Архив метки: ипотека

ИТОГИ 2008: Кризис, потрясший мир (ПІК України)

Високосный 2008-й нам придется вспоминать еще долго. Экономический кризис объявлен самым сильным за последние 100 лет, с 1907 года. Еще не окончательные результаты включают перестройку мировой финансовой системы, глобальную переоценку активов, крушение экономик ряда стран и серьезное перераспределение собственности.
Читать далее ИТОГИ 2008: Кризис, потрясший мир (ПІК України)

Очередь за ипотекой

В США резко вырос спрос на жилищные кредиты
Ассоциация ипотечных банков США сообщила, что число заявок на оформление ипотечных займов в США только за прошлую неделю увеличилось на 48%. Благодаря беспрецедентному снижению базовой учетной ставки ФРС США и выделению многомиллиардных средств на выкуп проблемных ипотечных облигаций проценты по ипотеке упали до рекордных показателей, что стимулировало резкий рост желающих рефинансировать свой кредит или заключить новый контракт на покупку жилья.
Усилия американских финансовых властей по снижению стоимости заемных средств для розничных рынков начинают давать результаты – в США зафиксирован рекордный рост обращений за рефинансированием ипотечных кредитов и заключением новых контрактов. Как сообщила американская Ассоциация ипотечных банков (MBA), составляемый ею индекс активности по ипотечным займам только за прошлую неделю достиг 1245 пунктов, что на 48% выше по сравнению с предыдущей неделей. Показатель, достигнутый на прошлой неделе, является рекордом с июля 2003 года. По данным MBA, более 80% обратившихся в ипотечные банки и организации подали заявки на рефинансирование своих ипотечных займов, переходя на другой кредитный тариф с более выгодной процентной ставкой. При этом 11% заявок составили и новые контракты на покупку домов. Люди в массовом порядке ринулись рефинансироваться,– сообщил в интервью Bloomberg гендиректор массачусетской ипотечной фирмы Mortgage Master Лейф Томсен, добавив, что его компании пришлось дополнительно нанять 50 специалистов по обработке заявок на рефинансирование ипотечных займов.
К резкому росту числа ипотечных заявок привели беспрецедентные меры американского правительства по поддержке розничного кредитования и в том числе на рынке жилья. Напомним, в середине декабря ФРС рекордно снизила базовую учетную ставку до 0,25%. Кроме того, в ноябре ФРС сообщила о выделении $600 млрд на выкуп с рынка облигаций государственных ипотечных агентств Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. По данным Freddie Mac, ставки по наиболее популярным ипотечным кредитам в США на прошлой неделе упали более чем на 0,25% и достигли 37-летнего минимума. Последние события позволяют некоторым экспертам делать осторожные прогнозы о том, что, если спрос на рефинансирование ипотечных кредитов в США в ближайшее время продолжится, это может привести к стабилизации цен на жилье в США, которые падают с января 2006 года.
Похоже на то, что в стране начинается бум ипотечного рефинансирования. Министерство финансов и ФРС создали обстановку, при которой данное развитие событий становится неизбежным,– сообщил в записке для инвесторов аналитик инвесткомпании Ladenburg Thalmann Ричард Боув.

Что делать тем, у кого кредиты в валюте?

