Архив метки: недвижимость

Фондовые рынки мира потеряли с начала года около $30 трлн.

Фондовые рынки мира потеряли с начала года около 30 трлн. долларов, что привело к выкупу правительствами активов зашатавшихся банков, заявил экс-глава Федеральной резервной системы (ФРС) Алан Гринспен. Самый надежный источник (стабилизации финансового рынка) — частичное восстановление финансовых потерь, — отмечает он в своей статье в журнале Economist.
Рынок подавлен высоким градусом опасений, равных которым не испытывал с начала ХХ века (вспоминаются 1907 и 1932 годы). Человеческая природа такова, какова она есть. Мы не можем надеяться на поворот рынка вспять ранее чем через 6—12 месяцев,— пишет Гринспен.
Банковская система США, несмотря на беспрецедентные бюджетные вливания, не смогла оправиться от кризиса и паники, парализовавшей кредитный рынок, продолжает он. По словам Гринспена, 250 млрд долларов, которые Белый дом направил на выкуп активов банков, оказавшихся на грани банкротства, — правильная мера, однако недостаточная. Правительству предстоит потратить аналогичную сумму — 250 млрд, чтобы разморозить ситуацию на рынке кредитования. Лопнувший рынок недвижимости, положивший начало глобальному экономическому кризису, начнет восстановление уже в начале 2009 года, считает Гринспен.
Он руководил ФРС более 18 лет, в 70-е годы занимал пост председателя Совета экономических советников при президенте США и всегда пользовался репутацией непререкаемого финансового гуру — вплоть до нынешнего кризиса, когда его политика дешевых и доступных кредитов в бытность главой Федрезерва стала мишенью критики. В недавнем рейтинге CNN Гринспен, которым на протяжении десятилетий восхищались инвесторы, был назван лузером года.
Сегодня 82-летний экономист по-прежнему возглавляет совет управляющих ФРС.
www.banki.ru

