Ціни на житло почали танути

До кінця року вартість квартир знизиться ще на 10 відсотків
Як стало відомо Хрещатику, ціни на вторинному ринку житла впали від початку року вже майже на 10 %. А в окремих випадках власники квартир уступають покупцям і до 15 % від заявленої вартості. Попри оптимістичні заяви ріелторів на початку осені, ситуація на ринку нерухомості наразі за крок від обвалу і, за прогнозами незалежних експертів, ціни на вторичку до Нового року можуть знизитися ще в межах 10 %. А за браком доступних банківських кредитів це спостерігатиметься і в 2009 році.
Ринок нерухомості за крок до падіння цін
За даними столичних порталів нерухомості, протягом минулого місяця середня вартість житла на вторинному ринку знизилася в межах 0,5-1 %. А з вересня ціни на вторичку впали вже майже на 3-5 %. Однак, за даними столичних агентств нерухомості, ці показники є усередненими й не відображують реального стану справ на ринку: в окремих випадках від початку року житло в усіх сегментах стало коштувати на 10 % менше. А під час укладання окремих угод власники, аби швидше продати квартири, ладні уступати від 15 до 20 % заявленої вартості.
Таким чином, якщо на 1 січня 2008 року середня вартість 1 кв. м. житла на вторинному ринку становила $ 2489, то наразі вона сягає $ 2600. Попри візуальний дисбаланс у показниках, ринок нерухомості після затишшя і стагнації протягом літа — вересня поточного року почав помітно просідати, через що продавці квартир за браком покупців почали знижувати ціни, які на початку року штучно були завищенні і ними, й посередниками на 10-20 %.
А втім, нині середні показники перекриваються також і за рахунок цін на елітне житло, які залишаються стабільними і не змінювалися ще з літа. Хоча квартири економ-класу в окремих випадках від початку року вже подешевшали на $ 5-10 тис. Якщо на початку року однокімнатна в хрущовці площею 40 кв.м залежно від розташування коштувала $ 80-90 тис., наразі за неї пропонують $ 70-80 тис. Однак за великого попиту на житло купівельна спроможність киян упала, тому навіть за такою ціною квартири ніхто не купує, — розповіли Хрещатику в АН Джулія. За словами ріелторів, найбільший спад цін торкнеться саме застарілого житлового фонду, а саме хрущовок, які перебувають у напіваварійному стані. Також дешевшають оселі у панельних будинках з незручним плануванням — так званих чешках, які зводили в 1970- 1980-х роках. За словами самих же ріелторів, ціни на них давно не відповідають вартості і штучно завищені на 35-65 %.
Крім того, на зниження купівельної спроможності громадян та зниження цін на житло вплинули коливання курсу гривні до доллара, який зміцнився з 4,55 влітку до 6 грн/$1 у жовтні. А за словами фінансових аналітиків та прогнозів банкірів, цілком ймовірно, що долар наступного року подорожчає до 7 грн/$1. Купувати ж квартири за старими цінами за такого курсу потенційні покупці не хочуть, бо на коливаннях вони втрачають від 3 до 5 % вартості житла.
Водночас дані порталів нерухомості не збігаються зі справжніми ринковими реаліями, адже вони належать різним агентствам нерухомості, які зацікавлені не у правдивому відображенні тенденцій, а мають за мету підштовхнути покупців, щоб скуповували житло за дешевинку і нарешті якось розхитати мертвий ринок.
За даними інших агентств нерухомості столиці, попри очікування пожвавлення восени ринок нерухомості повністю став, а кількість угод з купівлі-продажу скоротилася як мінімум на 10 % порівняно з показниками минулого року.
Обєми продажу житла порівняно з нинішнім вереснем у жовтні впали на 30-50 %. Примітно, що угоди з купівлі-продажу стосуються як первинного, так і вторинного ринку нерухомості.
Ціни знизилися і на первинному ринку. Втративши потенційних покупців через замороження іпотечних програм, будівельні компанії почали з початку жовтня знижувати ціни на квартири в новобудовах у межах 10-15 %. Однак, за словами керуючого партнера консалтингової компанії Діалог-классік Артема Новикова, будівельні компанії можуть зменшити їх і на 30 %, адже наразі в столиці собівартість будівництва 1 кв. м житла становить $ 900-1000, його початкова вартість під час реалізації — $ 1600, водночас як середня вартість квартир у новобудовах минулого місяця сягала $ 2600 за 1 кв. м.
