Суть и оболочка рейтинга

Получение рейтинга Fitch обернулось для компании ТММ обвинениями в скором банкротстве. На деле же это свидетельствует об обратном.
Присвоение девелоперско-строительной компании ТММ рейтинга в ноябре текущего года международным агентством Fitch Ratings стало довольно неожиданным. Ведь в стране кризис, и возможность привлечения финансирования с внешних рынков, как и уровень доверия к агентствам, стремится к нулю. В такой период действия компании выглядят, по крайней мере, странными. Однако удивляют они лишь внешнего наблюдателя — в ТММ уверены в правильности выбранного пути.
Не верь глазам своим
Ноябрь 2008 г.: финансовый кризис в разгаре, мечтать о внешних ресурсах могут либо иностранные дочки, либо сумасшедшие. Все компании, некогда планировавшие выход на зарубежные фондовые рынки, сегодня обременены лишь вопросом выживания. По сути, в данный момент в Украине нет ни единой компании, серьезно планирующей в ближайшие год-два размещение бумаг на международных рынках. Соответственно и польза от заметно дискредитировавших себя рейтинговых агентств довольно иллюзорна. Однако именно в ноябре Fitch Ratings присваивает компании ТММ долгосрочный рейтинг дефолта эмитента (РДЭ) в иностранной и национальной валюте СС, национальный долгосрочный рейтинг В(ukr) и одновременно ставит их под наблюдение в список Rating Watch Негативный. Впрочем, оказалось, что это был лишь один из этапов стратегии компании.
Начало было положено гораздо раньше — ТММ прошла многочисленные аудиторские проверки, а благодаря размещению 13,11% акций на альтернативной площадке Франкфуртской фондовой биржи в мае прошлого года привлекла $104,9 млн.
Казалось бы, что все складывается как нельзя лучше, и рейтинги ей особо не нужны. Особенно теперь, когда негативное отношение инвесторов к девелопменту граничит с паникой. Но все дело в том, что заявка на получение международного рейтинга (отправлена в агентство в декабре 2007 г.) должна была предварять размещение в августе нынешнего года кредитных нот (CLN) — компания планировала привлечь $150 млн. для работы над новыми проектами.
Кризис спутал девелоперу карты — от привлечения внешнего ресурса пришлось временно отказаться или, как говорят в ТММ, отложить. Можно было отложить и присвоение рейтинга. Однако компания решила не останавливаться на полпути: девелоперы небезосновательно считают, что жизнь кризисом не заканчивается, рынки рано или поздно откроются, и ТММ хочет быть готова к работе на них.
Более того, она взяла курс на прозрачность. По умолчанию присваиваемый кредитный рейтинг является закрытым для широкой публики и может представляться банкам либо другим кредиторам по их требованию. Но компания по своей инициативе может сделать свой рейтинг публичным. В этом случае рейтинговое агентство официально сообщает о присвоении рейтинга, аргументируя его уровень. Чтобы показать инвесторам свою открытость, ТММ приняла решение сделать свой рейтинг публичным, но была неприятно удивлена реакцией СМИ на данный шаг. В частности, отличились интернет-ресурсы, запестревшие заголовками о скором банкротстве компании. А все из-за того, что рейтинг СС с негативным прогнозом действительно, мягко говоря, не лучший показатель. Оценка Fitch основывалась на том, что осуществление деятельности ТММ полностью зависит от доброй воли кредиторов и на отсутствии уверенности о возможности отсрочки выплаты кредитов.
Реальная же ситуация несколько иная. Между рейтинговым показателем и фактическим состоянием дел в компании, как правило, существует разница. На основании запрашиваемой информации агентство оценивает бизнес компании, его риски и делает соответствующие выводы. Изменение ситуации в компании, произошедшее во время ее оценки, может не всегда учитываться. Это и сыграло с ТММ злую шутку. На момент, когда рейтинговое агентство запрашивало информацию, было запланировано погашение двух кредитных линий, — рассказывает Лариса Чивурина, финансовый директор ТММ. — Поскольку у нас на то время не было документов, подтверждающих перспективы их рефинансирования, Fitch мог лишь выдвигать предположения. Между тем ТММ осуществила пролонгацию своих краткосрочных долговых обязательств: по состоянию на 28 ноября 2008 г. мы подписали новый кредитный договор на сумму 36 млн. грн. с датой погашения 27 ноября 2009 г., а также дополнительное соглашение о продлении существующей кредитной линии на сумму EUR17,2 млн. с датой погашения 30 ноября 2011-го.
На сегодняшний день объем краткосрочного долга ТММ, включая выплаты по облигациям, составляет не $65 млн., как указано в отчете Fitch, а порядка $35 млн. со сроком погашения в октябре-ноябре 2009 г..