Банки отбивают охоту на кредиты

Чтобы отбить желание брать взаймы, банки еще повысят ставки, сократят сроки кредитования и увеличат первоначальный взнос.
Сегодня просить помощи на покупку квартиры можно только у шести банков из первой тридцатки. Усредненная ставка по предоставляемым кредитам на покупку вторичной недвижимости составляет около 24% годовых в гривне и 19% в валюте. При этом, к примеру, Укрсоцбанк выдает такие займы только в гривне. А в Кредитпромбанке среди обязательных критериев оценки вашей платежеспособности на погашение кредита должно идти не более 50% совокупного семейного дохода из всех источников.
Существенно увеличилась и сумма минимального первого взноса для покупки жилья. Если ранее некоторые финучреждения готовы были выдать кредит если не с нулевым, то с 10% собственным вкладом, то теперь такие условия можно отыскать только в Индекс-банке, да и то лишь в случае вашей эксклюзивно высокой платежеспособности. Остальные и говорить с вами не станут, если на руках нет 30% от стоимости квартиры. В то же время максимальные сроки, на которые выдается заем, пока не сокращаются: банки все еще готовы расстаться с деньгами во благо улучшения жилищных условий сограждан на 25-30 лет. Еще бы! Кому не хочется, чтобы ему 25 лет платили по 25% годовых дохода?!
Новинку рынка кредитования мы обнаружили в Правэкс-банке (хоть кредитов и не выдает, но принимает заявки). Здесь нам сообщили буквально следующее: не видать вам денег, если вы работаете в строительной компании, автомобильном бизнесе, биржевым брокером или в компании по продаже бытовой техники.
ПРОГНОЗЫ. По мнению Елены Гиль, начальника отдела разработки кредитных продуктов Ощадбанка, оценка рисков, связанных с работой заемщика, станет повсеместной практикой в 2009 году.
Вероятно, еще одно требование банков, которое сейчас наблюдается у единиц, может стать в следующем году популярным. Речь идет о предоставлении справки о психическом состоянии клиента. Ведь в нормальности человека, который согласится на 30% годовых в гривне и 25% в долларе, можно усомниться.
Что касается сроков, на которые будут выдавать кредиты, то, по словам руководителя розничного бизнеса БГ Банка Константина Джериха, ипотеку будут выдавать не более чем на 5-10 лет. Урежут и суммы кредита. Она, скорее всего, не будет превышать 3-х годовых доходов соискателя, — считает член Совета директоров компании по управлению активами Инвестиционный Капитал Украина Олег Гонтарев. — Финучреждения при этом будут проверять наличие белых регулярных доходов. А первичный взнос увеличится до 40% стоимости объекта.
Если все вышеперечисленные ужесточения условий кредитования не отобьют у вас охоту брать кредит, будьте готовы к более консервативной оценке рыночной стоимости квартиры. Фактически, если до кризиса банки были готовы дать к требуемой сумме займа еще 10 тыс. долларов на ремонт, то в ближайшее время квартиру оценят на 10-30% ниже и без того просевшей рыночной стоимости.
Экспресс-кредиты вне стен банков свернутся
Получить сегодня наличные в банке без какого-либо обеспечения — практически невозможно. Из тридцатки лидеров потребкредитования только три банка — Универсал, Индекс и Сведбанк — готовы выделить вам от 15 до 50 тыс. грн. без залога под 25-42% годовых с причитающимися для кеша внушительными комиссиями до 1,4% в месяц.
Некоторые финучреждения, например Дельта банк и VAB банк, выдают кредиты только на конкретные товары (бытовая техника, электроника), а Фольксбанк даст вам денег под поручительство третьего лица под 40% годовых в гривне и 21% в долларе, а также 3%-ной комиссией на срок до 3-х лет и сумму до 4 тыс. долларов. В Форуме наличные можно получить только под залог недвижимости или авто. При этом деньги, полученные благодаря заложенному жилью, можно пустить только на его ремонт.
Обязательным атрибутом для некогда легких кредитов становится справка о доходах и прочие атрибуты взрослого списка документов.
ПРОГНОЗЫ. В 2009-м кредиты наличными, по мнению банкиров и аналитиков рынка, практически исчезнут. Те, что останутся, будут выдаваться под немыслимо высокие проценты (от 50% годовых). При этом, скорее всего, банки будут требовать полный пакет документов — как для ипотечного кредита.
Зато самыми живучими останутся кредитные карты. Во-первых, ставки по ним у большинства финучреждений заоблачные: от 30 до 80% годовых. Во-вторых, суммы кредита, как правило, небольшие. В следующем году их могут ограничить 3-5-месячными заработными платами, — считает Юрий Кононенко.
Эта мера еще лучше защитит банки от рисков, ведь даже при временной потере работы в условиях финансового кризиса, суммы ежемесячных платежей не будут обременять семейные бюджеты заемщиков.
Впрочем, целевое назначение таких кредитов может измениться. В следующем году, по мнению Константина Джериха, в связи с падением уровня доходов населения, банки будут более жестко оценивать платежеспособность заемщика.
Возможно полное сворачивание экспресс-кредитования вне стен отделения банка. Эксперты уже отмечают сворачивание точек банков в крупных торговых центрах, так как финучреждениям невыгодно сотрудничество с сетями, теряющими объемы продаж, в частности из-за удорожания импортной техники. А в 2009-м этот процесс, скорее всего, придет к логическому завершению, и банкиры окончательно сконцентрируются на карточках, которыми можно рассчитаться не только за стиральную машину, но и за хлеб с молоком в супермаркете.
Хитом ближайших годов будут акции банков и различных магазинов из серии рассчитайся кредиткой банка Х и получи скидку в магазине Y. У покупателя этот механизм будет создавать впечатление, что переплату по кредиту он компенсирует скидкой, но, конечно же, в убытке ни банк, ни продавец не останутся, — прогнозирует Александр Охрименко из Укргазбанка. Впрочем, кредитные лимиты на таких картах будут установлены с достаточно жесткой привязкой к доходам. Если у вас зарплата, скажем, 1000 грн., то ваш лимит составит не более 200 грн. — отмечает г-н Охрименко.
В первом полугодии автокредитов не будет
Навыдавав кредитов на авто с минимальными первыми взносами и без таковых вообще, банки только сейчас поняли, что предмет залога — автомобиль — уже сегодня не может покрыть сумму выданного кредита. Ведь новая машина обесценивается на 20% сразу после того, как покидает автосалон. А через год такое авто стоит еще на 10-20% меньше, — отмечает Юрий Кононенко. По его мнению, банки сыты автокредитованием: люди массово идут в финучреждения сдавать ключи от автомобилей, отказываясь таким образом гасить кредит.
Банки в замешательстве. Ведь они кредитно-финансовые учреждения, а не парки подержанных машин. У них нет ресурса, чтобы обслуживать автомобили, — добавляет аналитик.
Впрочем, вскоре выход, очевидно, будет найден. Вполне возможно увеличение в следующем году популярности перекредитования физических лиц в рамках одного банка (т.е. возможность для существующих заемщиков банка изменить условия кредитования в соответствии с новыми программами. — Авт.) либо предоставление более интересных возможностей для заемщиков, приобретающих имущество других физлиц, которое было обеспечением по проблемным кредитам, — прогнозирует Елена Гиль для Сегодня. То есть те, кто будет готов избавить банк от лишнего автопарка, могут рассчитывать на лояльность финучреждения: большую сговорчивость кредитного комитета, минимальный собственный взнос, а также кредитные ставки на 0,5-2-процентных пунктов ниже стандартных предложений.
Тем не менее пока с желанием выдавать займы на автомобили у банков дела обстоят немного лучше, чем с ипотечным кредитованием. Если из тридцатки лидеров ипотеку выдают шесть банков, то автокредиты предоставляют семь.
Форум, который пока пасует на рынке недвижимости, охотно даст вам денег на машину под 28,5% в гривне. В целом же банки предоставляют кредиты в вилке 23-33% годовых в гривне и 15,5-19,5% в валюте. При этом в евро выдают займы только Сведбанк и Фольксбанк, в долларе — Сведбанк, Фольксбанк, Кредитпромбанк и Форум. Укрсоцбанк, Индекс-банк и Универсал банк предоставляет кредиты только в гривне.
Стоит отметить, что сроки кредитования пока не потерпели глобального пересмотра: деньги на машины дают на традиционные для нашего рынка 7-8 лет.
Что касается первоначального взноса, то в большинстве случаев банки дают кредиты только при наличии 30-50%-го взноса. Покупателей, готовых внести такой взнос, — около 10%, остальные либо покупают машины за наличные, либо не покупают вовсе. Потому что условия — 25% в гривне и 16% в долларе — слишком жесткие, — говорит Сегодня директор автосалона Автокапитал, реализующего машины как среднего, так и премиум-класса Юрий Марчук. По его словам, хоть как-то общаться с потенциальными заемщиками сейчас берутся банки с иностранным капиталом. Украинцы же просто отказываются выдавать кредиты на машины.
ПРОГНОЗЫ. В следующем году, по мнению аналитиков, банкиры будут крайне осторожно относиться к выдаче займов на четырехколесных друзей человека.
Если кто-то и решится выдать такой кредит, то он будет не более чем на три года, с 50%-м первоначальным взносом, и, скорее всего, преимущественно на дешевые авто, — комментирует Сегодня Константин Джерих.
Долларовых кредитов не будет не только из-за запретов НБУ, но и из-за психологического фактора: украинцы, обпекшись в этом году, уже просто не захотят брать займы в непредсказуемой валюте, — считает советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко. — Как и в случае с ипотекой, требования к заемщикам ужесточаются: становится важным не только его нынешнее финансовое состояние, но и перспективы компании, в которой он работает. Естественно, больше всего шансов получить кредит у тех, кто работает в большой стабильной компании на стабильной зарплате.
Теперь отписки с минимальной зарплатой из ЧП, созданных две недели назад, уже не пройдут.
Зампред правления банка Хрещатик Ирина Скирчук и вовсе считает, что в первом полугодии банки не будут кредитовать автомобили из-за невозможности просчитать цену залога. Объемы производства автомобилей в ближайшее время будут падать. Снижение прибыли автопроизводители будут компенсировать повышением цен на машины. В первом полугодии следующего года ожидается подорожание автомобилей наиболее массовой ценовой категории от $17 тыс. до $25 тыс. Банки не станут рисковать, выдавая кредиты на покупку этих авто.
Ведь существует вероятность, что впоследствии цена на машины снова упадет.
В результате банки останутся с минимальными залогами, — говорит банкир в комментарии для Сегодня.
Зато, по ее мнению, увеличится активность автодилеров, которые будут выводить на рынок свои финансовые компании. Только аффилированным структурам (группы компаний, связанные экономически) сегодня под силу просчитать все риски и возможные ценовые колебания, поскольку вся цепочка производства и сбыта автомобилей для них абсолютно прозрачна, — уверена г- жа Скибчук.
Возрождение нормальных условий кредитования Александр Охрименко прогнозирует не ранее 2013 года. После кризиса всегда идет бурный рост.
Будет высокий уровень конкуренции между финансовыми компаниями, а уровень доходов населения значительно повысится. Поэтому возможность взять кредит на авто под 7-8% в гривне на 3-5 лет будет обыденной, — с оптимизмом смотрит в будущее аналитик.
Нулевые кредиты вымирают
Еще несколько месяцев назад продавцы на пару с банкирами завлекали покупателя баранками по процентной ставке и первому взносу. Но за ними скрывались сумасшедшие ежемесячные или разовые комиссии, страховки и прочие платежи, которые могли превратить ноль во вполне реальные 60-80% годовых.
После того, как НБУ обязал финучреждения показывать эффективную ставку по кредиту, банкиры стали писать мелким шрифтом, что 0 — это в лучшем случае 0,01% годовых. Сегодня люди в большинстве своем покупают технику и электронику за наличные, и такой маркетинговый ход, как кредит в 0%, уже ни к чему, — говорят в аналитической компании Проконсалтинг.
Сегодня удалось обнаружить только несколько реально действующих акционных предложений, которые завершатся в конце декабря, и, как сообщили нам в одном из банков, не возобновятся, по всей видимости, уже никогда. Так, VAB банк дает без справки о доходах экспресс-кредиты на покупку товаров (кроме мобилок) в сети электроники Сити.ком под 0,01% годовых, но с ежемесячной комиссией в 1,8% и страховкой жизни в 6% или с разовой комиссией в 9,99% и страховкой жизни за 8% стоимости товара. Максимальная сумма — до 6 тыс. грн. В Домотехнике кредиты выдают Приватбанк, Дельта-банк и тот же VAB. Электронику и бытовую технику тут продают за 0,01% годовых без дополнительных комиссий и на сумму до 5 тыс. грн. Только нужно еще застраховать свою жизнь за 3% от стоимости товара. Дельта банк также выдает кредиты в сетях Фокстрота и Технополиса на всю технику, кроме мобилок, под 0%, но с 10%-й страховкой. Единственным неудобством является необходимость предоставлять справку о доходах за последние 6 месяцев и ограничение по сумме. В частности, в Фокстроте оно составляет 2,5 тыс. грн.
Нацбанк рекомендует
Нацбанк Украины своим постановлением от 4 декабря N413 рекомендует банкам пересмотреть в сторону уменьшения процентные ставки по кредитам, предоставленным в инвалюте… с целью снижения рисков невыполнения заемщиками своих обязательств по таким кредитам. Заемщики тут же навострили уши: на сколько же процентных пунктов упадут ставки? Аналитики рынка поспешили охладить пыл: банки вообще могут проигнорировать эти пожелания.
Слово рекомендует, использованное в постановлении, четко дает понять, что выполнение этого пункта не является обязательным, а потому не будет воспринято банками как руководство к действию. К сожалению, финсостояние большинства из них в настоящее время таково, что сам факт неповышения ставки по кредитам — уже довольно редкое явление на рынке, не говоря уже о возможности ее снижения, — считает исполнительный директор компании Простобанк Консалтинг Ольга Онуфрийчук.
Пока ставки по депозитам у нас составляют более 20% и уровень инфляции тоже превышает эту планку, говорить о снижении ставок по кредитам бессмысленно, — добавляет советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко. По его словам, НБУ понимает, что его просьбу нельзя реализовать на практике, поэтому и отнес ее к рекомендациям. Единственно возможным вариантом развития событий в следующем году, когда ставки по займам начнут снижаться, будет сочетание дефляции (снижения цен. — Авт.) и падения ставок по вкладам. Тогда нынешние 25% годовых в гривне превратятся в 18-20%, но не менее, — отметил эксперт в комментарии Сегодня. Дополнительно см. по адресу http://www.segodnya.ua/useful/money/13047901.html

Что произошло с жилой недвижимостью?