Резкое увеличение невыплат по кредитам вынуждает украинские банки внедрять специальные программы. Они предназначены для работы с клиентами, которые испытывают финансовые трудности. Если клиент докажет, что не может рассчитаться с банком по объективным причинам (например, из-за задержки зарплаты) он может рассчитывать на отсрочку или списание штрафной пени.
Правда, наличие универсальных программ такого рода банки стараются не афишировать. Руководители финучреждений признаются: информация о том, что банк идет на уступки, может спровоцировать лавинообразный рост количества проблемных клиентов. Какие же послабления заемщикам предлагают банки?
Каникулы
Многие банки предоставляют проблемным заемщикам (при условии документального подтверждения тяжелого материального положения) кредитные каникулы. В одних банках под ними понимают частичную выплату ежемесячной суммы (50-70%) в течение полугода. При этом общая сумма кредита и сроки погашения кредита остаются прежними. Другие предоставляют отсрочку на 2-3 месяца на оплату тела кредита (то есть проценты заемщику все же придется погашать). При этом нужно понимать, что отсроченная сумма будет перенесена и разбита на последующие периоды, что приведет к увеличению финансовой нагрузки в дальнейшем.
Фиксированный курс
Некоторые банки согласились зафиксировать курс продажи доллара для своих заемщиков на уровне 7,2 грн. Надо отметить, что пока финучреждения не переводят долларовые кредиты в гривневые, что могло бы привести к значительному послаблению нагрузки на заемщиков. Мы не готовы переходить на курсовые изменения, это повлечет за собой убытки, — признаются банкиры.
Срок кредита
Менее популярная мера, чем кредитные каникулы — удлинение срока кредита.
Принцип таков: банк добавляет год, два, пять или десять лет к сроку кредитования. Таким образом, уменьшается тело кредита, которое необходимо платить ежемесячно. При этом сумма ежемесячных процентов не уменьшается. К примеру, ипотека была оформлена на 10 лет, в сумме $100 тыс. под 13% годовых. Платеж первое время будет составлять $1800-$1900. Если увеличить срок еще на 10 лет, платеж уменьшится до $1400-1500. При этом в первом случае переплата составит 65,5%, а во втором — 130%. Но досрочное погашение никто не отменял. Поэтому, как только закончится черная полоса, можно вновь вернуться к привычным темпам погашения.
Смена графика
Можно перейти с классической схемы погашения (когда платежи уменьшаются из месяца в месяц) на аннуитетную (когда платежи идут равными долями весь срок). По классической схеме первые несколько лет платеж будет на 20-25% больше, чем аннуитетные платежи при аналогичных условиях. Естественно, переход на аннуитет способен снизить нагрузку на семейный бюджет, но переплата будет больше.
Представители коллекторских компаний уверены, что только массовое внедрение льготных программ по кредитам — единственный способ решить проблему с невыплатами. Сейчас многие банки предоставляют поблажки на индивидуальной основе. Но у нас в управлении — около 140 тысяч долгов, поэтому индивидуальные решения здесь уже не работают. Банки должны делать программы по облегчению нагрузки на заемщиков, выводить их на массовый рынок, — убеждены специалисты коллекторских компаний.

Крутое пике рынка недвижимости

Нынешний обвал рынка недвижимости еще раз обнажил его пирамидальную сущность. Подпитываясь вхождением на рынок все большего числа новых игроков — покупателей недвижимости, пирамида росла как на дрожжах. Росла бы она возможно и сейчас, если бы основой ее были средства, заработанные населением в реальных секторах экономики — промышленности, строительстве, сельском хозяйстве и т.д. Увы, пирамида возвышалась в основном за счет привлечения спекулятивных иностранных капиталов и упрощения системы кредитования иностранными банками. Как только инвесторы вывели свои средства с рынка, она рухнула в одночасье.

Читать далее Крутое пике рынка недвижимости

Тимошенко придумала, как на 3 миллиардах заработать 30?