Впрочем, в компании согласны с присвоенным рейтингом, но с одной оговоркой — по состоянию на 20 ноября. Таким образом, рейтинг отражает состояние компании на вчера. ТММ уже отправила рейтинговому агентству необходимые документы и теперь находится в ожидании пересмотра рейтингов компании. В сторону улучшения — надеются в ТММ.
Качество всегда в цене
Дальше — больше. В отличие от целого ряда коллег по отрасли, ТММ смотрит в будущее со сдержанным оптимизмом. Ни один строящийся объект не заморожен, — уверяет Лариса Чивурина. Более того, по ее словам, каждый день на объекты приезжает масса людей — инвесторов, потенциальных покупателей — воочию наблюдающих стройку. Мы даже не нуждаемся в рекламе, — категоричен финансовый директор ТММ. Продолжение строительства — лучшая, по ее мнению, иллюстрация состояния дел в компании.
Благодаря нацеленности на качественную недвижимость высшего ценового сегмента, которая сдается под ключ, компания не ощущает массового падения спроса на свои объекты. Именно на поступления от продаж своих объектов ТММ в текущей ситуации и рассчитывает. При этом в компании уверены, что людям по-прежнему нужно хорошее жилье и офисные центры. Этим, как полагают в ТММ, они и отличаются от коллег по рынку недвижимости. Кроме того, в период кризиса у многих возникает закономерный вопрос: куда вкладывать свои средства? Инвестиции в золото, депозиты, даже валюту, сегодня рискованны.
Поэтому остается только недвижимость, причем качественная, поскольку как хорошего жилья не было раньше, так его не хватает и сегодня. Также следует понимать, что на рынке недвижимости высшего ценового сегмента образуется бомба замедленного действия: поскольку в следующем году будет мало что сдано, неудовлетворенный спрос на качественное жилье лишь вырастет. Сейчас цены упадут, но через год они опять начнут расти, уверяют девелоперы.
На данный момент у ТММ достаточно много готовой и строящейся недвижимости (введено в эксплуатацию 23 объекта недвижимости общей площадью 450 тыс.кв.м, на стадии строительства находятся 11 объектов общей площадью 410 тыс.кв.м), успешно продающейся. Не такими темпами, как летом, но тем не менее процесс идет, — говорит г-жа Чивурина. Впрочем, она таки признает, что для дальнейшего развития перспективных проектов этого недостаточно. В будущем компания хотела бы найти стратегического партнера, либо работать в партнерстве по отдельным объектам.
Конвертация метров в деньги
Строительная компания Фирма Т.М.М. выставила на продажу около 8 тыс. кв.м офисных площадей и 20 квартир в Киеве для погашения валютного кредита.
Николай Толмачев, генеральный директор компании: У нас имеется недвижимости на EUR300 млн. В данный период мы продаем около 4 тыс. кв. м офисных помещений в офисно-торгово-развлекательном комплексе Komod по улице Луначарского, около 4 тыс. кв. м в офисном центре по улице Владимирской, а также 20 квартир по улице Зверинецкой. Нам нужно погасить валютный кредит — около $25 млн..
Стоимость 1 кв. м офисных помещений по улице Луначарского составляет $6-7 тыс., по улице Владимирской — около $10 тыс., стоимость 1 кв. м жилья по улице Зверинецкой — $7-12 тыс. При этом компания установила фиксированный курс доллара на уровне 6 грн./$.
Кроме того, Николай Толмачев проинформировал, что компания рассчитывает в 2009 г. приступить к реализации шести новых проектов. В частности, речь идет о проектах в Киеве (бизнес-центр по улице Уборевича, офисные помещения по улице Машиностроительной, жилкомплекс по переулку Лабораторный), в Ялте (жилой дом) и в Житомире (жилой дом).
По материалам Интерфакс-Украина, 11 декабря
ТММ перестраховалась по крупному
Лариса Чивурина, финансовый директор компании:
— На сегодняшний день доля коммерческих площадей в проектах компании ТММ в портфеле составляет 9% от общей площади реализованных объектов (без торговой части торгово-офисного комплекса КОМОD, которая была нами продана после открытия как бизнес под ключ) и 11% от общей площади зданий на стадии строительства. Что касается перспективных проектов, то удельный вес коммерческих площадей планируется на уровне 18%.
На данный момент наши финансовые обязательства состоят из таких частей: кредит Ощадбанка на 150 млн. грн., 36 млн. грн. от Родовід Банка, EUR17,2 млн. от УниКредит Банка и внутренние облигации на 180 млн. грн. Все наши кредиты обеспечены с головой: в залоге находится очень хорошая недвижимость, которая вряд ли упадет в цене. Даже если это и произойдет, то покрытие настолько большое — 2,5 раза — что риск предъявления margin call минимален. И это притом, что стоимостная оценка недвижимости, как правило, очень пессимистична. Хотя мы, естественно, знаем свои цены, но идем на встречу банку, так как риски для нас минимальны. К тому же понимаем, что банк вряд ли сможет самостоятельно реализовать наши объекты. А продать их мы сможем сами.