Украинская Торговая Гильдия предоставила обновленные данные по UTG- индексу отображающие ситуацию на рынке жилья…
В первой декаде декабря рынок жилья продолжил падение. Компании-застройщики решили полностью ослабить давление повышающегося курса доллара на покупателя. Показатели вторичного рынка стабильно отрицательные. Индекс цен повторяет тенденции наметившиеся еще в октябре месяце. По состоянию на начало декабря индекс рынка жилой недвижимости Киева упал на 8,1 пунктов по сравнению с предыдущим периодом. Положительные тенденции возможны при кардинальных изменениях условий на кредитном рынке. На ближайшие 7-10 дней будет продолжаться падение рынка. Снижение индекса прогнозируется менее существенное.
Спад на рынке жилья в Киеве сохраняется.
Причин для стабилизации ситуации пока нет. Основные проблемы рынка жилья, связанные напрямую с банковской сферой, нерешены. Сейчас на правительственном уровне совместно с представителями основных банков обсуждаются варианты минимизации негативного влияния на ипотеку. Наиболее рискованным периодом признается сейчас февраль-март. К этому моменту возможно будет принята определенная система лояльности между банками и клиентами, что позволит удержать количество невозвратов в допустимых пределах, что повысит ликвидность банков. Пока до февраля следующего года рынок входит в традиционно наименее активный новогодний период. Количество сделок на рынке, как по первичке, так и по вторичке будет стремиться к нулю.
Вторичный рынок Киева
Средняя цена на вторичном рынке за последние 7-9 дней снова снизилась. Индекс цен в этот раз составил-3%. Сейчас средняя цена составила 3090 $/м.
Снижение цены не стимулирует спрос на вторичное жилье, что подчеркивает ненормальность ситуации — фактическое отсутствие рынка. Трудно предположить, какой дисконт способен сейчас подтолкнуть спрос. При этом, индекс цен на вторичном рынке, как и везде, включает в себя процент повышение курса доллара. Ослабление курса доллара, которое многие эксперты предсказывают весной следующего года, может скорректировать тренд изменения цен на квартиры.
Первичный рынок Киева
На первичном рынке компании решили снять с покупателя финансовую нагрузку, связанную с укреплением доллара. Фактически это означает, что в долларах цена упала еще на 6% за последние 9 дней. При этом гривневый эквивалент цены остался без изменений в сравнении с предыдущим периодом. Средний показатель цены на первичном рынке жилья Киева сейчас составляет 2875 $/м.
Общий кризис дефицита кредитных средств на первичном рынке усугубляется риском невыполнения обязательств по строительству. Сейчас активность поддерживают только те проекты, у которых есть собственные финансовые институты, способные обеспечить кредитную поддержку покупателям, или те, кто готов идти на покупку с рассрочкой платежей (а значит, строят за собственные средства). На первичном рынке, несмотря на общее снижение цен, стоит опасаться предложений по уникально низким ценам. Сегодня, как никогда ранее, возможны случаи продажи квартир в заведомо нереальных проектах.
Вывод и прогноз.
Рынок остается зависимым от банковской сферы и курсовых колебаний.
Среди ожидаемых изменений важны следующие:
1. Снижение курса доллара по отношению к основным мировым валютам
2. Согласование системы лояльности между банками и их клиентами, включая мораторий на выплату тела кредита в течение определенного срока
3. Возобновление кредитования на рынке жилья (пусть даже на жестких условиях, которые существовали летом уходящего года).
Если хотя бы один из них воплотится в жизнь до конца зимы, можно ожидать стабилизации цен.

Инвестиции в недвижимость: ожидание на горячих стульях

В Украине на фоне финансового кризиса наблюдается спад инвестиционной активности. Рынок недвижимости пребывает в состоянии паралича: неопределенность с арендными ставками, отсутствие сделок купли-продажи и ожидание коррекции. Экономический кризис и политическая нестабильность разделили инвесторов на два лагеря: тех, которые ищут депрессивные объекты, и стратегических, которые предвидели наступление кризиса.
И те, и другие ждут снижения цен на земельные участки и объекты в целом, что может наступить весной следующего года. При этом наибольший интерес вызывают проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства. Однако, по мнению экспертов, именно сейчас можно быстро и дешево войти в рынок, поскольку покупатель оказался в выигрышной ситуации: есть выбор и он может диктовать свои условия. На эту тему дискутировали участники рынка на третьем международном саммите Института Адама Смита Недвижимость Украины, который прошел на прошлой неделе в Киеве.
Рынок сменил приоритеты с продавца на покупателя
По данным экспертов, максимальный объем инвестиций в украинскую недвижимость был зафиксирован в 2007 году, при этом ставки капитализации по проектам составляли около 10%. В этом году ситуация кардинально изменилась.
Сегодня многие продавцы уже вынуждены продавать, а покупатели не спешат покупать, ждут, пока продавцы прольют еще больше крови. Большинство ожидают магического марта… Сегодня однозначно ситуация становится в пользу покупателя, инвестора: есть выбор, покупатель не вынужден брать первого партнера, который ему что-то предлагает, мы приходим к нормальной ситуации, — отмечает управляющий партнер компании CB Richard Ellis Cергей Сергиенко .
Недостаток ликвидности у девелоперов вынуждает их продавать все, что они могут продать для того, чтобы продолжить близкие к завершению проекты, требующие финансирования. Многие проекты начинают останавливаться из-за невозможности продолжения строительства, что приводит к ситуации недооцененных активов, которые представляют собой самую горячую возможность для инвестирования для международных компаний, — поясняет эксперт.
В то же время, партнер компании Dragon Asset Management Владимир Тымочко считает, что сегодня строительные проекты потеряли свою привлекательность, поскольку кризис влияет не только на снижение арендных ставок, но и на уменьшение доходности.
То, что всегда называлось рынком продавца, стало рынком арендатора, — считает партнер компании.
И хотя международные инвесторы в противовес локальным редко достигали успеха, по его мнению, сегодня удачное время для международных проектов: стоимость строительства снижается, можно рассчитывать на доходность в пределах 20%. Но приоритеты для инвестирования изменились. Если раньше популярностью пользовались гринфилд-проекты (проекты с нуля), то сейчас лучше инвестировать в генерирующие средства компании.
Некоторые игроки рынка находят в кризисе и положительные стороны. К примеру, руководитель аналитического департамента компании ESTA Holding Максим Громадцов полагает, что благодаря кризису с рынка уйдут непрофессиональные игроки, а качество проектов станет лучше. Кризис для многих стал стимулом делать свои компании более прозрачными: девелоперы проводят реструктуризацию бизнеса для привлечения финансирования, развития проектов и их дальнейшей продажи.
Финансирование: невозможное возможно
Несмотря на то, что в нынешних условиях привлечь финансирование тяжело, возможности для этого все-таки существуют.
Старший юрист компании DLA Piper Ukraine LLC Анастасия Болховитинова рекомендует разделить проект на очереди: сначала завершить одну очередь и продать ее, чтобы вырученные средства пустить на строительство второй очереди. Это является одним из способов привлечения финансирования, поскольку банки не готовы кредитовать проекты на начальной стадии строительства.
В банках можно попытать счастья на получение краткосрочных кредитов сроком от 1 до 5 лет (в среднем 3 года) в гривне (в долларах банки практически не выдают). Требуемое отношение заемного капитала к стоимости объекта составляет 25-30%. При этом стоимость объектов значительно снижена: оценка, которая проводилась еще два месяца назад, сейчас банки не устраивает, поэтому объем финансирования становится достаточно небольшим.
