Рынок торговой недвижимости: уверенное наступление регионов!

Результаты развития рынка коммерческой недвижимости Украины, первой половины 2008 года показали: региональные центры продолжают демонстрировать более активное развитие торговой недвижимости по сравнению со столичным рынком по объемам нового предложения, количеству и масштабу заявленных к реализации проектов.
Помимо этого, эксперты отмечают качественное становление регионального рынка в сегменте торговой недвижимости. Об укреплении позиций региональных рынков свидетельствует также тот факт, что девелоперы и инвесторы, ранее интересовавшиеся преимущественно городами-миллионниками, уже сейчас исследуют и осваивают рынки городов с населением от 200 тысяч человек.
Первая половина 2008 года хотя и не оправдала оптимистических прогнозов экспертов о введении в эксплуатацию больших объемов торговых площадей в региональных центрах Украины, однако продемонстрировала много позитивных тенденций. В их числе — качественное развитие рынка, участие в проектах ТЦ/ТРЦ зарубежных специалистов (девелоперов, архитекторов, проджект- менеджеров) и т. д.
В первой половине 2008 года девелоперы сконцентрировались преимущественно на поиске земельных участков и развитии существующего портфеля проектов, введение в эксплуатацию которых запланировано на вторую половину 2008 года или более позднее время. Сегодня на стадии реализации находится достаточно большое количество масштабных проектов ТЦ/ТРЦ, общая площадь которых превышает 100 000 м2.
Игроки рынка
Крупнейшими игроками рынка торговой недвижимости региональных центров остаются отечественные компании — группа компаний Караван, Панорамам Групп, Край Проперта, (все три — Киев),UCDC (Харьков), Амстор, Домус (обе — Донецк), Торговая компания Интермаркет, Комфорт-Инвест (обе — Львов), Таврия-В, Goldblat (обе — Одесса), Alef Estate, СИК Дафи (обе — Дне пропетровск). Помимо этого, реализацию своих первых проектов торговой недвижимости в региональных центрах ведут также зарубежные девелоперские и инвестиционные компании — Мулки Девелопмент Юкрейн (головной офис находится в Нидерландах), King Cross Group (Италия), Argo Real Estate Opportunities Fund, 1849 PLC (обе — Великобритания), ЕСЕ (Германия), Acteeum Group (Голландия) и др.
Одной из тенденций рынка, которая берет свое начало с 2007 года, является совместная реализация проектов ТЦ/ТРЦ зарубежными и украинскими компаниями.
Реализация партнерских проектов — на сегодняшний день один из наиболее приемлемых вариантов развития зарубежных компаний на украинском рынке коммерческой недвижимости. К примеру, в начале 2008 года компания Мулки Девелопмент Юкрейн и компания-застройщик Галерея Центр (Львов) подписали договор о совместной разработке проекта торгового центра во Львове.
В 2008 году ритейл-операторы продолжили реализацию проектов ТЦ/ТРЦ. В частности, в первой половине 2008 года состоялись открытия торговых центров, реализованных компаниями ЭКО и VK Development.
Поиск земельных участков
В первой половине 2008 года девелоперские компании продолжили поиск земельных участков в региональных центрах. Однако способов приобретения участков у них не так уж много, учитывая, что с начала 2008 года в большинстве крупных городов приостановлена практика проведения земельных аукционов. Поиск и оформление прав на земельный участок остается одним из наиболее сложных вопросов девелопмента в региональных центрах Украины.
Зачастую компании предпочитают не обсуждать способы получения участков и не афишируют суммы сделок.
Новым игрокам рынка, в частности, зарубежным девелоперам, довольно сложно получить участок и пройти все этапы согласования без помощи локальных партнеров, имеющих опыт решения таких вопросов.
Способы инвестирования
Наиболее распространенными способами инвестирования проектов в сфере торговой недвижимости регионов являются:
— Собственные средства (средства акционеров).
— Кредитные средства коммерческих банков, а также Европейского банка реконструкции и развития. Как правило, на первоначальном этапе развития проекта, покупке земли, используются собственные средства. Для ведения строительных работ привлекаются кредитные средства. Наиболее распространенными вариантами соотношения собственных и кредитных средств являются 40/60, 50/50 или 20/80. Следует отметить, что в 2008 году в Днепропетровске начал работу офис ЕБРР, который будет работать с проектами Днепропетровской, Харьковской, Донецкой, Луганской и Запорожской областей.
Региональное представительство призвано увеличить объем проектного финансирования, а также обеспечить более эффективный мониторинг проектов, реализующихся в восточных и южных областях Украины. Представительство будет также осуществлять аналитическую и организационную поддержку профильных департаментов ЕБРР.
— Выпуск акций.
— Выпуск депозитарных расписок.
— IPO.
