Метры сократились

Долгое время банкиры вместе со строителями твердили: покупка недвижимости — лучшая возможность сохранить и приумножить свои сбережения, поскольку цены на нее будут стабильны всегда. Сегодня они не только отказываются давать кредиты на жилье, но и целенаправленно добиваются снижения цен на него. Почему?
До недавнего времени 80-90% жилой недвижимости украинцы приобретали в кредит. Симбиоз банков и строителей позволял и тем и другим вести сытную жизнь. Застройщики всего за несколько лет довели цену на жилье до заоблачных высот (в среднем $2,5 тыс. в столице), сделав нереальным его приобретение без кредита. На этом неплохо зарабатывали и банки, добавляя к стоимости квадратного метра свои немаленькие проценты.
Поэтому весной, когда банки из-за дефицита денег на мировых финансовых рынках существенно ужесточили условия выдачи займов и сократили объемы кредитования в разы, ипотечный пузырь лопнул. Это свело на нет сделки по купле-продаже квартир, которых и без того из-за высоких цен было немного.
Заморозки до минус 30%
Половину строек заморожено. Риелторы признаются, что за 7 месяцев количество сделок по покупке жилья упало на 60%, а ипотечное кредитование осталось услугой, прописанной только на бумаге.
Однако строители по-прежнему твердят: Снижения цен в ближайшее время ожидать не стоит. Впрочем, теперь этому не только не верят покупатели, но и опровергают банкиры. По нашим данным, цены на недвижимость в Киеве уже упали на 30%, а на землю в Киевской области — на 70%, — сообщила 24 заместитель председателя правления крупного отечественного банка.
Откуда такое значительное снижение, противоречащее цифрам в Aviso и информации агентств недвижимости? При выключенном диктофоне заместитель председателя объясняет, что банк не принимает во внимание цены в объявлениях и сводках риелторских агентств. Динамику цен мониторят по реальным суммам сделок с недвижимостью, которые проводили клиенты банка. То есть цена квартиры или участка земли — не сумма, которую хочет выручить продавец, а деньги, которые за эти квартиру или участок платит покупатель.
Эту тенденцию отмечают и другие банкиры. На первичке пока сделок нет, но строители, которые хотят продать, сейчас идут на очень большие скидки в пределах 20%, — утверждает начальник отдела кредитных рисков розничного бизнеса Родовид Банка Юрий Литвяков. Начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев оперирует еще большими цифрами. По его словам, в столице даже при покупке первичной недвижимости возможен торг до 30%.
Падение на 30% стоимости жилья можно проследить уже и в объявлениях. Еще три месяца назад цены на однокомнатные квартиры на сайте Столичной недвижимости начинались с цены $85-100 тыс., сейчас — с $46-70 тыс. Так, летом за $100 тыс. можно было купить однокомнатную хрущевку, а уже сейчас за эту сумму вполне реально приобрести двушку площадью 46-48 кв. м.
Риелторы констатируют: рынок пошел на спад. Компания SV Development подсчитала, что за период с 1 по 14 ноября 2008 года средняя цена продажи новых 1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась на 4,03%. Планета Оболонь в своем отчете за октябрь показывает большее падение — 10,5%. Итого за полтора месяца снижение составило почти 15%.
Невыгодная откровенность
Банкиры говорят, что это только начало обвала цен: в следующем году можно будет купить жилье за полцены. Вторичка будет падать весь 2009 год. Нет предпосылок, чтобы она не падала, — говорит Юрий Литвяков. К концу года следует ожидать падение цен на треть. Через два месяца уже будет повальное снижение стоимости всего жилья до 30-35%. Первичка, которая строится, может еще сильнее падать в цене, — утверждает начальник управления оценки рисков Актив-банка Александр Сергунин.
Сильнее всего кризис ударит по стоимости земельных участков. Цены на землю были самыми спекулятивно раздутыми, поэтому падение стоимости земли будет в два раза ниже, чем жилья, — прогнозирует Литвяков. Именно поэтому, по словам Дмитрия Замотаева из Укргазбанка, сейчас многие банки практически не рассматривают землю как вид обеспечения кредита. В качестве примера зампред одного из крупных банков рассказал журналисту 24, что его клиент в прошлом году покупал 2 га в Макаровском районе Киева по $1,5 тыс. за сотку, а недавно продал этот участок за $0,9 тыс. за сотку, потеряв $120 тыс.
