В Одессе новострой сдаваться не намерен, а вторичка скидывает цены

Кризис отступает. Падение цен не предвидится и стоимость нового жилья может подрасти до 10%.
Стоимость новостроя продолжает удерживать позиции, и хотя спрос все еще продолжает желать лучшего, по мнению специалистов, цены падать не будут. За последние месяцы со стороны строительных компаний можно было заметить некие поблажки под видом акций типа трехкомнатная квартира по цене двухкомнатной, но это делалось, скорее, с целью подстегнуть спрос и сохранить свой имидж, чем реально снизить цены, которые по сути понижать некуда. Себестоимость стройматериалов выросла в 2-3 раза, а в преддверии повышения цен на энергоресурсы и коммунальные услуги цены тем паче не выгодно снижать. И по мнению Игоря Ефремова, учредителя агентства недвижимости Молдаванка, это даже может повлечь за собой новое повышение цен в пределах 10%. Единственная надежда купить жилье подешевле — это малые компании-застройщики, которые из-за кризиса понесли убытки и сейчас находятся на грани выживания. Однако связываться с такими компаниями боязно: того и гляди компания обанкротится, и тогда — ни квартиры, ни денег.
Олег Никифоров, управляющий маркетинговой компанией RDC, считает, что цены стабильны, и нет никаких оснований, чтобы они падали. Если вдруг какая-то компания начнет продавать жилье по 500 у.е. за кв. метр, то особо радоваться не стоит — это будет шаг отчаяния со стороны компании, чтобы хоть какаие-то деньги себе вернуть. Первыми же компаниями, которые начнут демпинговать, будут те, которые стоят на грани банкротства, и, скорее всего, этот объект не будет достроен до конца. В частности, это компании, которые строили один-два объекта на поселке Котовского, в районе Слободки и Молдаванки — там, где можно было почти без проблем получить землю. Если себестоимость квадратного метра сейчас составляет 600 у.е. плюс доля города, то не неся убытков невозможно продавать дешевле чем 700 у.е. за квадратный метр.
Нет причин говорить о снижении цен на новострой и потому, что вырос спрос.
По мнению президента Ассоциации риелторов Одессы и Одесской области Евгения Новицкого, реализация квартир сейчас активизировалась. Когда люди вернулись из отпусков, продажи участились. С учетом того, что июнь-июль были спокойными, то в августе спрос пошел вверх, и на сентябрь планируется увеличение продаж на 20% процентов.
Директор 13-го представительства АН Атланта Людмила Кудрявцева, считает, что о кризисе на рынке первичного жилья вообще речь не идет. По ее мнению, сделок стало больше, чем было, на 45-47%. Чаще всего покупают квартиры в середине строительства или ближе к сдаче. Цены пока не подросли, но учитывая, что люди спрашивают те объекты, которые практически продались, то этот остаток немного увеличился по цене. Квартира, которая шла по цене 1600 долларов за квадратный метр, сейчас продается за 1650. В сентябре, я думаю, спрос станет чуть больше, так как подрос курс доллара, а это способствет покупательской активности. К тому же сейчас увеличился ассортимент: на рынке много предложений, и покупатель может выбирать, — говорит эксперт.
Как меняются цены на одесской первичке
Район Средняя цена у стройкомпаний/разница с началом августа (в тыс. гривен за 1 кв. м)
1-комн. 2-комн. 3-комн.
Киевский 1000-1600 1100-1600 900-1500
Малиновский 900-1500 1200-1400 1100-1500
Приморский 1300-2300 1300-2100 1200-2100
Суворовский 1000-1200 1000-1200 1000-1200
*Данные: независимый портал Недвижимость, риелторские фирмы. Расчеты Сегодня
Наш рейтинг долгостроев
Благодарим всех читателей, откликнувшихся на призыв Сегодня назвать замороженные стройки жилья. К сожалению — простите, наверное, все-таки к счастью — среди долгостроев не выявлено свежих, появившихся в результате кризиса на рынке ипотеки. Посему наш рейтинг долгостроев мы составили из самых одиозных и скандальных.
1. Ул. Черняховского,1/1 (свечка на 5-й станции Большого Фонтана возле Макдоналдса).
2. Французский бульвар, 19а (переулок Кудельный), ЖК Французский.
