Надел не у дел

Крупные банки сворачивают целевые программы кредитования населения на покупку земельных участков
Целина
По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), в первом полугодии 2008 г. портфель кредитов населению на покупку земельных участков увеличился на 60%, до 1,6 млрд грн. Принимая во внимание тот факт, что средняя задолженность на одного заемщика по данному сегменту ипотеки составляет 414 тыс.грн. (кстати, наибольшая, по сравнению с другими ипотечными продуктами), можно заключить, что земельными кредитами уже воспользовались примерно 4 тыс. заемщиков.
Во II квартале нынешнего года на такие ссуды пришлось 5% от объема всех выданных ипотечных кредитов. Тем не менее по состоянию на 1 июля доля земельных кредитов составила только 2,3% суммарной ипотечной задолженности. И это при том, что объемы сделок на рынке земельных участков измеряются миллиардами гривень, а банкиры оценивают потенциальную емкость рынка земельного кредитования в $10 млрд (см. БИЗНЕС №22 от 28.05.07 г., стр.53-58).
Напомним: целевые кредиты населению на покупку земельных участков под залог земли отечественные банки массово начали предоставлять весной прошлого года (см. БИЗНЕС №22 от 28.05.07 г., стр.53-58). Надо заметить, что в данном случае речь идет о кредитовании на покупку участков с целевым назначением “под застройку”, которые не подпадают под действие моратория о запрете на продажу земли. На момент тогдашней публикации выдачу подобных займов на конвейер поставили не более 10 финучреждений. Сейчас же такой продукт есть в продуктовой линейке большинства крупных банков. Следует учитывать, что примерно годом ранее преимущественно небольшие банки наладили бизнес по кредитованию покупки крупных участков земли сельхозназначения, которая затем переводилась в категорию “под застройку” и продавалась в несколько раз дороже. Столь рисковые операции позволяли банкирам и их партнерам зарабатывать 100-200% годовых (см. БИЗНЕС №28 от 10.07.06 г., стр.40-42).
По сравнению с прошлым годом кредиты на покупку земельных участков подорожали в среднем на 1,5-2,5 п.п. Так, на сегодняшний день номинальные процентные ставки по кредитам в долларах на покупку земли колеблются от 10% до 17% годовых. А некоторые банки предлагают земельный кредит в долларах и под 22% годовых. Традиционные единоразовые комиссионные составляют 1,5-2% от суммы кредита. Банки всегда требуют страховку земли — примерно 0,3% от оценочной стоимости участка. Кроме того, в зависимости от конкретного кредитного предложения заемщику придется потратиться на страхование жизни (от несчастного случая) или титула собственности. Тариф также составляет около 0,3% от суммы кредита. Таким образом, эффективная (реальная) ставка по земельному кредиту достигает 18% годовых.
Кредит на землю чаще всего можно взять на 20 лет, в отдельных банках — на 25 лет. При этом первоначальный взнос может очень сильно колебаться в зависимости от таких факторов, как сумма кредита (чем она больше — тем выше первоначальный взнос), удаленность участка от крупного мегаполиса. Логика проста: чем ближе участок к цивилизации, тем стабильнее его цена и тем легче банку будет продать его в случае возникновения проблемной задолженности. Например, участок в Киеве и в 30-киломметровой зоне от него можно купить с 10%-ным первоначальным взносом. В то же время покупку более отдаленных наделов придется профинансировать за счет собственных средств на 30-40%. Нужно ожидать, что банкиры будут очень осторожно (консервативно) подходить к оценке залога. Не исключено, что участок рыночной стоимостью $100 тыс. будет оценен банком всего в $80 тыс. То есть заемщик должен быть готов к повышению авансового взноса. Примечательно, что кредиты на землю зачастую берут при посредничестве ипотечных брокеров. По данным УНИА, из 100 ипотечных кредитов, которые выдают кредитные посредники, 12 — это займы на покупку земли.
Землекопы
Безоговорочным лидером по кредитованию на покупку земельных участков продолжает оставаться УкрСиббанк. Это финучреждение контролирует 21% рынка. Причем на начало нынешнего года позиции УкрСиббанка в земельном сегменте были еще сильнее — банк занимал 31,5% рынка. Однако несколько месяцев назад лидер решил свернуть земельное кредитование. “Еще весной вышло распоряжение по банку о приостановке кредитования на покупку земельных участков. Когда оно будет отозвано, неизвестно”, — сообщили БИЗНЕСу в call-центре УкрСиббанка. Руководство финучреждения подтвердило эту информацию. “Да, мы приостановили выдачу таких кредитов, — сказал Иван Истомин, начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка (г.Харьков; с 1990 г.; более 10 тыс.чел.). — Если рассматривать всю недвижимость, то в условиях кризиса земля является наименее ликвидным активом.