Дефицит бюджета на 2009 год составит 2,96%, заявила премьер-министр Юлия Тимошенко, представляя проект бюджета в парламенте во вторник.
Венгрия имеет дефицит 2,4%. Украина — мы заложили 2,9. Германия — более 3%. Ни одна страна мира не вышла с нулевым дефицитом. Все 2,5-2,9%, — заявила Тимошенко.
Наше предложение — весь дефицит бюджета направить в стабилизационный фонд и профинансировать из них сферы, — заявила Тимошенко.
Из них, как говорится в объяснительной записке к бюджету, на удешевление кредитов, финансирование инвестиционных проектов и поддержку отдельных проектов в агропромышленном комплексе пойдет 2.200.000 тыс. гривен;
реализацию инвестиционных и инновационных проектов предприятиями авиастроения, оборонно-промышленного комплекса и машиностроения — 840.000 тыс. гривен;
удешевление кредитов, финансирование инвестиционных проектов по строительству и техническому переоснащению угле — и торфодобывающих предприятий, проектов связанных с повышением техники безопасности шахт, а также проектов по ликвидации шахт — 6.000.000 тыс. гривен;
реализация инвестиционных и инновационных проектов по энергосбережению в жилищно-коммунальном хозяйстве — 500.000 тыс. гривен;
выполнение Государственной целевой программы по подготовке и проведению в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу — 4.354.560 тыс. гривен;
реализацию инвестиционных проектов социально-экономического развития регионов — 1.000.000 тыс. гривен;
ипотечное кредитование жилья через государственные банки — 3.000.000 тыс.
гривен;
Это наш единственный путь, как из 3 миллиардов сделать 30, — отметила премьер.
Каждая страна мира должна иметь свой источник подъема экономики. Наш источник не налоги, не валютные резервы, не резервные фонды, а капиталы наших государственных банков, — заявила Тимошенко и сообщила, что два государственных банка получат по 1 миллиарду гривен.
Украинская правда
На рекапитализацию банков в 2009 году будет выделено 44 млрд грн
На рекапитиализацию банковской системы Украины из государственного бюджета на 2009 год будет выделено 44 млрд грн.
Мы планируем на 2009 г. 44 млрд грн на рекапитализацию банковской системы. Причем на тех условиях, которые будут восприниматься банками, которые позволят банкам полностью ликвидировать свои внутренние разрывы и позволят государству получить надежный залог под эту рекапитализацию, и потом, после оздоровления банковской системы, вернуть все залоги, в том числе и пакеты акций, тем банкам, которые были спасены путем рекапитализации, — сообщила Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко.
По ее словам, комплексный законопроект относительно поддержки банковской системы будет рассмотрен завтра на заседании правительства вместе с представителями банковского сектора.
Кроме того, Кабмин собирается увеличить уставный фонд Ощадбанка и Укрэксимбанка на 3 млрд грн. До конца 2008 г. на капитализацию этих банков будет выделено 2 млрд грн.
Перший Діловий

Верховная Рада приняла ряд антикризисных законов.

Верховная Рада приняла ряд антикризисных законов.
· Утвержден закон, направленный на улучшение платежного баланса Украины. В т.ч. предполагается введение дополнительной ввозной пошлины в размере 13% на все товары, кроме критического импорта. Данная мера вводится на полгода, после чего ее действие может быть продлено Кабмином. Список товаров критического импорта также должен быть утвержден КМ.
· В первом чтении принят закон, вводящий на период кризиса мораторий на обращение взыскания на предмет залога или ипотеки в случае, если предметом залога является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане. Окончание срока выхода из кризиса определяется решением парламента по представлению правительства.