3. Ул. Маршала Малиновского, 8, ЖК Золотое руно.
4. Ул. Вильямса, 56а (возле супермаркета Виртус).
5. Переулок Северный/ улица Тополева (застройщик Инкорстрой).
6. Ул. Солнечная, 4, ЖК Восходящее солнце.
7. Ул. Ковалевского,7 (застройщик ДСК).
8. Днепропетровская дорога, 2/1, ЖК Новый тополек.
Во всех случаях пострадали люди, успевшие полностью или частично оплатить стоимость квартир. Самое печальное, что закон не позволяет заставить строителей закончить начатое: наибольшее, на что могут рассчитывать люди, — через суд вернуть внесенные деньги плюс пеню (двукратная учетная ставка Нацбанка, т.е. 24% годовых) за каждый год просрочки введения дома в эксплуатацию. Но многие из застройщиков — уже банкроты, а у остальных, похоже, есть сильные покровители на верхних этажах власти…
Чистый популизм. Юлино снижение цен не сработает
В духе командно-административного решения проблемы премьер Тимошенко выдала постановление КМ о резком сокращении отчислений и сборов со строителей, что должно привести к падению цен на квартиры в новострое. Но инициатива не вызвала восторга в стане строителей. Ибо премьер не учла главное: не исполнительная власть, а местные советы решают, сколько шкур содрать с застройщиков — им это постановление до лампочки.
По словам премьера, сейчас 49,5% стоимости строительства — незаконно введенные поборы: 7-20% жилья — обязательная передача городу (в натуральном выражении), 2% квартир — для служебного пользования, по 10% от себестоимости — деньги на развитие социальной инфраструктуры, строительства и подключение дома к электросети, 2,5% — на развитие пожарной безопасности.
А судьбоносное постановление предписывает на все про все брать с застройщиков всего 4% от себестоимости метров. Лафа!
Реакция столичных властей была предсказуема. Секретарь Киевсовета Олесь Довгий заявил, что отмена паевого участия строителей (тех самых поборов. — Авт.) не приведет к снижению цен на жилье, а лишь сорвет программы социально-экономического развития. Мол, премьера ввели в заблуждение министры, лоббирующие интересы крупных застройщиков.
Собственно, размер отчислений может самолично регулировать любой совет, хоть хацапетовский, и Кабмин ему — не указ. Но давайте послушаем самих участников рынка.
Пожалуй, наиболее мягко высказался глава компании ХХI век Лев Парцхаладзе: все теперешнее жилье уже обложено сборами по старым нормам, а если их урезать, то удешевления жилья можно ждать только через 2-3 года, когда будут построены дома по новым правилам.
По словам замгендиректора компании ТММ Алексея Говоруна, если резко уменьшатся отчисления со строителей в местные бюджеты, возникнет вопрос, как города будут развивать транспортную и социальную инфраструктуры и за счет чего наполнять жилфонд. Поэтому постановление вряд ли сработает.
Кроме того, что КМ не вправе диктовать городам размеры отчислений, по мнению ведущего специалиста компании МС-Майстер Анатолия Богданова, инициатива нереальна еще и потому, что она приведет к резкому подорожанию земли под строительство: так местные власти будут компенсировать потери поступлений в бюджеты. Как следствие — цены на жилье не упадут.
Никаких расчетов под постановление нет, цифры отчислений некорректны, ведь реально даже в Киеве отчисления составляют 20-30% в зависимости от расположения дома, в других городах — еще меньше, а не 50%, как утверждает премьер, — резюмирует начальник отдела маркетинга компании Киев Жилье- Инвест Владимир Германов. Если же в приказном порядке будет попытка внедрить новацию КМ, то это приведет лишь к увеличению числа и сумм взяток за право строить.
Столичных коллег поддержали и одесситы. По словам начальника отдела продаж инвестиционно-строительной группы Прогресс-Строй Игоря Вансач, принятие такого законопроекта совершенно ничего не изменит на строительном рынке, так как цену на стройматериалы никто не снизит, и соответственно никак не уменьшится стоимость квадратных метров. Цены на жилье в Одессе растут, небольшими темпами, но стабильно. Сегодня подорожание составляет 10-11%, и эта цифра — только начало, а какими-то государственными указами невозможно повлиять на рынок, — говорит Игорь Викторович.
