Обрести и не потерять право собственности

Заемщик сегодня не может быть на 100% уверен ни в одной квартире
За последние годы банки-кредиторы выработали у своих ипотечных заемщиков едва ли не рефлекс по защите приобретенной в кредит собственности. Титульное страхование стало своеобразным гарантом спокойствия в бушующем море сомнительных сделок с недвижимостью. Но сегодня эксперты констатируют: без учета важных нюансов страховка перестает быть адекватной защитой на вторичном рынке. С новостройками — еще сложнее.
В каждой сотне сделок — одна недействительная
В 2007 году в УФРС по городу Москве право собственности на жилье было зарегистрировано 77393 раза. По данным страховой группы Россия, за тот же год было вынесено 812 решений о признании сделок купли-продажи недействительными — это более чем 1% от общего количества. Чаще всего причиной наступления страховых случаев является признание сделок недействительными по причине недееспособности продавцов или ущемления прав несовершеннолетних.
Россияне, до сих пор не привыкшие сопровождать свои действия услугами юристов и страховщиков, стараются удешевить сделки с недвижимостью и в результате сталкиваются с потерями. Причем часто это потери не физического имущества, а именно самого права обладания заветными квадратами. То есть тех рисков, которые призвано снижать титульное страхование.
Опыт
Плохой титул луxше, Чем никакого
Даже при дороговизне и несовершенстве судебной практики, титульное страхование — это в разы лучше, чем его отсутствие. Несколько неприятных моментов было тогда, когда АИЖК внесло изменения в свои стандарты и отказалось от страхования титула, — отмечает Сергей Бессонов*, заместитель председателя правления Юниаструм Банка, — и сразу же несколько мошенников на территории РФ поспешили этим воспользоваться. И многие наши заемщики, получившие кредит на таких условиях, остались без жилья, но зато с долгом по ипотеке, и некоторые из них до сих пор по этим долгам платят.
Многие банки, работающие по стандартам АИЖК, несмотря ни на что, продолжили требовать страхования титула от своих заемщиков дополнительно и оказались правы. Однако получив серьезное противодействие в столичных банках, мошенники в сфере недвижимости двинулись в крупные и средние региональные центры. По мнению Аллы Цитович (Банк Москвы), подобные решения существенно повышают риски для банков и для заемщиков, при этом давая заемщику абсолютно мизерную экономию. Любой финансово грамотный заемщик все равно застрахует такие риски.
Банки со своими ипотечными программами выступают здесь в роли чуть ли не благородных рыцарей-спасителей. Благодаря их обязательному требованию по страхованию титула на приобретаемое жилье, доля ипотечных сделок, где происходит страховой случай — потеря права собственности, стремится к нулю.
Это связано с тем, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят доскональную проверку документации по приобретаемому объекту недвижимости.
Поэтому именно кажущаяся кому-то излишней осторожность помогает покупателям избежать лишения имущества.
Ипотечным клиентам этот вид страхования, явно удорожающий стоимость кредита, порой кажется лишним и ненужным. Но сопротивляться никто не спешит: заемщики страховаться готовы, только бы банк и страховщик одобрили выбранный ими вариант. Но одобряют не все и не всегда. Одна из самых острых проблем при страховании титула — документы, полный комплект которых для анализа рисков продавцы не всегда могут предоставить. Именно из-за неуверенности в юридической чистоте, как любят выражаться на этом рынке, банки и страховщики отказывают в кредитовании конкретного выбранного заемщиком варианта.
Если одобрили — значит с квартирой все в порядке!, — вполне справедливо считает заемщик. Двойная проверка банком и в дальнейшем страховщиком сама по себе дает покупателю определенную уверенность в приобретаемой квартире.