В проблемном долгу перед банком

Проблемные кредиты стали второй по обсуждаемости темой в государстве после бешеных скачков валютного курса. И неудивительно, ведь обе темы слишком тесно связаны между собой. По оценкам разных экспертов, более 50% всех банковских активов, задействованных в потребительском и ипотечном кредитовании, уже в 2009 году могут быть безвозвратно утрачены для банковского сектора. Вместе с тем, существенные потери ввиду возникновения кредитных проблемок понесут и граждане, ведь эти долги кредиторы украинцам явно не забудут. Поскольку государство вмешиваться в решение этого обострившегося конфликта с мудрым конструктивом не собирается, и при этом, лишь усугубляет ситуацию, кредиторам и заемщикам придется самим искать условия для взаимовыгодной мировой.
Общая ситуация такова: в октябре текущего года совокупный долг заемщиков резидентов Украины перед банками составил 204,7 миллиарда гривен. Из них более 80 миллиардов — ипотечные кредиты. По разным оценкам, портфель проблемников в третей-четвертой декадах текущего года увеличился в среднем на 20-30%. При этом, согласно официальных данных регулятора, на данный момент нормативное значение этого показателя не превышает 2% допустимого. Верится с трудом, поскольку, на сегодняшний день видна только вершина айсберга. Пик невозвратов ожидается на весну — лето 2009 года.
Кроме того, не стоит забывать, что Национальный банк оценивает размер проблемки исходя из общего объема выданных кредитов в соотношении с балансовой просроченной задолженности, потому на выходе показатель получается значительно меньше реального. Более точными данными располагают эксперты коллекторских контор и бюро кредитных историй. Согласно статистике Международного бюро кредитных историй, доля проблемных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет 10,35%. А по оценке коллекторов, этот процент уже сегодня превышает показатель 15% и отмечается тенденция к росту.
Договориться нельзя прятаться. Решать, где между этими словами поставить запятую — личное дело каждого украинского заемщика. Однако, как первый, так и второй варианты поведения в случае возникновения очень проблемной задолженности неоднозначны. Договориться с кредитором, который привык развиваться, зарабатывая на финансовой нужде граждан, без сомнения, очень сложно. Прятаться… разве что заемщик и до возникновения неприятного инцидента планировал сменить фамилию, пол, лицо, место жительства — в таком случае можно рискнуть. Вместе с тем, если человеку больше по нраву размеренный, добропорядочный образ жизни — ударяться в бега или прятаться за закрытой входной дверью явно не стоит.
Получается, одним из приемлемых выходов из неприятной ситуации должен стать диалог, нацеленный на взаимоприемлимый компромисс. Такой выход из положения заемщикам, попавшим в затруднительную финансовую ситуацию, советуют эксперты отечественных бюро кредитных историй. Мол, приемы дипломатии еще никто не отменял, кроме того, в интересное положение кроме клиентов банков, попали и сами финучреждения.
Аналитики банков прекрасно понимают, что в ближайшие полгода-год активные финансовые поступления их структурам явно не светят, причем, как извне, так и изнутри. При этом, отобрав у граждан залоговое имущество, под которое выдавался кредит, вернуть затраченные на него средства в полной мере, и даже по себестоимости товара не удастся. Товарный рынок уже через несколько месяцев будет переполненный конфискованным у горе-заемщиков секондом.
Плюс, традиционная розница в борьбе за покупателя пойдет на любые акции и скидки, лишь бы выжить в смутные времена. Тем временем, кошелек потребителя уже посажен на суровую диету. Потому, никакими уговорами и предложениями не заставить главу семьи, не уверенного в завтрашнем дне, потратить лишнюю копейку из семейного бюджета. Кому, спрашивается, понадобится банковский конфискат? А сколько времени, средств и нервов придется затратить на судебно-бумажную возню, чтобы вернуть крохи банковского капитала, растраченного на потребительское кредитование? Вывод — смелее вперед, договариваться с банком. Специалисты кредитных бюро в налаживании конструктивного диалога с кредиторами видят еще один плюс для заемщиков — в формировании ходовых кредитных историй.
Желание заемщика реструктуризировать долг в связи с возникшими объективными финансовыми трудностями будет говорить о нем, как о сознательном, ответственным, дисциплинированном плательщике, что обязательно позитивно скажется на качестве его кредитной истории. Более того, в электронный вариант кредитной истории можно вписать не только факт изменения условий возвращения кредита, но и причины, побудившие заемщика пойти на такой вынужденный шаг. В ней можно оставить свои комментарии относительно сложившейся ситуации. Поверьте, кредиторы, как настоящие, так и будущие будут иметь на хорошем счету такого заемщика, особенно в условиях возрастающей кредитной проблемки, — убеждает директор по развитию бизнеса ЗАО Международное бюро кредитных историй Олег Кальченко. При этом, по словам эксперта, у банка в ходе переговоров сегодня можно выторговать довольно таки приемлемые условия реструктуризации долга.
Если же идти на мировую с банками заемщик в силу личных соображений не намерен, стоит морально и юридически подготовиться к прохождению нескольких кругов банковско-коллекторского ада.

