hit.ua -->

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2008 года

Дата публикации: Янв 12th, 2009, категория: Экономика.

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2008 года: 2409$/кв.м. (-9,2% за месяц). Индекс ценового ожидания: -9,7% в месяц (-3,4%). Индекс доходности в декабре -1,2 банк./деп. (- 0,8 банк./деп.). За 2008 год индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева снизился на 6,4%. Основной итог 2008 года — резкое снижение цен на недвижимость.

В то же время, в Российской Федерации наметился тренд скупки недвижимости в Московской области.

Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, в обществе особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий.
В последние месяцы 2008 года резко упал спрос на продукцию и услуги; соответственно выросло количество банкротств, сокращений, увольнений, отпусков за свой счет. У людей снизились доходы, отодвинулись перспективы продвижения по служебной лестнице, изменились не только планы, но, нередко, даже мироощущение. За короткое время многие участники рынка, причислявшие себя к среднему классу и уверенно смотревшие в будущее, осознали, насколько они уязвимы.
Особенно болезненно ударил кризис по должникам. Банки повысили свои проценты. Заемщики, взявшие кредиты в иностранных валютах, предметно прочувствовали, что именно на них лежат основные валютные риски. Выплаты, которые еще недавно представлялись вполне посильными, стали для многих неподъемными.
Не очень рассчитывая на помощь государства и банков, все больше заемщиков пытаются срочно продать недвижимость и рассчитаться с долгами. Однако потенциальные покупатели не торопятся, ждут более значительного снижения цен. К тому же активность покупателей блокируют действия Нацбанка, фактически запретившего досрочное расторжение депозитных договоров и заморозившего выдачу ипотечных кредитов.
Как следствие всего этого, резкое снижение деловой активности.
В декабре сделок в Планете Оболонь было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы.
Многие из них психологически не готовы к резкому снижению цен; решили переждать несколько лет (или пятилеток); сохранить жилье для детей и внуков, а пока постараться сдать его в аренду.
Таковы вкратце основные тенденции, которые мы наблюдали на рынке недвижимости в конце 2008 года.
Начинался же год весьма активно, почти без новогодних каникул. Традиционно сонные январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы. К сожалению, основные причины активности рынка в начале 2008 года носили негативный характер: высокая инфляция, недоверие к валютам, а также запоздалые действия Нацбанка, направленные на перестройку банковской системы.
Осознав, что рынок сильно перегрет, и реагируя на мировой финансовый кризис, Нацбанк начал ужесточать правила игры на рынке долгосрочного кредитования. Но для перестройки банковской системы необходимо время; вот многие покупатели и торопились вскочить в последний вагон, взять ипотечные кредиты на прежних условиях. Их спешка подтолкнула цепочки обменов, привела к оживлению всего рынка.
Естественно, долго подобные факторы оживления действовать не могли. Доля сделок, осуществляемых с использованием ипотечного кредитования, уменьшалась с каждым месяцем. Борьба с инфляцией вымывала средства из экономики; в марте привела к искусственному кратковременному укреплению гривны. Одновременно росли пессимистические настроения в обществе.
Мартовское проседание доллара участники рынка восприняли весьма болезненно.
Хотя торги по-прежнему шли в долларах, но стороны одновременно старались договориться и о курсах конвертации валют, об оплате в гривнах. Иногда это удавалось, иногда — нет. В результате переговоры и сделки откладывались на неопределенный срок.
Как следствие всего этого, уровень деловой активности в марте существенно снизился (хотя в предыдущие годы, в это время рынок недвижимости обычно оживал).
Изменился и качественный состав покупаемых квартир: упал спрос на дорогие квартиры с качественным ремонтом. В частности, если в феврале в перечне сделок трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.
В апреле уровень деловой активности вновь повысился. Были подписаны договоры, отложенные в марте; активизировались продажи дач, загородной недвижимости, земельных участков. Ну, а когда какие-то сегменты рынка приходят в движение, то активизируется и весь рынок; ведь продажа одной недвижимости нередко связана с покупкой другой.
Это оживление продлилось весьма недолго.
Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили ставки, уменьшили объемы кредитования. Холодным душем для заемщиков (да и всего общества в целом) стало повышение банками ставок по уже выданным кредитам.