Определенную, но не стопроцентную — опытные специалисты в сфере недвижимости считают, что провести полноценное расследование и реально оценить возможность подлога или ошибки за три дня проблематично. А именно за такой, а иногда и более короткий срок банк и СК рассматривают документы на приобретаемое жилье. Цена возмещения должна быть адекватной
Спасибо ипотеке, что она в принципе заставляет людей страховать то, что во всем мире считается нормальным и без ипотеки, — говорит Григорий Полторак*, президент корпорации БЕСТ-Недвижимость. — Потеря жилья — это страшная трагедия для людей, ведь часто это единственное жилье. При этом даже самая тщательная проверка не исключает возможности оспаривания сделки — это и есть тот самый страховой случай, то, чего нельзя было предвидеть. И если, к примеру, риэлторская компания говорит, что за 10 лет ее работы не было ни одного случая потери права собственности или оспаривания прав, то она либо ничего не делает, либо врет. По мнению этого эксперта, страховые случаи есть практически у всех, и в последнее время в результате таких случаев все чаще встает вопрос страховой суммы: ведь когда сделка совершается, страховка оформляется на реальную стоимость или ее часть. А когда, к примеру, через несколько лет происходит страховой случай, страховая выплата становится неадекватной стоимости жилья на рынке. Пока страхового случая не происходит, об этом, к сожалению, мало кто думает, — продолжает Григорий Полторак, — и в том числе есть страховые компании, которые страхуют титул на какие-то абсолютно смешные минимальные суммы.
Для того чтобы избежать негативных последствий, страхователь должен самостоятельно отслеживать рост стоимости недвижимости и достраховывать свое имущество, доводя страховую сумму до рыночного уровня цен. Даже без учета роста цен денег от страховки не хватит, — говорит Евгения Мягченкова, директор департамента развития страховых продуктов СК Цюрих. Ритейл. — Страхуют титул чаще на минимальную сумму, то есть на сумму задолженности перед банком. Каждый год эта задолженность уменьшается. Поэтому даже если уровень цен на жилье будет тот же, страховая сумма, которая составляет, допустим, 50 единиц, через пять лет составит уже 30. Для того чтобы этого избежать, необходимо страховать имущество на полную сумму, а не на сумму кредита. В этом случае, конечно, страховка будет обходиться дороже.
С точки зрения вероятности наступления страхового случая по титульному страхованию наиболее опасным для вскрытия мошеннических действий являются первый и, чуть реже, второй год страхования. Если говорить об иных причинах наступления страховых событий, то здесь сложно выделить какой-либо определенный период, — отмечает Роман Варламов, начальник отдела ипотечного страхования КапиталЪ Страхование. — Особо стоит отметить, что истечение срока исковой давности (три года — по нашей практике), ни в коем случае не является сколько-нибудь значимой защитой. Поэтому снятие обязанности по страхованию титула на четвертый и последующий года страхования в рамках комплексного ипотечного договора, на мой взгляд, является неправильным шагом.
Еще одна проблема титульного страхования в том, что урегулирование убытка по нему занимает значительные сроки, поскольку напрямую зависит от хода и результата судебного процесса, который может сильно затягиваться. И здесь зачастую при содействии страховщика и банка судебные решения выносятся в пользу страхователя-заемщика. Кроме того, именно связка банк-страховщик- клиент, как показывает практика, наиболее успешно противостоит мошенничеству. Тем не менее постоянный рост заявленных убытков, а также наступившие обязанности по выплатам по ранее заявленным убыткам ведут к появлению осязаемой убыточности по данному виду страхования. Роман Варламов (КапиталЪ Страхование) надеется, что в конечном итоге это приведет к прекращению демпинга в данном виде, а также заставит всех участников ипотечных сделок более серьезно относиться к андеррайтинговым требованиям страховщиков, в частности к необходимости тщательного предоставления документов.
Инвестиционный риск остается риском
Если страхование титула на вторичном рынке жилья, то есть защита уже зарегистрированного права собственности, в России стало довольно распространенным и привычным продуктом, то с приобретением строящегося жилья все как-то сложнее. Страхование инвестиционных рисков приобретателя квартиры в строящемся доме — единственная теоретически адекватная титульному страхованию защита от необретения права — пока что существует лишь в теории. Год назад автор статьи безуспешно пытался найти страховщика для своей приобретаемой по инвестиционному договору квартиры. Но в большинстве страховых компаний такой продукт, как страхование риска неисполнения обязательств по договорам инвестирования на строительство жилья, существовал лишь номинально или отсутствовал вообще.