Менеджер отдела новостроя корпорации Альянс Борис Жмурко также утверждает, что результаты даст внедрение подобного законопроекта лишь юридически, но строительный рынок будет сопротивляться. Корень проблемы — опять-таки дороговизна строительных материалов. Резкие административные методы не могут изменить ситуацию на строительном рынке. Необходимы гибкие методы, которые если и не снизят цены не жилье, то хотя бы остановят рост цен. Есть рынок: спрос — предложение, и как бы там наверху не пытались командовать, это только усугубит ситуацию по закону бумеранга, — подытожил Борис Николаевич.
Вторичка: цены скидывают
Туды-сюды — так можно охарактеризовать рынок бэушного жилья. Ведь в августе средняя температура по больнице колебалась, а треть таких квартир все-таки дешевела. К тому же так и не наступило кардинальное осеннее оживление спроса, на которое уповают продавцы и риелторы, имеющие процент с продаж или покупок. Тут ситуация полностью зависит от покупателей: если они не проснутся и не кинутся брать квартиры, те будут дешеветь.
Стабильность.
Почти никто не прогнозирует возможность повышения стоимости.
Только два эксперта считают, что сегментарное повышение все же будет.
По мнению Игоря Ефремова, председателя Регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, после кризиса кривая обычно движется в другую сторону и начинается время продаж. В каких-то сегментах цены падают, это, например, хрущевки — они упали на 15% с начала года, зато цены на коммерческую недвижимость растут постоянно — сказывается дефицит площадей под склады и офисы. Я считаю, что ждать нечего, и покупать нужно уже сейчас. Цена будет падать только на некачественное жилье — на квартиры с частичными удобствами в районе Молдаванки и Слободки, ветхий, старый фонд. В том числе могут чуть упасть цены на элитный новострой, потому что спекулянты уже деньги не вкладывают, и такого жилья в Одессе уже слишком много. А расти цены будут на хороший, крепкий старый фонд в центре города и на сталинки. Прогнозировать сложно, но если будет подорожание новостроя, то это за собой потянет и вторичное жилье, — говорит Ефремов.
Евгений Новицкий, президент Ассоциации риелторов Одессы и Одесской области считает, что по коэффициенту ожидания в Одессе возможен подъем. Хотя цены стоят, есть спрос на 1-2-комнатные квартиры. Подъема как такового не будет, однако колебания в ту или иную сторону на 5-7%, скорее всего, будут иметь место в зависимости от того, какая эта недвижимость. В целом, если у наших политиков будет преобладать здравый смысл, то на рынке будет стабилизация, — отмечает эксперт.
Анна Журавлева, риелтор по вторичному жилью АН ТВ Дом отмечает, что покупки оживились, так как падение цен уже произошло на 20-25% . Сейчас с 300 тысяч продавцы опускают до 250, 50 тысяч сразу уступается там, где люди горят с кредитами. Скорее всего, цена будет расти только на землю, а на квартиры уже нет. Хозяева уступают на больших метражах до 10 тысяч — в новострое с ремонтом, 1-2 тысячи — на меньших метражах и по 2-3 тысячи уступают на хрущевках. Сейчас покупатели выставляют свои цены, а не продавцы.
Как меняются цены на квартиры вторичный рынок
Район Средняя цена предложения (в тыс. долларов за квартиру)
1-комн. 2-комн. 3-комн.
Киевский 60-75 75-120 85-30
Малиновский 55-75 65-100 75-130
Приморский 60-100 60-130 130-180
Суворовский 40-60 60-90 70-140
*Данные: независимый портал Недвижимость, риелторские фирмы. Расчеты Сегодня
Аренда, наконец, устаканилась
Как и прогнозировала Сегодня, за август съемные одесские единички и двушки экономкласса размели студенты, приехавшие на учебу, но цены все же устояли. Объясняется ситуация просто: цены уже и так достаточно высоки, и основным иногородним клиентам платить за них больше не по карману. В итоге, как и в прошлом месяце, можно найти за 350$ среднюю единичку, за 400 — более-менее приличную, а вот за 600 вам достанется полный фарш — с Интернетом, стиральной машинкой и бойлером. За $450-500 идут и средние двухкомнатные хатки — соответственно за 700 можно снять более комфортный вариант. Трешка по-прежнему потянет 550-700 долларов месяц. Теперь, в сентябре, уже можно перевести дух: по единодушному признанию риелторов, в августе сформировались цены, которые устоят минимум полгода.