Ветер перемен: обзор рынка кредитования

Результаты исследования рынка кредитов за неделю 15-22 декабря 2008 года.
Прошедшая неделя была относительно стабильной впервые за несколько месяцев ни один банк из 50 крупнейших не ушел с рынка кредитования, наоборот, начали появляться новые предложения продуктов. Например, появилась возможность получения кредита на жилье на первичном рынке.
Кроме того, за последнюю неделю в сфере кредитования наметилась тенденция появления новых продуктов кредитов в долларах США с плавающей ставкой. Два банка из трех, которые предлагают автокредиты, запустили новые программы, ставка по которым плавает и в одном случае зависит от индекса LIBOR и меняются каждые три месяца, а в другом пересматривается каждый год.
Возможность четко проследить зависимость процентной ставки по кредиту после массового необоснованного поднятия банками ставок по выданным кредитам будет по душе многим заемщикам. Право банка регулярно пересматривать процентную ставку, со своей стороны, привлекательно для учреждения.
Эксперты говорят, что именно за такими кредитами, с плавающими ставками, будущее рынка.
Кроме того, со дня на день ожидают выход постановления НБУ, которое обяжет банки формировать резервы в размере 50-100% от выдаваемых валютных кредитов в случае, если заемщик не имеет доходов в валюте. Однако, несмотря на это, на рынке появились новые предложения автокредитов в долларах.
Остановимся детальнее на общей картине рынка кредитования, который представляют 50 банков-лидеров.
Автокредитование
Желающие сегодня купить автомобиль в кредит (новую иномарку) за национальную валюту могут нести документы в два банка:
Индэкс-Банк теперь кредитует с авансом 15%, сроком на 3, 5, 7 лет, под 29,62%, 28,98%, 28,71% годовых; а с авансом 25% — под 25,62%, 28,98%, 28,71% годовых соответственно.
Банк Форум с авансом от 30% выдает кредиты под 29,80%, 29,29% и 29,06% реальных годовых сроком на 3, 5, 7 лет соответственно.
Кредит на новые отечественные авто в гривне предлагают те же банки:
Индэкс- Банк — сроком на 3 и 5 лет с авансом 25% под 29,62% и 28,98% годовых соответственно.
Банк Форум сроком на 3 и 5 лет, аванс от 30%, процентные ставки 29,80% и 29,29% годовых.
Кредиты на б/у авто в валюте сегодня выдает ОТП банк сроком на 3 и 5 лет. С авансом 50% и реальными ставками 20,61% и 20,97% годовых в долларах и в евро при погашении аннуитетом, и с реальными ставками 20,86% и 21,86% годовых при начислении процентов на остаток задолженности.
Предложения кредитов на авто в долларах:
Банк Форум предлагает автокредиты с авансом 30% сроком на 3, 5, 7 лет и реальными ставками 20,80%, 20,29%, 20,06% годовых.
Появилось ОТП Банк, который предлагает кредиты с авансом 50% сроком на 3 года под 19,86% и 20,11% годовых (в зависимости от вида погашения), сроком на 5 лет — 19,72% и 19,97% годовых, сроком на 7 лет 20,20% и 20,45% годовых.
Кредобанк и ОТП Банк также предлагают новый продукт автокредиты в долларах США с плавающей ставкой. Такие кредиты в Кредобанке можно получить с авансом 35% и сроком на 3 года и 5 лет под 19,74% и 19,23% годовых, причем ставка привязана к 3М LIBOR усредненной процентной ставке межбанковского кредитования на международном рынке, которая фиксируется каждые три месяца.
В ОТП Банке кредит сроком до 7 лет, с авансом 50% и двумя вариантами реальных ставок 20,45% и 20,20% годовых (погашение соответственно аннуитет и на остаток) предлагают только вкладчикам учреждения, причем ставка пересматривается каждый год.
Эксперты считают, что появление кредитов с плавающей ставкой это не единичные случаи, а наметившаяся тенденция, и обращают внимание на то, что будущее таких кредитов за теми учреждениями, у которых материнский банк за границей.