Банки сегодня заинтересованы в том, чтобы инвестиционные и финансовые риски заемщика при приобретении жилья в новостройке страховались, — отмечает Алла Цытович, управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы, -98 но, к сожалению, пока таких продуктов у страховых компаний нет.
Как только продукт появится у страховых компаний и при условии, что банки будут требовать этот вид страхования, он начнет распространяться, но добровольно заемщики страховаться не будут. Страховщики практически не занимаются страхованием инвестиционных рисков при приобретении физлицами квартир в строящихся домах еще и потому, что на этот вид страхования нет лицензий — регулирующий орган такие лицензии не выдает.
Большинство российских страховщиков развивает страхование ипотеки, занимается страхованием титула, но не страхует финансовые риски: Собственно страхование инвестиционных рисков в России сегодня развито слабо, — признает Евгения Мягченкова (СК Цюрих. Ритейл). — Пока в этом сегменте нет четкого и доработанного законодательства, серые схемы продолжают активно использоваться, и поэтому данный продукт остается очень рискованным. Страховщику это невыгодно, тем более что этот вид не является массовым и не пользуется большим спросом. Те страховые компании, которые берутся страховать инвестиционные и финансовые риски, исследуют рынок и обычно строго отбирают компании, с которыми они готовы работать. Однако, как правило, банки сами отслеживают рисковую составляющую, самостоятельно проводят экспертизу и выбирают те объекты, которые они готовы кредитовать.
Нет закона — нет страховки
Основная проблемная точка в страховании инвестиционных рисков заемщика — то, что сегодня инвестирование строительства нового жилья осуществляется не в рамках законодательства, а именно ФЗ N 214, а с использованием разнообразных налогосберегающих схем, — считает руководитель дирекции банковского страхования СГ Россия Геннадий Типографщик. — Ничтожно малая доля жилищного фонда строится со строгим следованием законодательным нормам, взаимоотношения сторон чаще складываются по понятиям. Отсюда низкая степень прозрачности этого рынка для страховщиков. Поэтому страховщику бывает сложно оценить все риски, в итоге наша компания специализируется только на осуществлении страхования на вторичном рынке жилья. Практика сегодняшнего дня показывает, что банки кредитуют инвестиционные квартиры только после того, как досконально изучат застройщика. При такой схеме работы инвестиционные и финансовые риски заемщиков уменьшаются, что приводит к тому, что банки в основном вообще не требуют страховать данные риски.
Кажущаяся излишней осторожность помогает покупателям избежать лишения имущества.
Большинство специалистов сходится во мнении: участники данного рынка принимают на себя слишком большое количество рисков, и для того чтобы рынок ипотечного кредитования новостроек дорос до полноценного использования такого инструмента безопасности сделок, как страхование инвестиционных рисков, он в принципе сначала должен стать стабильным и безопасным. Пока же достойные предложения остаются теорией.
Банки всегда заинтересованы в минимизации своих рисков, а также рисков своих клиентов при осуществлении операций, в том числе операций по кредитованию, — считает Денис Земан, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка. — В ситуации со страхованием инвестиционных и финансовых рисков возникает следующий вопрос: если банк при анализе разрешительной и проектно-сметной документации не учел какие- либо риски, которые повлекли за собой неполучение заемщиком в собственность объекта недвижимости и которые не были предусмотрены в договоре страхования, то страховая компания может не признать данную ситуацию страховым случаем. Но говорить о том, что страховщики практически не занимаются страхованием инвестиционных рисков, некорректно: просто этот продукт не востребован в нашей стране. Это происходит из-за того, что большинству таких сделок присущи очень большие риски, что влечет за собой установление страховщиком слишком высокого страхового тарифа. Непопулярные выходы
Страховать инвестиционные риски действительно недешево, — размышляет Ирина Алехина, президент Национальной страховой гильдии, — от 1,5 до 3-4% и выше.