Кроме того, банки сейчас требуют как можно большего обеспечения кредита — это, в первую очередь, построенные и введенные в эксплуатацию объекты или близкие к завершению строительства, права собственности на земельные участки, корпоративные права и поступления на счетах. При этом банки не хотят видеть в качестве залога права аренды на земельные участки и здания, которые находятся на начальной стадии строительства. В качестве примера юрист привела недавно полученный кредит в долларах США на строительство жилой и коммерческой недвижимости сроком на 3 года, под 14% годовых с отношением заемного капитала к стоимости объекта — 25%.
Во что вкладывают?
Наиболее интересные для инвесторов, которые все еще готовы вкладывать деньги в недвижимость, проекты, расположенные в Киеве и областных центрах (Донецк, Днепропетровск, Львов), готовность которых составляет 80-100%, с низким уровнем риска, обеспечивающие доходность не менее 15% (как правило, с уже заключенными договорами аренды и хорошей заполненностью). Инвесторы готовы рассматривать многофункциональные комплексы, ритейл, гостиницы, жилье премиум-класса.
При этом, по мнению экспертов, если сейчас ритейл развивается, в основном, в крупных городах и областных центрах, то после 2011 года ритейлеры смогут расширяться в маленьких городах.
М. Громадцов считает, что наибольшим спросом будут пользоваться офисные центры класса А в центральной части крупных городов, масштабные торговые центры (площадью от 100 тыс. кв. м) с хорошей транспортной структурой, клубные дома класса де-люкс, пятизвездочные гостиницы, коттеджные городки в престижных направлениях.
В то же время, заместитель директора компании DTZ в Украине Наталья Стельмах полагает, что в ближайшем будущем нас ожидает резкое падение спроса на дорогие офисы класса А, особенно в центре города, и смещение в сторону более дешевых офисов класса В, т.к. компании будут стараться свести к минимуму траты на аренду помещений.
По мнению С.Сергиенко, в краткосрочной перспективе в наибольшем выигрыше будут те девелоперы, которые реализуют проекты более дешевых офисных центров, а долгосрочной перспективе — более высокого класса. Сейчас он рекомендует браться за строительство офисного центра, если проект сможет окупиться на арендных ставках за 3 года.
У арендодателей новые конкуренты
Участники рынка недвижимости характеризует его практически полным отсутствием прихода новых арендаторов. Арендодатели сейчас испытывают сокращение поступлений от аренды и неопределенность, вызванную постоянным изменением валютного курса (в договорах закреплена привязка к курсу). Также существует риск незаполняемости арендных площадей. По данным экспертов, большая часть предварительных договоров аренды закрывается. Арендаторы готовы платить неустойку, выходить из договоров, но не брать новые помещения и не расширять существующие объекты. При этом многие арендаторы начали требовать пересмотра условий договоров аренды, которые заключены сроком до трех лет.
На фоне кризиса на рынке появилась новая тенденция — на первое место выходит субаренда. Компании, которые арендовали большие площади, сейчас скорректировали свои стратегии и готовы сдавать в субаренду оборудованные помещения, чтобы снизить затраты. Таким образом, они стали конкурентами арендодателям, для которых аренда была основной деятельностью на рынке.
По мнению экспертов, арендодатели, которые не готовы снижать ставки, рискуют получить сокращение заполняемости в бизнес-центрах. Те же, которые готовы это сделать, смогут поддерживать существующую, или близкую к существующей заполняемость.
По словам Н.Стельмах, если еще 2-3 месяца назад на офисные помещения были высокие ставки аренды (в Киева аренда 1 кв. м офиса составляла в среднем 80 долл.), то сейчас ввиду отсутствия спроса арендодатели готовы идти на существенные уступки и, если не будет коллапса, в столице ставки упадут до 60 долл. за квадрат.
По мнению объединенного директора направления Рынки капитала компании Jones Lang LaSalle Германа Паникара, несмотря на замедление и некоторое падение арендных ставок на офисную недвижимость в столице, в среднесрочной перспективе ожидается возобновление роста. В то же время он считает, что в перспективе вырастут требования к качеству и месторасположению бизнес- центров.
Г.Паникар считает, что, в первую очередь, произойдет насыщение рынка складской недвижимости. В то же время большинство проектов в коммерческой недвижимости будут вводиться в эксплуатацию на 1-2,5 года позже запланированного срока, что приведет к снижению ввода этих объектов в среднесрочной перспективе.
Если ранее насыщение рынка офисных помещений в столице прогнозировалось на 2012-2013 годы, то сейчас такая перспектива отсрочилась еще на год.
Портрет инвестора изменился
Участники рынка отмечают, что в последнее время в Украине изменился тип инвесторов, вкладывающих деньги в коммерческую недвижимость. В частности, это инвесторы, которые ищут депрессивные объекты с дешевой стоимостью (ставки капитализации — 15-16%), а также девелоперы и инвесторы, которые ожидали наступления кризиса и снижения цен на землю.
По данным Г.Паникара, с рынка ушли инвесторы с высокой долей заемного капитала, а также стали появляться частные инвестиционные фонды, которые готовы в качестве партнера входит в совместные предприятия с тем, чтобы, когда ситуация улучшится, заменить собственный капитал на заемный.
По прогнозам экспертов, в ближайшее время в коммерческую недвижимость Украины ожидается приход немецких пенсионных и инвестиционных фондов. Кроме того, сейчас рынок коммерческой недвижимости Украины изучают крупные девелоперские компании из США, Канады, Великобритании, Польши, Венгрии, Болгарии, Бельгии, Голландии, Португалии, Австрии.
Время инвестировать?
Что сегодня лежит на столе перед потенциальным инвестором? Мы видим, в долгосрочной перспективе рынок остается существенно недозаполненным и сегодняшний кризис предоставляет уникальную возможность зайти в рынок очень быстро и по очень сильно дисконтированной цене, — считает С.Сергиенко. И это особенно актуально, принимая во внимание негативные прогнозы на следующий год по макроэкономическим показателям, которые не сулят ничего хорошего представителям бизнеса.
По прогнозам экспертов, в 2009 году многие из заявленных проектов не будут построены из-за отсутствия финансирования. При этом в 2010 году ожидается снижение ставок капитализации по проектам коммерческой недвижимости. Игроки рынка ожидают, что свет в конце тоннеля появится только в 2011 году, когда станет возможным восстановление экономики, а с ней и строительство объектов недвижимости. Представители консалтинговых компаний в один голос утверждают, что именно сейчас для инвестора самое время входить на украинский рынок, поскольку это можно сделать достаточно дешево.
По словам А.Болховитиновой, на сегодня до сих пор есть инвесторы, которые готовы выходить на рынок, поскольку сейчас стоимость вхождения упала, можно приобрести лучшие проекты за меньшие деньги, найти хороших специалистов, усилилась конкуренция между консультантами. При этом консультанты ожидают заключения сделок после новогодних праздников, ближе к весне, поскольку основная масса инвесторов понимают, что на это время придется пик предложения и падения цен на земельные участки. Они предполагают, что сроки заключения сделок уменьшатся, решение нужно будет принимать очень быстро, в то время как раньше заключение сделок занимало 3-6 месяцев.
Управляющий партнер в компании DEOL Partners Руслан Олексенко считает, что после завершения кризиса стоимость высокодоходных объектов недвижимости может снизиться на 40-60%.
На рынок выкинется волна дисконтированных объектов даже доходной недвижимости, которая генерирует доход. После кризиса, если мы ожидаем ставки капитализации на уровне 15-16%, если мы ожидаем снижения арендных ставок, мы смело можем говорить, что доходные объекты потеряют 40-60% рыночной стоимости, которые мы имели до кризиса, — сказал он.
Тем не менее, эксперты сходятся в одном: недвижимость остается всегда недвижимостью. И, несмотря на то, что это низколиквидный актив, он может оказаться в долгосрочной перспективе спасением для многих инвесторов.