В первую очередь кредитные программы смогут возобновить украинские дочки иностранных банков, ведь хотя финансовый кризис и затронул многие страны мира — цена денег заграницей все же намного меньше, поэтому они не откажутся заработать хорошую прибыль в служившейся ситуации, считает Александр Седых. Кредитные предложения могут появиться уже в январе месяце, но массового оживления не стоит ожидать раньше начала весны 2009 года.
Стоить такие ссуды будут не дешево, процентная ставка будет колебаться в пределах 18-22% в иностранной и 25%-30% в национальной валюте, а получить такой займ смогут лишь лица с официальным доходом.
Ипотека
На вторичном рынке жилья, ни на рефинансирование, ни на землю кредиты по- прежнему не предлагаются.
А вот на первичном рынке жилья появилась надежда у тех, кто ищет средства для продолжения работ на замороженной стройке новая программа от банка Киевская Русь. В национальной валюте с первоначальным взносом 20% можно взять кредит сроком на 5, 10, 15, 20 лет под 20,09%, 19,80%, 19,70%, 19,65% реальных годовых, а с первоначальным взносом 50% — под 17,59%, 17,30%, 17,20%, 17,15% годовых.
Один банк сегодня продолжает работу с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) Укрпромбанк выдает льготные кредиты под 16,5% годовых сроком на 30 лет с первоначальным взносом 25% и максимальной суммой 1 000 000 гривен.
Потребительские кредиты
Нецелевые кредиты наличными в гривне по состоянию на 22 декабря 2008 года предлагают теперь всего три банка:
Индэкс-банк (сроком на один, два и три года под 52,69%, 53,80%, 57,69% годовых реальной ставки соответственно, максимальная сумма 15 000 грн.);
Сведбанк (Украина) (сроком на один и два года 69,23% и 64,80% годовых соответственно, максимальная сумма 15 000 грн., добавилось предложение на три года под 63,24% годовых);
Кредобанк (соответственно — 54,81%, 47,94% и 45,53%) (максимальная сумма 15 000 грн.).
Товары в кредит предлагают два банка: Банк Дельта сроком на 1, 2 и 3 года с первоначальным взносом 50% под 55,02%, 56,26% и 56,69% реальных годовых.
Альфа-банк (Украина) сроком на 1, 2 и 3 года, под 74,55%, 84,25%, 90,25% годовых соответственно.
Потребительский кредит под залог недвижимости до сих пор не предлагает ни один банк из 50 крупнейших на рынке кредитования.
Следует отметить, что сегодня на рынке кредитования наблюдается тенденция, что кредитуют лишь небольшие банки, не вошедшие в наш топ-50. Однако эксперты утверждают, что передела рынка кредитования по этой причине не произойдет.
Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитными продуктами розничного банкинга Укргазбанка:
— Я думаю сейчас рано говорить про какой-либо передел рынка, поскольку практически все игроки находятся в одинаковом положении. Факт кредитования небольшими банками имеет эпизодический и очень избирательный характер, что не повлечет за собой изменения доли рынка основных розничных банков Украины.
Владимир Довгаль, директор департамента розничных продаж Сведбанка:
— Сложившаяся ситуация носит ситуативный характер и связана с тем, что некоторые небольшие украинские банки по привычке пытаются выдать образовавшийся излишек средств. В основном такие средства поступают от иностранных материнских банков либо прочих стратегических инвесторов.
Определённое изменение долей участников может произойти, но объём таких ресурсов ограничен и, на мой взгляд, не приведёт к существенному изменению ситуации на рынке. Наоборот, по мере охлаждения рынка активное развитие новых игроков станет более затруднительным.
На сегодняшний день экономическая среда для банков очень однородна и как только начнётся оттепель — с лагом в несколько недель — это почувствуют все основные игроки и их активность возобновится.
Цветан Петринин, заместитель председателя правления по розничному бизнесу VAB Банка:
— Объемы, в которых кредитуют эти банки настолько несущественны, что они почти не оказывают влияния на рынок в целом.