Таким чином, для забудовників теоретично є всі підстави й надалі знижувати вартість.
Однак, як стало відомо Хрещатику на анонімних засадах у одній зі столичних девелоперських компаній, забудовники навряд чи підуть на масове зниження цін, адже розуміють, що системна криза досягає свого піку й розраховувати на стабілізацію первинного ринку раніше, ніж через рік, не доводиться. Тому найліпший варіант — заморожувати будівництво та тримати ціни на сталому рівні.
Час несправджених прогнозів
Своєю чергою, представники ріелторських компаній з оптимізмом дивилися на ринок нерухомості на початку осені та давали прогнози, що ринок оживе і ціни не падатимуть, а за певних умов можуть навіть підвищуватися. Зокрема президент Всеукраїнської асоціації Спілка спеціалістів з нерухомості України Олександр Рубанов наголошував, що цієї осені певним чином пожвавиться ринок, а криза вичерпає себе не раніше осені 2009 року. Однак, як стверджують у столичних агентствах нерухомості та представники будівельних компаній, ринок просто став, і він за крок до масштабного обвалу цін. Якщо на первинному ринку забудовникам удасться утримати зниження в межах 20-30 %, то вторичка, за прогнозами експертів, може впасти як мінімум на 35 % протягом грудня 2008 року — березня 2009-го.
Однак динаміка ринку змусила найоптимістичних експертів переглянути прогнози. Навіть сам Олександр Рубанов визнає, що ринок нерухомості країни вже був перегрітий протягом останніх кількох років, а пік припав на жовтень- листопад 2007 року, коли столичні хрущовки були дорожчі за житло в низці європейських країн.
Ситуацію поглибили світова фінансова криза та її наслідки в Україні — перегрів банківського сектору, спад обсягів будівництва, зниження купівельної спроможності населення тощо. Тому може статися, що вже від початку 2009 року ціни на вторинне житло наближатимуться поступово до реальних, які відображатимуть фінансові можливості громадян, а не лише попит на квартири. Наразі він не змінився, однак оселі ніхто не купує.
На початку ж 2008-го ріелтори та учасники ринку прогнозували, що нерухомість у столиці на первинному та вторинному ринках подорожчає на 10- 25 %. Забудовники робили ще сміливіші прогнози. Протягом 2008 року підвищення цін на нерухомість досягне 30 %, це точно,- оптимістично наголосив наприкінці 2007-го віце-президент монополіста столичного ринку нерухомості ХУ Київміськбуд Василь Можар.
За даними порталів нерухомості та агентств нерухомості в регіонах, падіння цін на житло в інших містах України наразі ще більше, ніж у столиці.
Зокрема, найбільше подешевшали квартири в Запоріжжі — аж на 40 %. У Харкові, Дніпропетровську, Львові, Донецьку та Полтаві ціни за останні два місяці вже упали на 15-20 %. Однак, за словами учасників ринку, в цих містах така тенденція збережеться й надалі, адже порівняно зі столицею платоспроможність жителів там на порядки менша.
Спекулянти ідуть з ринку
Хто найбільше постраждав від кризи на ринку нерухомості, так це агентства нерухомості й ріелтори. За словами учасників ринку, одним із чинників, котрі стимулювали ріст цін на житло, була саме діяльність посередників: змагання за клієнта та навязування йому високих цін і спричинило стрімкий ріст вартості житла як на первинному, так і на вторинному ринку. Наразі ж, за даними учасників ринку, на початок року в столиці була майже тисяча агентств нерухомості, де працювали до 30 тис. людей. Нині ж майже 5 тис. ріелторів уже звільнилися з роботи, а ті працівники АН, які ще числяться в штаті агентств, почали займатися іншою діяльністю, як кажуть, до ліпших часів. Можна очікувати, що з ринку піде півсотні агентств нерухомості, адже ринок ще два роки тому був ними перенасичений. Отож криза підштовхне до оптимізації їхньої роботи, що врешті-решт вплине й на ціни, які до того ними були штучно завищені, стверджують експерти.