Обыкновенный лоббизм в упаковке из благих намерений

Под видом защиты инвесторов жилья продвигается закон о снижении налогов с застройщиков
Накануне своего роспуска Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект N 1418 О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья). Нет сомнения, что рано или поздно депутаты уже нового парламентского созыва вернутся к этому документу, чтобы, как утверждают авторы, предотвратить клонирование пресловутого Элита-центра. Однако при детальном изучении документа становится понятно, что цели у авторов проекта совсем другие: увеличить навар застройщиков…
С 2006 года инвестирование в объекты жилищного фонда физическими и юридическими лицами стало возможным лишь через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), негосударственные пенсионные фонды (НПФ), а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Изначально эта норма предусматривала ограничение прямых контактов между клиентом и застройщиком.
Обжегшись на трастах, доверительных обществах и финансовых пирамидах в 90- х годах, государство решило минимизировать общение строителей и инвесторов, придумав для этой цели посредника, уполномоченного законом и достаточно подкованного в том, чтобы вовремя разглядеть всевозможные риски.
Также привлекательной казалась возможность монополизировать этот рынок, свести его к одной или нескольким схемам финансирования, которые проще было бы контролировать со всех сторон. Однако рынок, как всегда, нашел альтернативу и создал удобные лазейки в законодательном заборе.
Сегодня некое ООО может вступить в контакт со стройкомпанией, которая передает ему определенное количество своих функций, после чего ООО создает ФФС с целью привлечения денег на реализацию этих полномочий. Когда же отношения между реальным и суррогатным застройщиком прекращаются, вышеупомянутое ООО не имеет никаких прав на строящуюся недвижимость. Как и его инвесторы.
После законодательного утверждения данных корректив, лоббированных инвестиционными посредниками, говорить о регулировании и контролировании финансово-кредитных механизмов на рынке строительства достаточно сложно.
Так, по свидетельству очевидцев, еще 2004 года один из министров сказал дословно следующее: После внесения изменений этот закон регламентирует порядок создания МММ. Что вскоре было доказано на практике: в 2006 году Госслужба по борьбе с экономической преступностью раскрыла строительную аферу в Соломенском районе столицы на сумму свыше 11,5 млн. грн., а в 2007 году жители строящегося дома на ул. Березняковской (Киев) обнаружили, что их приватизированное жилье заложено в банк неким ООО Инвестгарант. Это только единичные случаи махинаций. Как ни печально констатировать, сегодня в Украине нет ни одного безопасного механизма инвестирования средств в жилищное строительство.
Расширение перечня условий договора управления имуществом. Следует отметить, что договорная база урегулирована законопроектом очень хорошо.
Так, существенно расширяются права инвесторов на информацию. Законом впервые вводится термин проектная декларация — документ, который содержит в себе всю информацию о застройщике и самом объекте инвестирования.
Обязательным требованием такой декларации является ее регистрация в органах государственного архитектурно-строительного контроля и опубликование в средствах массовой информации, что позволит контролировать действия застройщика, — убеждена управляющий партнер ЮФ Центр права Оксана Чернобук.
С другой стороны, теперь доверителю, желающему вступить в ФФС, будет предлагаться пакет документов на полусотне страниц — достаточно объемная папка, которую рядовой гражданин, не разбирающийся в финансовой терминологии, должен будет тщательно изучить. Безусловно, договор будет юридически отшлифован, там будут указаны такие тонкости, как порядок осуществления операций, порядок привлечения инвестиций и расчетов. Во- первых, это очень сложно будет восприниматься покупателем, а во-вторых, это просто декларации, не подкрепленные реальными механизмами привлечения управителя к ответственности, — утверждает старший партнер ЮФ Василь Кисиль и партнеры Наталья Доценко-Белоус.
Детальное определение ответственности застройщика и управляющего. В случае принятия проекта закона в Правилах ФФС появляется новое условие: ответственность управителя и застройщика за невыполнение ими принятых на себя обязательств. Однако в чем именно будет выражаться эта ответственность, непонятно. То, что в пояснительной записке позиционируется как установление более суровой ответственности субъектов финансово-кредитных механизмов перед инвесторами, — это всего лишь демагогия и подмена понятий, — считает Наталья Доценко-Белоус. — Дело в том, что раньше понятия ответственности на законодательном уровне просто не было. Сейчас этот термин включили следующим образом: Управитель несет ответственность за обеспечение интересов доверителей, полноту и своевременность выполнения своих обязательств. Более того, прямым текстом указано, что за привлеченные от доверителей средства управитель не отвечает своим имуществом. Итак, какова же его ответственность, если он отвечает всем, но только не своими материальными ресурсами?
Определение процедуры закрепления одной квартиры за одним инвестором. Эта норма призвана воспрепятствовать таким мошенническим действиям со стороны недобросовестных управляющих, как продажа одной квартиры разным людям.
Безусловно, законопроект четко и скрупулезно прописывает всю процедуру закрепления квадратных метров за каждым участником ФФС, однако госпожа Доценко-Белоус не видит в этом никакой практической необходимости: По ФФС никогда не было случая продажи одной квартиры дважды или трижды, это процессуально невозможно.
Однако законопроект не дает гарантии, что застройщик не выпустит целевые облигации и не продаст эту квартиру во второй раз, но уже по другому механизму, или объявит о расторжении договора с управителем и начнет продавать закрепленные за инвесторами квартиры самостоятельно. Вот вам двойная и тройная продажа. В этом случае нет главного — общегосударственной регистрации данных договоров. Если бы нотариус регистрировал эти сделки как сделки с готовой недвижимостью, было бы видно, что у данного объекта уже есть реальный владелец.