Хитромудрые гобсеки могут оставить на улице тысячи украинцев

О сомнительных кредитных операциях, которые проделывают некоторые украинские банки при возврате выданных кредитов, скоро уже будут слагать легенды. Многие действия банкиров можно смело назвать мошенничеством, хотя доказать это порой не просто. Возможно, запрет на реализацию залогового жилья, предлагаемый сейчас правительством и парламентской коалицией отчасти спасет ситуацию. В противном случае скоро мы станем свидетелями массовых акций протеста бомжей.
Не все верят, что в таких красивых офисах с такими милыми девушками- консультантами могут так грубо и нагло, мягко говоря, обманывать клиентов.
Но любой наперсточник просто обзавидовался бы, узнав какие барыши имеют от своих должников банкиры. Причем существенный доход они получают не от банальной маржи с кредитной ставки, а от множества других сопутствующих накруток и штрафных санкций. Причем миллионы рядовых клиентов банков практически беззащитны перед мощными финансовыми структурами, на службе у которых сотни юристов, десятки коллекторских компаний.
В чистом виде антиколлекторских компаний в Донецке и, тем более, в городах области нет. Обратиться за спасением от банковского произвола человек может разве что в юридическую фирму. Но многих отпугивает размер гонораров, который придется платить юристу. Банки это знают и хитрят в основном по мелочам, на относительно небольших суммах потребительских кредитов, кредитных картах. Там сто гривен удастся выудить, там тысячу, за эти деньги человек в суд вроде и не побежит, а в итоге доход выливается в миллионы гривен. Правда, лишь в краткосрочной перспективе, так как после подобного случая клиент уже никогда в банк не обратится.
Как химичат?
Хитростей в арсенале банков куча мала. И не удивительно. По секрету знакомые банкиры рассказывали автору этих строк, что целые аналитические отделы заседают, чтобы разработать очередной механизм для дополнительного увеличения дохода банка, а, по-простому, по выуживанию денег из клиента.
Взять хотя бы известный всем Приватбанк, массово раздающий свои кредитные карты. В договоре погашения кредита банк прописывает мудреную схему ежемесячных платежей, в которой люди нередко путаются. Человек платит положенные 7% от остатка суммы кредита в месяц, а оказывается, что нужно платить дополнительно также 1% от остатка суммы кредита — за комиссию, плюс положенные проценты по кредиту, это не говоря уже о 3% при снятии наличности в банкоматах. Но это еще ничего, человек, когда брал кредитку, знал на что шел. Но он не знал, что банк — это не собака, которая друг человека, а настоящий хищник, который в течение долгих месяцев будет подстерегать свою добычу, чтобы в один прекрасный момент предъявить ему как недоплаченную по ошибке клиента сумму, так и еще большую сумму штрафных санкций.
Вот, что рассказала одна из клиенток банка, подтверждая свои слова документами и договором с банком: У меня кредитка с возможностью снять 2800 грн. Я сняла эти деньги еще в мае прошлого года и затем платила по 200 грн. в месяц, то есть больше положенных 7%, не придав внимания тому, что надо платить еще проценты по кредиту и за обслуживание, всего 2,9% в месяц от остатка. Но я ведь надеялась, что если есть какие-то проблемы, то банкиры позвонят и укажут на ошибку, или в крайнем случае заблокируют карту, и тогда я пойду выяснять что и как. Мало того, я была у них летом, платила какие-то остатки по своей зарплатной карте, и мне ничего не сказали. Они позвонили только в ноябре этого года, когда на карте накопилось около тысячи гривен долга по процентам, на которые они поставили почти полторы тысячи штрафных санкций. Причем позвонили уже не из банка, а из коллекторской службы, как они представились, сказали, что я должна банку почти 2400 гривен, кроме основного долга. Это было как обухом по голове, тем более, сейчас, во время кризиса. Я пошла выяснить все в Донецкое отделение банка возле Крытого рынка, которое выдавало мне карту. На мой вопрос — почему мне не сообщили о проблемах раньше и не заблокировали карту, менеджер Максим ответил, что была поломана программа и ошибку выявили только сейчас. Спустя год!
У них ошибки, а человеку теперь платить больше тысячи гривен штрафа. Впрочем, не очень как-то верится, что это просто ошибка, но об этом ниже.
А вот еще один пример, случай который рассказал мариупольский приятель: На Новый год Альфа-Банк преподнес мне отличный подарок. В конце 2007 года я взял в этом банке на год потребительский кредит — 1 тыс. долларов. Как и было указано в кредитном договоре, платил положенные 69 долларов с копейками ежемесячно до 30 числа, и в течение еще 5 дней без штрафных санкций. В конце декабря прошлого года пошла череда выходных, 29-е выпало на субботу, 30-е — на воскресенье, 31-го банк в Мариуполе операции не проводил вообще. После праздника мариупольские банкиры открылись только 4 января, в кассу выстроилась огромнейшая очередь, но банкиры поработали лишь несколько часов и вновь закрылись на несколько дней отмечать Рождество.
Таким образом, все кто хотел заплатить по долларовому потребительскому кредиту в предпраздничные дни должны были сделать это через кассу банка не позже 27 декабря, поскольку долларовый кредит, заплаченный через кассу (не через терминал), попадает на счет только на следующий день. Впрочем, узнал я об этом уже после. 4-го января, я, чтобы не стоять в очереди в кассу, решил заплатить положенную сумму через терминал, эдакое устройство вроде банкомата, с помощью которого можно зачислить деньги на свой счет. Но, как выяснилось, через терминал деньги поступают на счет только на третий день.
Таким образом, не предвидя, что банкиры любят отдыхать столько праздничных дней, я оказался оштрафован, — за их отдых заплатил я. Но, это еще не все.
В договоре с банком говорилось о том, что штраф за первый просроченный платеж составляет 20 долларов. Однако, позвонив на номер справки банка 8- 800-5020500, и спросив, сколько же я должен, оператор ответил, что должен я только 16 долларов. Удивившись, но все же обрадовавшись, что удастся сэкономить хотя бы 4 доллара, в конце января я пошел и заплатил 16 долларов штрафа в кассу банка. Через пару дней, чтобы убедиться, что больше ничего не должен, позвонил оператору, и он мне ответил, что претензий у банка ко мне нет, платите, мол, дальше установленную сумму в срок и все будет в порядке. Ну, думаю, вот и хорошо, моя кредитная история осталась незапятнанной. Так я и делал в январе, в феврале, собирался в марте, и вдруг… 16 марта, звонит мне на мобильный телефон-автомат Альфа-Банка и говорит — у вас образовалась задолженность, необходимо заплатить штраф.
Перезваниваю на указанный для справки номер, девушка Оксана приятным голосом радует тем, что я должен заплатить штраф 35 долларов США. Откуда 35? Почему именно столько?
Оказалось, что сумма штрафа набежала на недоплаченные 4 доллара, то есть фактически банковские служащие дезинформировали меня о размере штрафных санкций, чтобы потом предъявить новые требования. Благо в марте у меня уже была достаточная сумма, чтобы пойти и погасить весь остаток кредита. При этом я потребовал, чтобы мне выдали справку о том, что никаких долгов я перед банком не имею. А то потом окажется, что я остался должен 1 доллар, на который через год набежал штраф в 100 долларов.
Как в фильме Миллионы Брюстера, помните? Неудачник спортсмен чуть не потерял 300 млн. долларов наследства, из-за того, что банкир умышленно спрятал его 20 долларов. Что интересно, через пару месяцев предпринимателЮ.
Которого мы цитировали выше из Альфа-банка пришло письмо, содержание которого сводилось примерно к следующему — вы наш отличный клиент, мы можем выдать вам кредит на 20 тысяч гривен и даже больше. Ну, уж нет, — сказал мой приятель, — больше на их удочку я не попадусь.
Таких примеров мне рассказывали массы, попадал в банковские сети, честно говоря, и сам автор этих строк. Рассказать же решил именно эти две истории потому, что на них есть вся собранная документация — квитанции, распечатки, даже записи переговоров с банковскими служащими по телефону.
Что противопоставить банкам?
Помните, что всегда, гася, как вам кажется, всю оставшуюся сумму кредита или, закрывая кредитную карту, требуйте у банка письменную, заверенную печатью бумагу о том, что банк не имеет к вам претензий по кредиту. Не надейтесь на ответ по телефону, оператор может сказать вам, что вы ничего не должны, а через полгода вы получите счет на сотни или тысячи гривен штрафа.
Что касается других элементов защиты, то их почти нет. На двух примерах, мы показали, как можно заработать на клиентах фактически на ровном месте. Тут, как говорится, читай договор, не читай, все равно нагреют. Доказать невиновность человека в таких ситуациях было бы сложно даже опытному юристу.
Почему именно сейчас?
Многие заемщики заметили, что активничать по накручиванию штрафных санкций банки стали именно сейчас, в период кризиса. То есть, когда у народа и денег лишних нет, и существенно подешевели заложенные под кредит квартиры.
Хотя сами банки утверждают, что не в их интересах забирать и реализовывать имущество, что, мол, живут они исключительно от процентов по кредитам, на поверку этого не скажешь. Выглядит все так, как будто банки хотят сейчас под шумок нагрести побольше конфиската — тех же квартир, а затем продавать их после подъема рынка недвижимости уже по совсем другим ценам. Эту версию подтвердили автору некоторые риэлторы.
Есть и другая версия. Руководство банков в сговоре с коллекторами выбивают долги именно сейчас потому, что в другое время человек реализовал бы заложенную машину или недвижимость и спокойно отдал бы долг. Сейчас же он сделать это не захочет, — жаль отдавать квартиру по бросовым ценам, лучше уж пойти на реструктуризацию долга и оплату штрафов. Но даже если залоговое имущество будет продано, долг и проценты так и останутся висеть на заемщике, все ежемесячные платежи будут уходить на оплату штрафов. Из этих денег и будут кормиться как банки, так и коллекторы. И, наконец, еще одна версия, которую подтверждают финансисты.
Банки работают в сговоре с исполнительными службами городских и районных управлений юстиции, которые после решения судов реализовывают залоговое имущество. На первый взгляд банк финансово не заинтересован реализовывать залоговое имущество, поскольку исполнители берут проценты, да и коллекторам надо платить. Но на местах то все решают люди. Менеджерам высшего звена реализация конфиската может быть вполне на руку. Продажа происходит в спешке, заемщик на стоимость арестованного имущества повлиять не может, оно идет с молотка по бросовым ценам, даже по сравнению с нынешним уровнем.
Разница в цене идет всем участникам операции, в том числе риэлторам, которые подобрали покупателя. Впрочем, это уже и не версия вовсе, а известный факт. В Мариуполе, например, совсем недавно правоохранительными органами был задержан работник исполнительной службы, который за взятку пытался реализовать по дешевке залоговое имущество. Опрошенные нами работники ОГИС районов области отмечают, что в октябре и ноябре количество конфискованного имущества по судебным решениям банков, по сравнению с предыдущими месяцами, выросло в несколько раз.
Нынешняя кризисная ситуация расставит точки над i. Покажет, какой из банков желает добить клиента до конца, а кто пойдет навстречу, делая задел на будущее.
Не будет преувеличением сказать, что доверие к украинским банкам теряется день ото дня. Многие наверняка уже сейчас зареклись пользоваться когда-либо банковскими кредитами. Другие еще только созревают до мысли, что жить в долг и кормить гобсеков — дело скверное. Не понабирали бы американцы кредитов в свое время, так и кризиса сейчас может никакого бы не было.