Банкам жилья не дают

Парламент хочет запретить забирать квартиры у должников
Народные депутаты решили ввести мораторий на продажу банками недвижимости граждан, находящейся в ипотечном залоге, до завершения финансового кризиса. Банкиры говорят, что такая инициатива нарушает их права и может спровоцировать массовые неплатежи по ипотеке, а поэтому ко второму чтению необходимо решить, какие именно слои населения нельзя будет выселять.
Верховная рада голосами 231 депутата вчера со второй попытки приняла в первом чтении законопроект №3459-1 О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса, который запрещает банкам забирать у граждан–неплательщиков по ипотечным кредитам залоговое имущество. На период выхода экономики из финансового кризиса вводится мораторий на приобретение залогодержателем или ипотекодержателем права обращения на изъятие предмета залога или ипотеки в случае, если предметом залога или ипотеки выступала жилая недвижимость, в которой постоянно живут граждане,– говорится в проекте закона. Согласно ст. 2 документа, окончание выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса будет определяться решением Верховной рады по представлению Кабинета министров.
Речь идет о гражданах, которые заложили жилье, взяв кредит, а не о юридических лицах и предпринимателях, которые получают прибыль,– заявил в Раде соавтор проекта закона, народный депутат Анатолий Семинога (БЮТ).– К сожалению, законопроект не был поддержан профильным комитетом, который отстаивает интересы банков. Впрочем, депутаты признали, что ко второму чтению законопроект необходимо доработать, определив механизм возврата средств банкам. Введение моратория требует решить вопрос относительно источников удовлетворения требований кредиторов по возврату выданных должникам средств,– сказал народный депутат Михаил Чечетов (Партия регионов).
Банкиры шокированы таким решением, которое, по их мнению, нарушает права банков как кредиторов и может спровоцировать массовые неплатежи по ипотечным кредитам. В окончательной версии закона должны быть прописаны категории заемщиков – социальные слои населения, на которые будет распространяться действие закона, например на заемщиков с хорошей кредитной историей,– считает заместитель начальника управления проблемных активов Укргазбанка Станислав Шепель. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, на 1 октября ипотечный портфель банков составлял 80,1 млрд грн.
Введение моратория на изъятие жилья может вынудить банки искать новые способы отчуждения залога. Перекрывается правовой механизм реализации предмета залога, но не закрывается возможность приобретения в собственность такой недвижимости,– говорит начальник управления по работе с проблемными активами УкрСиббанка Михаил Курочка.– Банки могут не проводить взыскание напрямую, а принять жилье к себе на баланс либо на третью структуру. Банки в любом случае будут договариваться с должниками и забирать предмет залога, но выселять людей и продавать недвижимость не смогут. Могут применяться и вексельные расчеты: создается структура, которая выкупает у банка предмет залога, рассчитываясь с банком векселем. Будет учитываться ценная бумага, а после выхода из кризиса эта недвижимость будет реализована.