Почему банкиры сегодня столь откровенны? Ведь пять лет они вместе со строителями твердили одно и то же: покупка недвижимости — это лучшая возможность сохранить и приумножить свои сбережения, цены на нее будут стабильны всегда. Однако с недавних пор в тандеме строитель — банкир наблюдаются разногласия. Причина этому — попытки строителей добиться поддержки от властей. Пугая правительство массовыми увольнениями, остановкой предприятий- подрядчиков, застройщики просят ограничить рентабельность заводов по производству стройматериалов и требуют от банков возобновить кредитования граждан и строительных компаний, а также ввести мораторий на повышение ставок по ипотеке по ранее выданным кредитам.
Последнее особенно невыгодно финансистам. Тем более, принимая во внимание то, что сами строители упорно не хотят снижать свои цены.
Первый сдался
Уже несколько недель строительная компании ЮЗТС проводит рекламную акцию, предлагая 25% скидки на свои квартиры. По радио реклама начинается словами: Свершилось то, чего так долго ждал рынок недвижимости.
Ни шагу назад
Логика строителей порой сложна для понимания. Жалуясь что большинство строек приостановлены из-за того, что население без кредитов не может позволить себе покупку квартир, они, тем не менее, говорят о росте спроса. При этом не отмечая, платежеспособный он или нет.
— К сожалению, ожидать снижения цен на жилье нет оснований. Застройщики и так в течение всего текущего года не поднимали цены на жилье. — Президент Строительной палаты Украины, почетный президент холдинга Киевгорстрой Владимир Поляченко:
— Сегодня я не вижу механизма уменьшения цены квадратного метра. В 2009 году 1 кв. м будет стоить не меньше 10 тыс. гривен. Из прогнозов президента холдинговой компании Киевгорстрой Петра Шилюка:
— Пока я не считаю, что это (снижение цен на недвижимость. — 24) возможно, по крайней мере в ближайший краткосрочный период. — Глава совета директоров Української будівельної асоціації (УБА) и владелец девелоперской компании XXI век Лев Парцхаладзе.
Ипотека уходит в ноль
Купить жилье в кредит становится все труднее: ставки и требования к заемщикам все выше, количество заемщиков все меньше. Банкиры ожидают, что к концу года ипотека сократится до минимума, да и в следующем году ситуация кардинально не улучшится.
Всего 8,3 тыс. новых кредитов на покупку квартир — таков более чем скромный результат работы украинской банковской системы за июль-сентябрь этого года. Еще в апреле-июне ситуация была немного лучше: тогда банки выдали 11,9 тыс. займов на жилье, сообщила Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА).
В снижении количества выданных кредитов виновны высокие процентные ставки: если раньше гривневый кредит можно было получить под 16-20% годовых, то теперь — под 25-30%, а в валюте ставки выросли до 20-25%. При таких ставках ипотечный кредит достаточно тяжело обслуживать, — сетует начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка Антон Шаперенков.
Помимо ставок банки повышают и требования к толщине кошелька заемщика. Если раньше платеж по кредиту мог превышать 50-60% ежемесячного дохода клиента, то теперь многие банки требуют, чтобы заемщик был более обеспеченным: на обслуживание кредита у него должно уходить не более 20-30% его дохода, говорит Шаперенков.
Однако и этого показалось мало. Теперь, даже имея стабильный текущий доход, заемщик должен доказать банку, что из-за кризиса его доходы не снизятся в будущем. Поэтому основная часть клиентов получает в банках отказы или требование доработать документы: увеличить первоначальный взнос при покупке недвижимости или предоставить поручителя, утверждает начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев.
Ипотечное кредитование планомерно сокращалось в течение всего года, однако опрошенные 24 банкиры прогнозируют, что к концу года возможностей для покупки квартиры в кредит будет еще меньше. В четвертом квартале объем сделок будет минимум в 2 раза меньше, чем в третьем квартале, — говорит Антон Шаперенков. С ним солидарен и Дмитрий Замотаев, который прогнозирует сокращение объемов кредитования до 50%. Специалист еще одного банка, попросивший не называть его имени, считает, что количество кредитов в последнем квартале будет несопоставимо с третьим кварталом: Это может быть в разы меньше.
Банкиры не прогнозируют оживления ипотеки и в следующем году. Дешевых ресурсов, за счет которых она развивалось все это время, нет, поэтому кредиты будут такими же дорогими, как и сейчас. В 2009 году мы не увидим возвращения кредитных ставок в валюте до уровня 9-10% и 15-16% в гривне, — полагает Антон Шаперенков. Из-за этого объемы ипотечного кредитования в следующем году могут быть даже ниже нынешних. Специалист, пожелавший остаться неназванным, настроен еще более пессимистически: Неблагополучное для ипотеки время продлится как минимум года два.