Подавляло деловую активность и политическое противостояние, несогласованность действий органов власти.
Но особенно негативно сказалось майское укрепление гривны. За пару недель курс доллара в обменниках снизился на 5-7%. Участникам рынка было сложно привязаться к какой-либо валюте: высокая инфляция постоянно обесценивала гривну, курс евро был нестабилен, доллар падал. В результате — срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
Количество сделок в мае снизилось на 24%; примерно на столько же уменьшилось число заявок на покупку квартир. Долларовые цены продолжали плавно расти.
Летом количество сделок снижалось с каждым месяцем. Правда, в июне сделок было на 3% больше, чем в мае, но это лишь потому, что были заключены сделки, отложенные ранее.
Если же анализировать динамику изменения количества сделок по неделям, то явно видны колебания.
Сложно сказать какие факторы оказывали большее влияние на эти колебания активности. Можно лишь констатировать, что как только появлялась в обществе какая-то определенность — рынок немного оживал. Наваливалась негативная информация — участники рынка пытались повременить, переждать…
Плавный рост цен прекратился, стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда.
Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество очень спешащих продавцов, готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их компьютерной оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений и индекс стоимости.
В начале сентября деловая активность заметно повысилась. Увеличилось количество звонков и просмотров. Продавцы, снявшие летом с продажи квартиры, вновь стали выставлять их на торги. Цены при этом оставляли либо прежние, либо даже повышали (хотя риэлторы в большинстве случаев рекомендовали снизить их).
Но это кратковременное оживление оказалось всего лишь изучением состояния рынка вернувшимися из отпусков потенциальными продавцами и покупателями.
Достаточно быстро они убедились, что цены практически те же; получить ипотечный кредит все также сложно; банковские проценты подросли; увеличилось число замороженных строек и пессимистических прогнозов.
Просмотров было много, но дальше них дело, как правило, не шло. Не удивительно, что уже через неделю деловая активность существенно упала.
При подведении итогов сентября, оказалось, что количество сделок сократилось почти на 20%. Количество объектов в актуальной базе данных Планеты Оболонь за месяц выросло примерно на 28% и превысило недосягаемую ранее отметку 8000.
Другими словами, резко возросло предложение и упал спрос.
Такое бывало на киевском рынке недвижимости и раньше. Но тогда продавцы крайне неохотно снижали цены даже при отсутствии просмотров. Сейчас же все пошло совсем по иному сценарию.
В октябре по рынку недвижимости ударил экономический кризис.
Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15 и более процентов). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних. И немногочисленные покупатели ориентировались именно на них.
В ноябре кризис усилился, развитие событий пошло в ускоренном темпе. На рынке четко обозначились категории очень спешащих и неторопливых продавцов.
Спешили продавцы, купившие квартиры за заемные деньги, инвесторы, решившие зафиксировать прибыль. Ожидая будущее резкое падение цен, они торопились продать квартиры, хотя и с существенным дисконтом, но без особых финансовых потерь (многие даже с выгодой).
Численно неторопливых продавцов, придерживающих цены, было значительно больше. Но рыночные тенденции определяли очень спешащие продавцы.
Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы — нет. Даже на рынке, где цена спроса существенно ниже цены предложения, риэлторы находили пути, позволяющие людям решать свои жилищные вопросы.
Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены. Во многих сегментах рынка реальные цены продаж были на 25% — 30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам.
Зачастую их нельзя было продать даже при 50% удешевлении.
В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше.
Заметим, что разница между ценами предложений и ценами продаж была всегда.
И она изменялась в зависимости от ситуации на рынке. Но эти изменения были по сегодняшним меркам небольшими.
В последние месяцы ситуация коренным образом поменялась: разница между статистикой цен предложений и статистикой цен продаж резко возросла и имеет тенденции к дальнейшему увеличению. В значительной степени это вызвано тем, что большинство сделок совершается под влиянием сложных жизненных обстоятельств, вызванных мощнейшим экономическим кризисом.

 
-->
Войти
23 запросов, время генерации 1,471