Спасение утопающих

Рынок первичного жилья может спасти только покупатель. Государство примеряет его роль на себя
Что предлагают
Спустя ровно месяц после первой попытки рассмотреть неотложный законопроект, призванный вывести строительную отрасль из кризиса, народные избранники, похоже, таки взялись разруливать этот самый кризис. В частности, 11 декабря Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект N3354 от 11.11.08 г. О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства, разработанный Минрегионстроем.
Напомним: в случае принятия документа в целом, его авторы обещали застройщикам дофинансировать строительство объектов за государственный счет. В частности, в 2008 г. собираются дофинансировать жилье, степень готовности которого составляет 70%, в 2009 г. — более 50% (см. БИЗНЕС N46 от 17.11.08 г., стр.127-129). При этом Василий Куйбида, министр регионального развития и строительства, заявил, что на 1 ноября 2008 г. в Украине насчитывалось чуть более 1 тыс. недостроев, и все они якобы сгруппированы специалистами министерства по степени готовности и ждут государственного финансирования.
Но, как оказалось, недостроев в Украине гораздо больше (по некоторым данным, заморожено строительство около 80% объектов; см. БИЗНЕС N47 от 24.11.08 г., стр.111-113). Впрочем, как и компаний, желающих получить от государства деньги на завершение своих объектов. Поэтому после принятия законопроекта в первом чтении министерство оказалось, мягко говоря, в щекотливом положении и отложило обнародование списка избранных. До 25 декабря какое бы то ни было обнародование данных по списку объектов, строительство которых будет завершаться за государственный счет, откладывается, — заявил Валентин Пичко, начальник отдела коммуникаций и связей Минрегионстроя. При этом представитель министерства недвусмысленно дал понять БИЗНЕСу, что список объектов будет корректироваться достаточно серьезно. Впрочем, таинственность чиновников не удивляет, ведь помощь государства застройщикам в случае принятия законопроекта составит 8 млрд грн., из которых 3 млрд грн. пойдут на рефинансирование банков, которые примут участие в кредитовании жилищного строительства на льготных для покупателей условиях. Мы должны восстановить строительное производство хотя бы до уровня мая 2008 г.
Однако более 5 млн кв.м в год государство профинансировать не сможет, — заметил Юрий Сербин, заместитель председателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики.
Отметим, что, согласно законопроекту, государство будет выкупать (либо достраивать) жилье у застройщиков не напрямую, а посредством предоставления целевой адресной финансовой помощи гражданам, которые имеют право на получение жилья за государственные средства. В частности, речь идет об уплате государством первого взноса в размере 30% стоимости строительства или покупки такого жилья из бюджетных средств. Остальное будут уплачивать граждане (либо из своих средств, либо за счет ипотечного кредита), заключившие договоры о строительстве и получении жилья при господдержке.
При этом следует отметить, что может быть установлено возрастное ограничение для граждан, которые могут рассчитывать на господдержку, — до 45 лет. В частности, именно эта норма предложена в законопроекте N3354-1 Об антикризисных мерах в строительстве жилья, принятом наряду с законопроектом N3354 в первом чтении.
К чему приведет
Как отмечают эксперты, и один, и второй законопроекты пытаются решить ключевую проблему рынка жилья — отсутствие платежеспособного спроса, что уже привело к значительному увеличению количества недостроев. От нашей компании в общий список мы подали две многоэтажки, степень готовности которых составляет около 80%. Выкуплены в них около 40% квартир. То есть большая часть жилья достанется людям, которые, во-первых, стоят в очереди (что дает право на получение господдержки. — Авт.), а во-вторых, имеют деньги на оплату остальной части стоимости жилья или готовы взять ипотечный кредит, — прокомментировал ситуацию Александр Ротов, президент группы компаний Герц (г.Донецк; девелопмент, строительство; с 1990 г.; 715 чел.).
Вместе с тем остается открытым вопрос: исходя из какой цены 1 кв.м будет начисляться 30% господдержки? Первоначально Минрегионстрой отстаивал усредненную себестоимость строительства одного квадрата (методика, по которой рассчитывается этот показатель, позволяет определить затраты, понесенные на строительство, — начиная от проектных и заканчивая строительно-монтажными работами, правда, без учета дополнительной нагрузки на застройщиков).
Застройщики же уверены, что стоимость жилья, приобретаемого при государственной поддержке, должна быть выше. Цена должна быть средней между стоимостью, рассчитываемой Минрегионстроем, и рыночной стоимостью в конкретном регионе. К тому же что- то я не слышал об отмене требования о бесплатной передаче части квартир городу. В общем, если не будет договоренности о цене, то незачем огород городить, — заявил Василий Можар, первый вице-президент компании Киевгорстрой (г.Киев; строительство; с 1955 г.; около 40 тыс.чел.).
Напомним: при расчетной себестоимости строительства жилья в Киеве в 5-6 тыс.грн. за 1 кв.м его рыночная цена колеблется в пределах 11-12 тыс.грн. за 1 кв.м (см. Средняя стоимость.. на стр.100). То есть столичных застройщиков вполне устроят 8 тыс.грн. за 1 кв.м при условии, что будут отменены поборы в пользу городской квартирной очереди.
Впрочем, эксперты считают, что в данном случае застройщикам надеяться не на что. Очередь уже давно стала многохвостой и бессистемной. Поэтому кто и на каких условиях будет получать эти квартиры, на центральном уровне никто даже не пытается понять и сформулировать, — посетовал Александр Сергиенко, директор аналитико-исследовательского центра Институт города (г.Киев; общественная организация; с 2005 г.; 15 чел.). Впрочем, и сторону застройщиков эксперт не принимает: Ясно одно — застройщики хотят решить проблему своего финансирования, чтобы не обанкротиться. Но неясно, почему налогоплательщики должны выручать группу застройщиков, которые не могут самостоятельно выполнить обязательства перед своими инвесторами (покупателями строящегося жилья). Думаю, этот вопрос сильно замедлит принятие законопроекта N3354.
К слову, недовольными инициативами власти могут остаться и банки. Ведь, как можно судить из законопроекта N3354-1, государство попытается переложить продажу доступных квартир именно на них. То есть сначала оно позволит банкам кредитовать застройщиков для достройки жилья под залог активов. А в случае невозврата кредитов предоставит финучреждениям право продавать построенное жилье по стоимости выданного кредита государственным органам или органам местного самоуправления через Государственное ипотечное учреждение в целях обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или осуществлять его свободную продажу на рынке. Иными словами, вы сначала спасите застройщиков, а уж потом сами разбирайтесь, куда и на каких условиях это построенное жилье будете девать.