Любые проблемы на рынке недвижимости начинаются именно с земли. Ликвидность, скажем, жилой квартиры намного выше, чем земельного участка”. Проще говоря, банкиры опасаются, что не смогут продать земельные участки, находящиеся у них в залоге, если заемщики перестанут обслуживать кредиты. При этом г-н Истомин отрицает, что его банк столкнулся с волной невозвратов: “Проблемы невозвратов нет. Просто мы хотим, чтобы качество нашего портфеля, в случае возникновения сложностей, позволяло оперативно провести взыскание задолженности. Для этого проблемы с ликвидностью залога не должны иметь места. Мы наблюдаем за дальнейшим развитием этого рынка. К вопросу о возобновлении кредитования планируем вернуться в октябре”, — говорит банкир. В УкрСиббанке достаточно спокойно выдают кредит на покупку земельного участка, но под залог жилой недвижимости.
Интересно, что в группу лидеров в сегменте земельной ипотеки не входят такие банки, как “Райффайзен Банк Аваль”, ПриватБанк, “Надра Банк”, которые вместе с тем находятся в числе ТОП-15 лидеров ипотечного рынка в целом. Кстати, “Райффайзен Банк Аваль”, банк с австрийскими корнями, занимал лидирующие позиции в земельном сегменте, когда этот субрынок только зарождался. Зато сейчас он потихоньку сворачивает земельную ипотеку. “Мы придерживаемся осторожного подхода в оценке рисков. Возможно, рынок земли несколько перегрет, поэтому мы хотим посмотреть, что с ним будет дальше”, — объясняет Евгений Демянов, заместитель директора департамента частного банкинга “Райффайзен Банка Аваль” (г.Киев; с 1992 г.; более 17 тыс.чел.). Банкиры считают, что рынок земли оккупировали спекулянты. Именно это спровоцировало необоснованный рост цен на земельные участки. Поэтому банкиры вынуждены отсекать спекулянтов, но волей-неволей под ограничения попадают и “нормальные” заемщики. “На рынке земли есть наличие спекулятивного спроса. Спекулятивный спрос — это катализатор необоснованного роста цен. В связи с этим был введен ряд ограничений по кредитам на покупку земли — повысили первоначальный взнос до 50%, снизили максимальную площадь земельного участка, который может быть куплен в кредит, до 70 соток”, — говорит г-н Демянов.
Другие банкиры также признают наличие спекулянтов на земельном рынке, однако это не мешает им активно выдавать населению кредиты на покупку участков. “Безусловно, мы разделяем такие опасения, ведь прослойка спекулянтов в сегменте квартир была взращена в том числе благодаря банковским кредитам. Сейчас многие спекулянты переметнулись на рынок земли”, — считает Игорь Шевченко, начальник департамента организации продаж продуктов розничного банкинга банка “Финансы и Кредит” (г.Киев; с 1993 г; около 5 тыс.чел.). По его словам, риски земельного кредитования можно легко минимизировать и держать под контролем путем введения ограничений на максимальную сумму кредита, предельную площадь земельного участка (в банке “Финансы и Кредит” — не более 40 соток). Кроме того, занижение оценочной стоимости земельного участка позволяет получить на выходе портфель с коэффициентом LTV (loan-to-value — в пер. с англ. — отношение суммы кредита к стоимости обеспечения), равным 65%. В этом случае стоимость залога превышает кредитную задолженность в 1,5 раза. “В условиях дефицита участков под застройку цена на землю имеет устойчивые тенденции для дальнейшего роста. Поэтому мы считаем, что здесь риски как раз меньше, нежели с квартирами, не говоря уже о жилье на первичном рынке”, — резюмирует Игорь Шевченко. Действительно, по данным консалтинговой компании SV Development, по итогам прошлого года земля в пригороде Киева подорожала в среднем на 60%.
Любопытно, что в группе лидеров земельной ипотеки находятся также региональные финучреждения — одесский “Морской транспортный банк” (МТБ; занимает 6-е место в рейтинге УНИА, донецкий Укрбизнесбанк (11-е место) и львовский Электронбанк (14-е место). Лидерство локальных банков в сегменте земельной ипотеки объясняется региональной структурой данного субрынка. Так, по данным УНИА, более 60% всех земельных кредитов были выданы в двух регионах — Киевской и Одесской областях. Кроме того, в ТОП-15 входят такие крупные финучреждения, как Укрэксимбанк, банк “Хрещатик”, которые далеки от лидирующих позиций на рынке ипотеки в целом.
Малая земля
Можно сделать вывод, что банкиры предпочитают кредитовать “реальных” заемщиков на покупку земельных участков для последующего строительства ими частных домов. Для реализации этой цели у потенциального заемщика есть несколько вариантов. При этом кредит на покупку земельного участка под его же залог — далеко не оптимальный выбор. Дело в том, что до сих пор существует проблема перерегистрации прав собственности на земельный участок. Так, банк не может взять в залог участок, приобретаемый заемщиком в момент выдачи ссуды, пока новый собственник не оформит госакт на свое имя. А этот процесс может затянуться на несколько месяцев. Вот и получается, что банк вынужден либо держать на балансе какое-то время крупный необеспеченный кредит со всеми вытекающими последствиями в смысле резервирования, либо же требовать от заемщика передать в залог какое-либо другое ликвидное недвижимое имущество. Кстати, это может быть земельный участок, на который уже имеется госакт. Таким образом, очевидно, что в этой ситуации обеспеченному заемщику гораздо удобнее и проще заложить городскую квартиру и взять ссуду без целевого назначения, а деньги потратить на покупку земельного участка. Правда, в таком случае фактически земельный кредит будет учитываться как бесцелевая ипотека. Кстати, банкиры объясняют относительно скромные темпы роста целевой земельной ипотеки именно тем, что многие клиенты покупают землю за счет кредитов без целевого назначения.