Определение процедуры расторжения договора и выхода инвестора из ФФС. Эту норму можно было бы считать значительным достижением в предоставлении гарантий вкладчику. К примеру, согласно документу, сумма средств, которые подлежат выплате при разрыве договора, определяется исходя из текущей цены объекта инвестирования, а не по себестоимости. При этом в случае выхода инвестора из ФФС из-за нарушения своих обязательств управителем или застройщиком инвестору возвращаются вложенные средства в течение 15 дней.
Однако и в этом плане законопроект не идеален. Следует обратить внимание, что 15-дневный срок возврата средств инвестору определен лишь в случае, когда выход инвестора из ФФС связан с нарушением обязанностей управителем или застройщиком, в случае же добровольного расторжения договора сроки не предусмотрены, что не ограничивает управителя в установлении собственных правил по возврату вложенных средств. Тем более что прямой ответственности за это законом не предусмотрено, разве что административная ответственность должностного лица управителя в размере до 75 необлагаемых минимумов доходов граждан (1275 грн.). К тому же возврат средств инвесторам производится за счет оперативного резерва, размер которого управитель определяет самостоятельно, — комментирует Оксана Чернобук.
P. S. Что сказать в заключение? В очередной раз журналисты и эксперты делают за депутатов их работу, фактически подсказывая, как переписать законопроект к следующему чтению. Правда, послушают ли нас парламентарии — вопрос непростой. Дело в том, что детальное изучение проекта показало: авторами двигали не наивность и незнание, а обыкновенный лоббизм.
Напоминаем еще раз: в действующем Законе О финансово-кредитных механизмах изначально было три существенных недостатка, которые создают значительные риски для покупателей. Эти недостатки сохранились в полном объеме и в законопроекте.
Как поясняет Наталья Доценко-Белоус, во-первых, в рамках одного ФФС может финансироваться неограниченное количество объектов строительства. Эта норма лежит в основе такого риска, как создание финансовой пирамиды, поскольку возможность финансирования энного количества объектов строительства приводит к отсутствию целевого использования средств. К тому же данный аспект усугубился: авторы законопроекта предлагают также не ограничивать объемы средств, которые можно привлекать под строящиеся объекты. Так, согласно действующему законодательству, управитель не может привлечь под один объект больше средств, чем 50% собственного капитала, в противном случае ему нужно увеличивать собственный капитал. Законопроектом же сняли это ограничение: теперь, имея 5 млн., управитель может привлечь 1 млрд.
Вторая проблема — отсутствие обеспечения предоставленных доверителем инвестиций. Оптимальным средством обеспечения еще на момент принятия действующей редакции закона было страхование финансовых рисков. Однако в 2006 году законодательство исключило этот вид страхования как обязательный, оставив только страхование строительно-монтажных работ. В данном законопроекте законодатель включает статью об обязательном имущественном страховании, однако это не даст никакого эффекта. У нас нет глобальных, в масштабах страны, наводнений, землетрясений или засух — страховать такие риски в обязательном порядке бессмысленно. То есть в данном случае открывается новая статья доходов у страховых компаний, которая, однако, не приведет к уменьшению рисков покупателей.
Третья — то, что инвестор, участвующий в ФФС, вступает в отношения с управителем, который по действующему закону не несет имущественной ответственности за неэффективное, неправильное управление доверенными ему средствами. В этой редакции данная совершенно несправедливая норма тоже осталась без изменений.
Что законопроект действительно решает, так это проблему оптимизации доходов застройщиков в финансово-кредитном механизме. Раньше механизм не уменьшал налоговой нагрузки застройщиков, а с принятием проекта эта проблема будет решена за счет того, что участником ФФС может быть ФОН. В результате управитель будет создавать и ФФС, и ФОН для одного объекта строительства. Поэтому сумма средств будет разделена на две составляющие — себестоимость и прибыль: прибыль будет оседать в ФОН и не будет облагаться ни НДС, ни налогом на прибыль, а сумма, равная себестоимости строительства, будет проходить через ФФС.
Проще говоря, при этой схеме получится венчур в венчуре, рисковый механизм в рисковом, активы в активах. Также проект вводит обязательное вознаграждение для управителей. Если в текущей редакции ФФС получает вознаграждение от доверителя в исключительных случаях (досрочный выход, переуступка, замена объекта инвестирования), то согласно проекту 5% стоимости объекта доверитель должен уплатить, даже если он просто входит в ФФС, выбирает квартиру и делает первый взнос. Помимо этого, естественно, надо будет платить за все те исключительные случаи, за которые доверитель платил до сих пор.
В общем, вывод таков: писали этот закон не доверители, и не те, кто заинтересован в защите их прав. Писали его люди, которые хорошо себе представляют и лоббируют интересы в первую очередь управителей, потом застройщиков и частично страховщиков. Законопроект имеет популистско- декларативный характер. Несмотря на то, что он содержит некую видимость обязательств управителя и застройщика, в его основе лежат совсем другие моменты: оптимизация доходов застройщиков, внедрение обязательного страхования, страховой случай по которому никогда не наступит, и дополнительное вознаграждение управителей. Мое мнение — в такой редакции закон принимать нельзя, — говорит юрист Наталья Доценко-Белоус.