В 2009 году дефицит торгового баланса может снизиться до $11,4 млрд. (Комментарии)

Виктория Пода
Совсем недавно правительство Украины привлекло компанию Ренессанс Капитал в качестве одного из советников по вопросам банковского сектора. Своим видением перспектив украинской экономики и возможными направлениями государственной поддержки в 2009 году с k: поделился генеральный директор Ренессанс Капитал Украина Питер Ванхекке
— Украина до сих пор не определилась с макроэкономическими показателями, есть ли у вас прогнозные показатели инфляции и роста ВВП?
— Недостатка в прогнозах роста украинского ВВП на следующий год на сегодня нет. В целом большинство прогнозов находится в пределах от чересчур пессимистичных (-5%) до неоправданно оптимистичных (+1%). Основная причина столь широкого разброса прогнозов заключается в том, что показатель роста украинского ВВП в следующем году будет определяться в основном факторами неукраинского происхождения. Все эти факторы сводятся к одному — как быстро восстановится мировая экономика.
Как работающий в Украине инвестиционный банк мы склоняемся к оценкам, предложенным МВФ. Речь идет о том, что украинский ВВП сократится в следующем году до минус 3%. По моему мнению, это достаточно сбалансированный прогноз. Что касается инфляции, тут мы тоже солидарны с валютным фондом. Если в 2008 году по результатам года мы допускаем рост потребительских цен на уровне 22-25%, то в 2009 году ожидаем 17%.
— Если говорить о прогнозах, что вы как инвестбанк, работающий с иностранными компаниями, можете сказать о перспективах иностранных инвестиций в следующем году?
— На данный момент иностранные инвестиции существенно снизились, и это общемировая тенденция. Но есть три момента, от которых зависит их рост. Во- первых, это стабильность валюты. Девальвацию гривни готовы воспринимать как свершившийся факт, но инвесторам нужна стабильность на валютном рынке, резкие колебания им не нужны. Во-вторых, нужна политическая стабильность или, по крайней мере, ощущение политической стабильности. Инвесторы должны понимать, что руководство страны в состоянии бороться с последствиями кризиса. Безусловно, в этом мог бы помочь и работоспособный парламент. В- третьих, стабильность мировой экономики. Должна уменьшиться волатильность мировых финансовых рынков, в частности американского рынка, так, чтобы все поняли, что дно достигнуто и вскоре появятся первые признаки роста. Если все три элемента станут на свои места, инвестиции вернутся. Потому что в инвестиционном плане Украина остается привлекательной страной. Мы полагаем, что во второй половине следующего года к Украине, по крайней мере, начнут снова присматриваться. Вместе с тем первое полугодие следующего года будет очень и очень непростым.
— Каким на ваш взгляд будет сальдо торгового баланса в 2009?
— Здесь все будет зависеть от трех факторов. Первый — это гривня. Ее падение привело к тому, что украинские товары стали дешевле на внешнем рынке, а импортные — дорожают в Украине.
Второе — это опять же мировая экономика. Если она снова начнет расти, возрастет спрос на сырьевые товары, и Украина как крупный сельскохозяйственный производитель и металлургический экспортер повысит объемы экспорта. Если это произойдет, гривня уже будет играть менее важную роль — колебания ее курса не остановят украинский экспорт. Хотя сейчас гривня, конечно, делает украинский экспорт более конкурентоспособным.
Третьим фактором станет внутреннее потребление, которое в следующем году будет снижаться из-за недоступности банковских кредитов. Это, вероятно, сыграет позитивную роль в плане уменьшения дефицита торгового баланса. По нашим прогнозам, в 2008 году импорт превысит экспорт на $13,1 млрд., а в 2009 году дефицит торгового баланса может снизиться до $11,4 млрд.
— Сейчас много говорят о протекционизме. Как вы считаете, нужно Украине защищать отечественного производителя или рынок должен расставить все на свои места?
— Считаю, что подход должен быть сбалансированным. Вводить жесткие протекционистские меры не следует по одной простой причине: Украина — страна-экспортер. Если она пойдет на протекционизм, другие страны примут ответные меры, и в конечном счете Украина больше потеряет, чем приобретет.
С другой стороны, речь также не должна идти о свободном рынке в его классическом понимании, потому что шок от кризиса еще не прошел.
Правительство должно оказать поддержку отраслям, больше других пострадавшим от кризиса, но нужно все делать в меру.
Вместо того чтобы вводить ограничения, направленные на импорт из других стран, нужно проанализировать, какие отрасли постарадали от кризиса больше всех, какие из них играют ключевую роль в экономике страны. И принять временные меры, направленные на поддержку таких отраслей.
Приведу один пример. В США, стране — апологете свободного рынка, всегда выступали против протекционизма. За последние два месяца там приняли сразу ряд мер, направленных на поддержку некоторых отраслей экономики. Сейчас говорят о поддержке автомобильной промышленности, уже помогают банковскому сектору, предприняты шаги по повышению доступности ипотеки и так далее. Как раз такие меры я и имею в виду. Если говорить о поддержке автомобильной промышленности, то тут речь должна идти о помощи своим компаниям. А не о том, чтобы закрыть рынок для импортных автомобилей.
На мой взгляд, в Украине правительство должно сосредоточиться на мерах по поддержке рынка недвижимости, потому что именно этот сектор более всего пострадал от приостановки кредитования. Также необходимо поддержать банковский сектор и смягчить последствия падения спроса на продукцию украинских металлургов. Нужно помочь и сельскому хозяйству, хотя его проблемы носят временный характер, поэтому и речь должна идти только о кратковременной помощи.
— Каким именно образом можно поддержать рынок недвижимости? Помощью застройщикам?
— Строительная сфера по определению зависит от заемного финансирования.
Поэтому этот сектор нуждается в поддержке государства. И правительством уже были приняты необходимые меры в этом направлении — в основном это создание условий для возобновления банковского кредитования, а также кредитование физлиц для покупки жилья. Такие шаги эффективнее прямых финансовых вливаний в бизнес девелоперов, так как исключают вероятность нецелевого использования средств.
— Если мы заговорили о банковской системе, то что, по вашему мнению, ее ждет в ближайший год?
— Если говорить о прогнозах развития украинского банковского сектора на следующий год, нужно акцентировать внимание на трех моментах. Во-первых, как и в большинстве стран мира, правительство должно предпринять шаги, направленные на возобновление нормальной работы финансовой системы. Значит, в той или иной степени будет иметь место государственное вмешательство в банковскую систему. Во-вторых, банковский сектор ожидает консолидация. В стране работают 182 банка, и помочь всем невозможно. Многие небольшие банки столкнутся с трудностями и будут вынуждены объединяться. В-третьих, некоторые банки прекратят свое существование. Замедлится рост банковской системы: если в 2007 году рост активов банковской системы составил 76%, то в 2009 году нас ждет значительное замедление. Отдельно отмечу, что кризис — это всегда плохо, однако рационализация банковского сектора, к которой он приведет, — явление позитивное.
— Сколько, на ваш взгляд, должно быть банков в Украине? Если 182 — это много, то сколько?
— В европейской стране со схожей численностью населения пять-шесть банковских групп могут контролировать 70% рынка и более. При этом может существовать значительная группа небольших, специализированных банков, однако их доля рынка, как правило, невелика. Эволюционное развитие украинского банковского сектора предполагало переход в течение четырех-пяти лет львиной доли рынка под контроль пяти-шести банковских групп. Нынешний кризис должен ускорить этот процесс. Мы ожидаем череды слияний и поглощений на украинском банковском рынке.
— Как вы в целом оцениваете политику, которую сейчас проводит НБУ?
— Перед Национальным банком стоит непростая задача, осложненная спекулятивным давлением на гривню. По моему мнению, поиск правильного набора инструментов для поддержки национальной валюты еще не завершен. Были допущены ошибки, но в нынешних условиях они были практически неизбежны. В ретроспективе можно сказать, что если бы подход Нацбанка был другим, курс гривни мог бы быть выше. Однако анализировать прошлые ошибки всегда легко.
Ведь, с одной стороны, Нацбанку нужно было учитывать жесткие требования МВФ, с другой — призывы государственного и частного секторов, требующих стабильности. На этом фоне рост недоверия к финансовой системе вызвал панику среди населения. Считаю, что последние два месяца были для регулятора хорошей школой — стало понятно, что работает, а что нет.
— Как вы оцениваете перспективы основных украинских отраслей — металлургии, химии и машиностроения?
— Все три сектора сильно зависят от экспорта. Их перспективы напрямую зависят от состояния мировой экономики и от того, как быстро появятся первые признаки ее роста. Здесь нельзя давать однозначных прогнозов — это может случиться во второй половине 2009 года или позже. Экспортерам поможет падение гривни, но курс национальной валюты не будет для них определяющим фактором.
— Вы говорили о возможной поддержке аграриев. Как вы считаете, нужно ли сейчас отменять мораторий на продажу земли и как это отразится на сельском хозяйстве?
— Ситуацию с мораторием нужно менять в самое ближайшее время. Отмена моратория позволит привлечь иностранные инвестиции в сельское хозяйство Украины. Интерес к нему есть хотя бы потому, что украинские черноземы — одни из лучших в мире. Инвестиции позволят резко повысить производительность сектора, в то время как спрос на продовольствие в мире будет постоянно расти.
Вопрос о снятии моратория поднимался во время переговоров с МВФ, он обсуждался и в контексте пакета антикризисных мер, однако в окончательный его вариант не попал. Главная проблема заключается в отсутствии полноценного реестра земель. Тем не менее налицо растущее понимание того, что мораторий должен быть отменен. Вопрос лишь в том, как и когда. Считаю, чем скорее, тем лучше.
— Когда, по-вашему, закончится кризис в мире и в Украине?
— Мы полагаем, что первые признаки улучшения ситуации появятся во второй половине следующего года. О полном восстановлении говорить будет рано, но мы должны увидеть признаки стабилизации и первые признаки возобновления роста. Это может произойти и немного раньше, и позже — лишь в 2010 году. Но на данный момент наш рабочий сценарий — это вторая половина 2009 года. Как только это произойдет, позитив отразится и на Украине.
Банковский рынок Украины