По словам банкиров, опрошенных БИЗНЕСом, наиболее популярная схема строительства загородного дома в кредит выглядит следующим образом. Заемщик берет кредит без целевого назначения под залог городской квартиры. Как правило, этих денег достаточно для покупки земельного участка и начала строительства. Затем, чтобы стройка не превратилась в долгострой, можно воспользоваться целевым кредитом на строительство. Такие ссуды выдаются многими банками под залог земельного участка и объекта незавершенного строительства (подробнее см. БИЗНЕС №9 от 03.03.08 г., стр.48-50). Таким образом, целевой кредит на покупку земельного участка под его залог выпадает из этой цепочки. Правда, по словам Евгения Демянова, достаточно распространена практика, когда заемщик покупает землю в кредит, а затем строит дом за счет собственных средств, параллельно обслуживая земельный долг.
В любом случае банкиры уже сейчас работают над модификацией продуктов, чтобы помочь заемщику обзавестись собственным загородным жильем. “В рамках группы Raiffeisen за рубежом наиболее распространенным продуктом является строительство в кредит. То есть когда за счет одного займа приобретается земельный участок и финансируется строительство. Именно в этом направлении мы и планируем развивать свой продуктовый ряд”, — говорит г-н Демянов.
Банкиры…
…о специфике
Владимир Гирис (54), член правления Укрэксимбанка (г.Киев; с 1992 г.; около 3,5 тыс.чел.):
— Наши достойные позиции в сегменте кредитования населения на покупку земельных участков объясняются спецификой нашей клиентской базы. Это состоятельные люди, которые заинтересованы в том числе и в спекулятивных (инвестиционных) операциях с землей. Однако чтобы получить кредит на землю, потенциальный заемщик должен иметь отличное финансовое состояние. То есть располагать доходом, которого достаточно для обслуживания кредита. Таким образом, платежеспособность клиента не должна зависеть от динамики цены на землю. Если он хочет ее перепродать — это его право. В то же время от уменьшения стоимости залога мы страхуемся, принимая земельный участок в обеспечение кредита с существенным дисконтом. Что касается перспектив сегмента земельной ипотеки, то есть все основания ожидать дальнейшего подорожания земли вокруг крупных городов. Если цена и “откатится” назад, то только на короткое время, затем продолжится рост.
… о перспективах
Антон Шаперенков (31), начальник департамента разработки розничных продуктов и дистрибуции “VAB Банка” (г.Киев; с 1992 г.; около 2,5 тыс.чел.):
— Пока мы не свернули программу кредитования на покупку земли, но планируем сделать это уже в ближайшем будущем. При этом модернизируем продукт “бесцелевой кредит под залог жилья”. Вы же видите по данным УНИА, что целевые кредиты на землю не пользуются спросом. Предлагать неработающий продукт не имеет смысла. Тем более что он привлекает спекулянтов, вследствие чего риски банка очень высокие. Тогда как физлица, покупающие землю для строительства, обычно берут бесцелевой кредит под залог жилой недвижимости либо же покупают в кредит готовый коттедж. К тому же рост цен на землю потихоньку останавливается. А держать в залоге землю, которая в любой момент может обесцениться, опасно. Например, если снимут мораторий на ее продажу, может появиться больше земель, на которых можно будет строить. Таким образом, предложение увеличится и цена снизится.
…о проблемах
Ирина Князева (34), заместитель председателя правления Укрсоцбанка (г.Киев; с 1991 г.; более 10 тыс.чел.):
— Я не могу сказать, что мы свернули программы по земельной ипотеке, мы просто их никогда не разворачивали. Укрсоцбанк не был активным игроком на этом рынке, если сравнивать с другими сегментами. Мы всегда относились скептически к спекуляциям и всегда наказывали свои филиалы, если они входили в спекулятивные сделки по земле. Скажу прямо: ситуация с землей в Украине меня крайне раздражает. Я потратила 6 месяцев на оформление участка на свое имя после покупки дома. За это время в БТИ три раза воровали документы, совершались поджоги архива, до сих пор отсутствует нормальная компьютеризация этого процесса. Более того, объективно определить рыночную цену участка практически невозможно. Представьте себе, вы покупаете участок по $15 тыс. за сотку, а рядом “под застройку” переводится сельхозземля и оптом продается по $2 тыс. за сотку. В бизнес-плане нашего банка на следующий год предусмотрены вложения в кредитование земли всего на $50 млн. Это копейки. Банку нет смысла входить в этот рынок, пока он непрозрачен. Дополнительно см. по адресу http://www.business.ua/i812/a24525