Как описала ситуацию Ирина Орлянская, риелтор по вторичному жилью АН ТВ Дом, повышения не произошло за счет возвращения посуточного съема в долговременный. Сезон закончился, приехали студенты, и посуточная аренда отошла. Теперь, если люди договариваются об аренде на все девять месяцев в курортном районе, то эта цена намного ниже. А вот в спальных районах другая система — люди четко знают свою цену, квартир не так уж много, а спрос все равно превышает предложение. Сейчас бизнес аренды процветает — каждому приятно иметь свой пассивный доход. Если есть деньги, предпочитают брать недвижимость, которая будет приносить доход, если ею умело управлять. Те, кто хорошо заработали в прошлом на недвижимости, сейчас имеют лакомый кусочек в центре Одессе, который всегда в цене.
Земля. Участки продаются под хозяина
Как и в ситуации с квартирами, земельные участки под Одессой дорожать не спешат (см. таблицу). Тем не менее риски купить кота в мешке и затем не иметь возможности построить комфортабельный дом или с выгодой перепродать надел остались: последнее актуально для спекулянтов, переключившихся с уже неперспективного рынка квартир на покупку-продажу наделов.
Давеча исследовательская компания MPP Consulting дала рейтинг самых рискованных вложений. Возглавляет список покупка земли — якобы беспроигрышный вариант, гарантирующий немалый навар при перепродаже.
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Developmetnt Сергей Костецкий согласен с заключением коллег, но с серьезной оговоркой: риск оправдан наибольшей прибыльностью. Он отмечает, что рынок земли действительно рискованный не только в смысле вложения лишних денег и последующей перепродажи, но и в смысле покупки надела для индивидуального жилищного строительства. Чтобы не попасть впросак, нужно убедиться, что продавец — единственный владелец: у него должен быть госакт на право собственности нового образца: по старым может быть выдано несколько госактов. И это цветочки. Ягодки — оценить сам участок. Тут важна не только близость автотрассы, природных красот (реки, леса, озера) и даже не только расположение рядом газопровода и электролинии, сколько возможность к ним подключиться: разрешения могут и не дать. Между тем спрос на участки упал ненамного. Кое-где даже растет, особенно на Большом Фонтане, Чубаевке, в районе улицы Химической и Парковой, в поселке ЗОР. В зависимости от района цена подросла до 10%.
По мнению риелтора по загородной недвижимости АН ТВ Дом Степана Коваленко, за август на рынке земли практически ничего не изменилось: Фигурируют единичные запросы под хозяина. На срочные варианты, которые хотят продать, снижают цены. Вообще тенденция создалась ближе к падению стоимости. В районе Люстдорфа, например, срочные продажи идут от 19-20 тысяч долларов, а раньше доходили до 25. Массовых скупок, на мой взгляд, уже не будет. Много участков под кредитами, которые продаются за те же деньги, за которые их брали.
По словам президента Земельного союза Украины Андрея Кошиля, среднее подорожание участков за осень составит всего 5-10%. А неудобья, лишенные вышеназванной инфраструктуры, могут и подешеветь на 10-20%. Причина: даже те немногие банки, которые кредитовали покупку земли, сократили либо вовсе прекратили выдачу займов, поэтому не стоит ждать, что будет ажиотажный сезонный спрос.
Почем участки на Одесчине
Район Средняя цена за сотку Август Июль Разница
Червоный Хутор 8-15 8-10 0 — +5
Царское Село 1 25-35 25-35 0
Царское Село 2 16-25 16-20 0- +5
Совиньон-1 35-60 35-55 0- +5
Совиньон-2 30-35 30-40 0- — 5
Люстдорф 20-35 20-35 0
Зеленый Гай 12-15 13-15 -1 — 0
Санжейка 15-25 15-25 0
Золотая Горка 8-15 10-15 — 2 — 0
Данные: консалтинговая компания SV Development, Земельный союз Украины