Недвижимость потеряла треть цены, и это еще не предел

Лидер снижения — загородные дома, но и квартиры продолжают дешеветь.
О том, как финансовый кризис повлиял на рынок недвижимости и как будут меняться цены на жилье в следующем году, мы спросили у экспертов. На наши вопросы отвечали специалист по недвижимости компании Си-информ Юрий Мережинский и специалист по коммерческой недвижимости консалтинговой компании RED Виталий Иванов.
С рынка ушел средний класс
Как известно, о финансовом кризисе первыми заговорили строители. Падение спроса спровоцировало замораживание строек по всей Украине.
— О том, что строительная отрасль сейчас практически не работает, и говорить не нужно — достаточно просто проехаться по городу, — говорит Юрий Мережинский. — В основном достраиваются те дома, сдача которых намечена в этом году и в первом квартале следующего. Поскольку были свернуты программы ипотечного кредитования, у нас с рынка ушли покупатели со средним достатком. То есть те, кто покупал жилье эконом-класса, а не элитную недвижимость. Кроме того, основное строительство велось за счет привлечения кредитных линий, когда сами строительные организации брали кредиты в банках. Сейчас строить могут только те, у кого есть свои деньги, — крупные застройщики, а мелкие компании будут вытеснены с рынка.
Стремительное падение
В условиях резкого роста курса доллара и замораживания или небольшого снижения цен на новые квартиры в гривнах самими застройщиками стоимость квадратного метра уже приближается к тысяче долларов. Поэтому на рынке появляются предложения вторичного жилья по довольно привлекательным ценам.
В одном из агентств нам рассказали о покупке однокомнатной чешки в спальном районе столицы за 40 тысяч долларов.
— Если речь идет о гостинках на окраине Киева, то считаю вполне возможным покупку квартиры за такую цену, — уверен Виталий Иванов. — Гипотетически: представим себе, что собственнику квартиры срочно необходима некоторая сумма для погашения кредита, в противном случае банк забирает залоговое имущество. В таком случае речь идет не о заработке, а о спасении ситуации. А если учесть, что данная квартира была куплена, допустим, 3-5 лет назад, то собственник все равно остается в выигрыше. В условиях финансового кризиса главное — не заработать, а сохранить!
При этом большими темпами дешевеет загородная недвижимость.
— Предложение присутствует, но недвижимость доступна только тем, у кого есть наличные средства, — продолжает Юрий Мережинский. — А, как оказалось, таких людей у нас очень немного, и они начали диктовать условия. Вот и получилось, что цены на квартиры в среднем понизились приблизительно на 15%, а на загородную недвижимость — на 30%. Сейчас сделки прекратились, и цена продолжает опускаться.
Кризис переполовинит цены
После того как почти десять лет подряд цены на жилье постоянно поднимались, очень многие эксперты полагали, что недвижимость никогда не подешевеет.
Однако кризис остудил горячие головы. Теперь почти все говорят о снижении цен. Прогнозы расходятся лишь в глубине падения рынка.
— Уверен, что стоимость квадратных метров продолжит падать и дальше, — утверждает Виталий Иванов. — Думаю, произойдет сегментирование рынка недвижимости: если эксклюзивная недвижимость будет не так стремительно терять в цене, то гостинки в панельках подешевеют более чем в два раза.
Дело в том, что стоимость недвижимости в последние 5-6 лет формировалась у нас за счет спекулятивной составляющей. Квартиры в большинстве своем покупались не для проживания, ведения бизнеса, то есть прямого использования, а большей частью для зарабатывания денег. Теперь же все эти инвесторы пытаются вернуть вложенные средства. Но вдруг оказалось, что и продать-то некому. Такому же инвестору — не надо, у него своего аналогичного добра хватает, а у того, кто собирается использовать недвижимость для проживания, уже ограниченное количество денег. Кредиты ведь не дают, да и невыгодно платить примерно 25% годовых, зная, что стоимость покупаемого товара падает. Сколько есть денег у покупателя на приобретение квартиры, в условиях кризиса узнать очень сложно. Доходы уменьшаются, стабильности не хватает. Никто не скажет, сколько завтра будет стоить гривна, не говоря уже о недвижимости. Как говорил один польский сатирик, когда он думал, что уже достиг дна, снизу постучали. Так вот, мы еще даже не начали думать, что дно достигнуто.
Несмотря на рост курса доллара, отказываться от него при расчетах продавцы пока не собираются.
— Сейчас гривну как денежную единицу расчета никто принимать не хочет, раз она так нестабильна и продолжает дешеветь, — продолжает Юрий Мережинский. — Вот летом, когда после курса 5,05 доллар подешевел до 4,5 гривны, национальная валюта была интересна. То есть при реальном курсе 4,5 продавцы требовали цену по курсу 5,05.
Кстати
Аренда: еще минус сто долларов
Вместе с падением доходов населения будет дешеветь и аренда жилья.
— Сначала аренда держалась в цене, но и она пошла вниз, — считает Юрий Мережинский. — Происходит отток рабочей силы. Если месяц назад в столице за аренду однокомнатной квартиры брали минимум 600 долларов, то сейчас уже — на сто долларов меньше. В ближайшие месяцы аренда таких квартир станет дешевле еще на 100 долларов.
— Стоимость аренды торговых площадей упала примерно на 25%, офисных — на 30- 35%, — делится наблюдениями Виталий Иванов. — Аренда квартир также снижается, и предела падению я не вижу. Собственнику помещения выгоднее сдать его даже, простите мой сарказм, за один доллар, чем оно будет стоять пустое и не приносить ничего!