Тому много причин: все помнят тысячи обманутых дольщиков, к тому же слишком маленькое число людей готовы всерьез думать о том, что они заключают финансово выгодную, но очень рискованную сделку по покупке пока еще виртуальной квартиры. А при слабом охвате рынка услуга всегда стоит дорого.
Но главное — нет стройной законодательной системы, защищающей инвестора, добропорядочного застройщика, строительную организацию. Попытка развить долевое строительство, а затем подтянуть законодательство привела к большим проблемам.
Привлечение инвесторов, как правило, происходит до начала нулевого цикла, строительство длится около двух-трех лет, сдача дома в эксплуатацию — процедура по длительности непредсказуемая. За это время много воды утечет.
По словам И. Алехиной, даже самый добропорядочный застройщик может столкнуться с такими трудностями, что вероятность исполнения обязательств по инвестиционному договору в указанный срок сведется практически к нулю: В стране может произойти экономический спад, в результате которого компания-застройщик разорится, в процессе строительства могут выявиться ошибки проектировщиков, могут возникнуть споры по земле, проблемы с подключением дома к энергетическим системам, в конечном итоге может не хватить финансирования, да все что угодно. Намеренно обхожу тему мошенничества, сговора — этому немало было уделено внимания в 2005-2007 годах.
Свои предложения по развитию цивилизованных ипотечных страховых продуктов есть у брокеров, стремящихся смотреть на картину более широко и отстраненно. Заемщику сегодня действительно страшно брать ипотечный кредит, но и банку страшно его выдавать. Ведь далеко не все риски, которые есть у банка, покрываются страховыми компаниями, в частности риски невозвратов и просрочек, — отмечает Юлия Вербицкая*, заместитель генерального директора компании Мультиброкер. — Я думаю, сегодня нам и страховщикам, и банкам нужно объединиться и создать более совершенные и общие для всех стандарты андеррайтинга, которые бы снимали страх со всех участников сделки. Также государство должно работать над повышением финансовой, и в том числе страховой, грамотности населения — ведь многие не хотят страховаться, не только и не столько чтобы сэкономить, но и потому, что просто не знают всех рисков.
Мнение эксперта
Валерий Ермаков, начальник управления банковского страхования компании СОГАЗ
Причины страховых случаев по титульному страхованию различны, более того, специалисты рынка недвижимости утверждают, что на вторичном рынке можно оспорить и признать в судебном порядке недействительной любую сделку.
Известны случаи, когда суды выносили решение на основании выводов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки. Продавец был вполне здоров, но в период совершения сделки принимал сильнодействующие психотропные препараты, что следует из медицинской книжки. Не говоря уже о психических заболеваниях продавца, которые также могут являться основанием для вывода о том, что он мог не осознавать своих действий. В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса РФ такая сделка может быть признана недействительной.
Несмотря на положительную динамику развития ипотечного страхования, случаи выплаты возмещения в результате прекращения права собственности — большая редкость. В нашей компании страховых случаев по данному виду страхования не было. Это объяснимо: ипотечную квартиру тщательно проверяют банки, риэлторы, соответствующие структуры подразделений страховой компании.
Положительно сказывается на качестве проверки и опыт продающих подразделений, профессиональные качества сотрудников. Вместе с тем страховые случаи в некоторых компаниях действительно имеют место, и они заставляют нас делать соответствующие выводы, более качественно проводить предстраховую экспертизу, учитывая опыт наших коллег. В ближайшей перспективе, учитывая результаты ипотечного кризиса на Западе, маловероятно, что риски по данному виду страхования будут возрастать.
Скорее, наоборот: по нашему мнению, они должны снижаться, хотя бы по причине усиления требований к проверке заемщика кредита, потенциального страхователя.