Дешевых квартир не будет

Строительный сектор экономики Украины едва ли не сильнее всех ощутил на себе тиски кризиса.
До конца года около 70% жилых объектов в Украине могут приостановить стройку, — считает Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров девелоперской компании XXI Век. При этом он отметил, что цены на жилье начнут расти лишь с 2010 года, да и то умеренными темпами. Впрочем, обольщаться не нужно, для рядовых граждан жилье будет оставаться недоступным, но зато в скором будущем может активизироваться рынок участков под перспективное строительство.
Озвученный уровень спада объемов строительства объясняется большей степенью зависимостью отрасли от заемных ресурсов, ведь застройщики только выполняют заказ девелоперских компаний, задача которых заключается в привлечении ресурса у инвестора под новое строительство. Но процесс застройки, по крайней мере в Украине, являет собой закрытый цикл, состоящий из нескольких компонентов, главный из которых — это привлечение инвестиций в новое строительство. А поток денег иссяк.
Привыкшее в последнее время жить за счет банковских кредитов население так же быстро от этого отвыкает. Средняя ставка по кредитам на вторичном рынке жилья сроком на 20 лет в гривне только за неделю с 17 по 24 ноября увеличилась на 0,73% до 24,84% годовых. Об этом сообщили в компании Простобанк Консалтинг. При этом такие кредиты в Украине в настоящее время предлагают всего лишь три банка Дочерний банк Сбербанка России, банк Форум и Правэкс-Банк, два из которых подняли номинальные ставки на 1% и 3,5%.
Такая тенденция таит в себе опасность в Украине прекращается строительство недвижимости, особенно жилой.
Существенный рост ставок по ипотечным кредитам это серьезная предпосылка к тому, что такие кредиты в будущем могут стать проблемными, так как велика вероятность того, что заемщик окажется не в состоянии обслуживать долг, — считает Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании Простобанк Консалтинг.
Повышение стоимости обслуживания по ипотечному кредитованию может привести к необходимости реализации недвижимости, находящейся в залоге по ипотеке.
Если это явление станет массовым, неминуемо отразится на стоимости недвижимости в сторону понижения.
После кризиса ставка капитализации, которую мы ожидаем на уровне 15%-20%, и ожидаемое снижение арендных ставок приведет к тому, что доходные объекты потеряют 40-60% рыночной стоимости, которая была до кризиса, — сообщил Руслан Олексенко, управляющий партнер компании DEOL Partners.
В то же время, нельзя рассматривать возможность массовой смены собственников объектов недвижимости, как причину существенного понижения недвижимости в скором будущем. Банки Украины не могут пересмотреть условия так жестко и до такой степени, чтобы возникла необходимость смены собственников недвижимости. Найти нового платежеспособного собственника будет не то, чтобы проблематично, но просто невозможно. Вы вспомните, по каким ценам покупалась жилая недвижимость, подчеркивает Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital. По его словам, банк вряд ли пойдет на такие крайние меры как реализация предмета залога, если кредит погашается в срок. В любом случае, банки уже дали понять, что они не будут наводнять рынок залоговым жильем по проблемным кредитам.
Тем не менее, тенденция к удешевлению еще не реализованного жилья будет только усиливаться. Сегодня в самой сложной ситуации находятся те девелоперы, проекты которых находятся на стадии реализации и у которых нет средств для их завершения. Эти девелоперы идут двумя путями. Вынесли на продажу участки и проекты на начальной стадии или ищут партнеров для совместной реализации проектов на более поздней стадии. Но процесс идет сложно — покупателей практически нет.
Зарубежный инвестор заинтересован приобретать в Украине только готовые объекты, либо объекты на последних стадиях строительства, — сообщил Руслан Олексенко.
В ближайшее время, если кризис не будет ухудшаться, можно ожидать прихода немецких инвестиционных фондов, — считает Лиина Немченко, партнер компании Baker McKenzie. Объединенный директор компании Jones Lang LaSalle Герман Паникар, в свою очередь, отметил, что сегодня к украинскому рынку недвижимости проявляют интерес крупные девелоперские и инвестиционные компании из США, Канады, Польши, Венгрии, Болгарии, Австрии, Германии, Великобритании, Бельгии и Голландии.
Зато кризисное влияние в ближайшем будущем благотворно повлияет на цены земли под будущие застройки. Падение цен на землю в Украине может привести к тому, что весной 2009 года увеличится количество сделок на этом рынке.
Основная масса инвесторов, будучи разумной, понимает, что пик предложений и падение цен на землю под застройку произойдет, скорее всего, весной 2009 года, — сказал Сергей Маркосян, директор департамента стратегического консалтинга и оценки международной компании CB Richard Ellis. По его словам, в настоящее время рынок занял выжидательную позицию и земельные участки пока не продаются.
Так что желающим построить уютное гнездышко в пригороде большего города стоит задуматься об этом уже в ближайшем будущем.
Разнонаправленные тенденции на рынке жилья показывают, что операторы стараются всеми правдами и неправдами выкрутиться из создавшейся ситуации.
Но для полного счастья в первую очередь им нужен капитал, и его размер весьма не маленький. Чтобы вернуть жилье на прошлогодний уровень, нам нужно 30 млрд. грн. Для этого необходимо заложить в бюджет следующего года минимум 8 млрд. грн., — считает Юрий Сербин, заместитель главы парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно- коммунального хозяйства и региональной политики.

Американцы лишаются жилья

Аналитики прогнозируют, что в течение ближайших четырех лет 8,1 млн. американских заемщиков могут лишиться недвижимости
Аналитики швейцарского банка Credit Suisse прогнозируют, что в течение ближайших четырех лет 8,1 млн. американских заемщиков могут лишиться недвижимости по причине невыплат по ипотеке.
Объем жилья, которое может быть отчуждено, составляет около 16% от всей ипотечной жилой недвижимости США. Если рецессия в США, начавшаяся еще год назад, окажется тяжелой, количество отчужденных домов может превысить 10 млн. При этом под ударом окажутся и стандартные (качественные) ипотечные кредиты.
Ранее Credit Suisse рассчитывал, что потеря жилья угрожает 6,5 млн. американских заемщиков. При этом банковские аналитики предполагали, что заемщиков с низким уровнем платежеспособности (subprime) среди банкротов будет чуть менее 2 млн., а среди других категорий — почти 4,5 млн.
Спад на рынке недвижимости в США продолжается уже третий год, вылившись в мировой финансово-экономический кризис и рецессию в США. За это время американские дома в среднем подешевели на четверть, из-за чего миллионы американцев уже лишились жилья. По данным на сентябрь 2008 г. о невозможности расплатиться по жилищным долгам объявили менее 2 млн. американских семей.
При этом эксперты Credit Suisse характеризуют предпринимаемые властями США усилия помощи ипотечным заемщикам как скромные. Аналитики банка утверждают, что если модифицировать половину кредитов, находящихся в зоне риска, то даже если по 40% из них будет объявлен дефолт, отчуждения домов в таком случае могут снизиться до отметки 6,3 млн.
Глава Федеральной резервной системы (ФРС) США Бен Бернанке уже заявил, что власти США должны принимать более решительные меры для предотвращения лишений прав собственности, заложенной при ипотечном кредитовании, включая обращение к таким вариантам, как покупка просроченных кредитов и предоставление более весомых стимулов для рефинансирования кредитов. По словам господина Бернанке, правительство могло бы покупать просроченные или близкие к этому ипотечные бумаги оптом, а затем рефинансировать их за счет федеральной программы помощи домовладельцам. По словам главы ФРС, конгресс мог бы сделать более привлекательной программу помощи домовладельцам за счет сокращения авансовой страховой премии, что потребует обращения к государственным фондам.
Министр финансов Генри Полсон разрабатывает новый план поддержки рынка недвижимости. По некоторым данным, казначейство США рассматривает возможность увеличения объемов выкупа ипотечных ценных бумаг, выпущенных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы понизить среднюю ставку 30-летней ипотеки до 4,5% годовых. По мнению господина Полсона, снижение ставок поможет оживить американский рынок недвижимости.
Снижение ставок по ипотеке оставит американцам больше средств на приобретение товаров и услуг, и объемы потребительских расходов, а вместе с ними и вся экономика, вырастут быстрее,— говорит старший экономист американского банка Wachovia Corp.
Марк Витнер. В то же время директор института CEMI-EHESS Жак Сапир отмечает, что в настоящий момент долги по жилищной ипотеке равны 80% ВВП США. По его словам, снижение ставок может быть выгодно тем, кто купил дом давно, тогда как те заемщики, которые взяли кредиты в 2006-2007 гг. (а таких около 20-25% всех заемщиков), окажутся вне программы Генри Полсона.

Банкротов станет больше

В следующем году в США и странах Западной Европы ожидается рекордное количество банкротств
По оценкам компании по страхованию кредитов Euler Hermes, подразделения одной из крупнейших мировых страховых компаний — германской Allianz, в Европе и США обанкротится не менее 260 тыс. компаний. В первую очередь пострадают предприятия малого и среднего бизнеса, причем будут разорены даже стабильные и крепкие компании.
Финансовый кризис резко повысит риск банкротства, особенно в следующем году. Настоящий взрыв (банкротств) будет зарегистрирован в США, также большое повышение (числа фирм-банкротов прогнозируется) в Европе,— говорит главный экономист Euler Hermes Ромео Гриль. Euler Hermes разработала глобальный индекс несостоятельности (GII), который, по оценкам компании, по итогам 2008 г. вырастет на 25,1%. Эксперты прогнозирует, что в 2009 г. количество обанкротившихся компаний увеличится на 25,4%.
При этом рост банкротств будет происходить повсеместно и синхронно. Но если в США будут разоряться компании, работающие вокруг рынка недвижимости, то в странах Европы особенно пострадает ритейл и текстильная промышленность, отчасти логистика и автомобилестроение.
В США по итогам 2008 г. закроются 42 тыс. фирм и компаний, а в 2009 г. американский бизнес потеряет еще 62 тыс. компаний. Если в 2008 г. количество банкротств в США вырастет на 45%, то в 2009 г. эта тенденция продолжится, а число банкротств американских корпораций вырастет еще на 50%. В еще более тяжелом положении окажутся компании Западной Европы. В 2008 г. о финансовой несостоятельности объявят 169 тыс. европейских компаний, что на 13,5% больше, чем год назад. В 2009 г. количество банкротств среди европейских компаний вырастет на 16,7%, до 197 тыс. случаев. Наиболее резкий рост банкротств ожидается во Франции, Испании, Ирландии, Великобритании и Германии.
Самые развитые экономики мира (кроме Японии) в ближайшее время пострадают от большего количества банкротств, чем во время предыдущего экономического спада 2001-2002 гг. Впрочем, не избежит разорений и Япония, где количество банкротств вырастет с 14 тыс. в 2007 г. до 17 тыс. в 2009 г.
В грядущем году экономики всего мира ждет кризис производства, промышленный кризис, инвестиционный кризис, массовые банкротства, массовые увольнения и сокращения зарплат, усиление потребительского кризиса. Продолжат падение все рынки: фондовые, товарные, рынок недвижимости. Финансовые проблемы, рост стоимости товаров, глубокое снижение уровня доверия со стороны потребителей и инвесторов приведут к глобальному спаду экономического развития — с 2,6% в этом году до 1,1% в следующем. Вследствие значительного торможения темпов роста произойдет сильное увеличение количества несостоятельных компаний,— говорит господин Гриль.