Развитие рынков торговой недвижимости крупнейших городов
Наиболее инвестиционно-привлекательными городами для развития проектов торговой недвижимости остаются крупные областные центры — Харьков, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Одесса и Львов.
Харьков
Одним из наиболее динамичных и продуктивных в Украине остается Харьковский рынок торговой недвижимости, несмотря на то, что уровень доходов жителей Харькова ниже, чем, к примеру, Днепропетровска или Донецка. По данным компании Проконсул-Девелопмент, основными тенденциями харьковского рынка торговой недвижимости (впрочем, как и всех других рынков торговой недвижимости крупнейших городов — ред.) являются:
— качественное развитие рынка, повышение культуры потребления и, соответственно, снижение популярности стихийных форм торговли;
— укрупнение проектов: развитие проектов ТЦ/ТРЦ в форматах Regional Center и Community Center;
— укрупнение проектов по охвату целевой аудитории;
— децентрализация рынка и освоение спальных районов;
— редевелопмент физически и морально устаревших торговых объектов и объектов с неуспешной концепцией;
— отсрочка ввода в эксплуатацию объектов торговой недвижимости. Причины самые разные — от рабочих (незапланированные ситуации, приводящие к срыву строительства) до концептуальных, связанных с ключевыми аспектами реализации (прекращение инвестирования, смена собственника и т. д.).
Среди основных игроков харьковского рынка торговой недвижимости следует назвать компании Аксиома, Концерн АВЭК и Ко, Макрокап Девелопмент Украина, Ukrainian Construction Development Company (все четыре — Харьков), СИК Дафи (Днепропетровск), группу DCH, Край Проперти, группу компаний Караван, VK Development, Панорама Групп (все пять — Киев).
Свои первые проекты в Харькове реализует компания Мульи Девелопмент Юкрейн.
В первой половине 2008 года в Харькове не было введено в эксплуатацию крупных проектов торговой недвижимости. Тем не менее, на стадии реализации находится большое количество проектов ТЦ/ТРЦ. Так, поэтапно вводится в эксплуатацию ТРЦ Французский бульвар по ул. Академика Павлова, 44-6.
Девелопером проекта является компания Аксиома, консультантом и разработчиком концепции — Colliers International (Украина). В III квартале 2008 года планируется введение около 50% торговых площадей ТРЦ. Открытие всего объекта запланировано на II квартал 2009 года. Общая площадь 4- уровневого ТРЦ составит 60 000 м2, из которых 40 300 м2 — площадь, сдаваемая в аренду.
В ноябре 2008 года планируется ввод в эксплуатацию торгово-офисно-го центра AVE PLAZA по ул. Сумской, 10. Общая площадь ТОЦ составит около 23 400 м2.
Девелопер проекта, Концерн АВЭК и Ко, реализует также проект торгового центра Портал 2, который расположится возле Центрального рынка. Общая площадь объекта составит 6046 м2.
Проектом предусмотрен паркинг на 100 машиномест. Введение торгового центра в эксплуатацию состоится в 2009 году.
Компания Дафи продолжает развитие проекта одноименного многофункционального комплекса, позиционирующегося в формате Retail Park, общей площадью 75 000 м2. В состав комплекса войдут торгово-развлекательный центр Дафи (общая площадь — 56 000 м2), супермаркет электроники (4 500 м2), мебельный супермаркет с выставочным залом (5 000 м2), супермаркет строительных материалов OBI (12 000 м2).
Якорными арендаторами ТРЦ Дафи станут гипермаркет сети О`КЕЙ, Кронверк Синема (Санкт-Петербург), Детский Мир (Москва), супермаркет электроники ШОК, ZARA, ледовая арена Дафи Айс Холл. Введение в эксплуатацию проекта Retail Park запланировано на III квартал 2008 года.
На стадии реализации находится проект ТРЦ Artem Park по Московскому проспекту, девелоперами которого являются компании Ukrainian Construction Development Company и Мульи Девелопмент Юкрейн. Общая арендуемая площадь объекта составит около 65 000 м2. Введение объекта в эксплуатацию запланировано на 2010 год.
На пересечении Окружной дороги и пр. Людвига Свободы ведется строительство масштабного проекта ТРЦ Магелан. Девелопер проекта — компания Край Проперти. Общая площадь трехуровневого ТРЦ составит 90 000 м2. Якорными арендаторами станут гипермаркет Країна, супермаркет бытовой техники Домотехника, боулинг-клуб Витамин, 5-зальный кинотеатр Линия Кино и др. Введение ТРЦ в эксплуатацию будет происходить поэтапно. Открытие всего центра состоится в I квартале 2009 года.
По ул. Академика Павлова ведется строительство многофункционального комплекса Харьков-Сити, в состав которого войдут торгово-офисный спортивно-развлекательный центры и кинотеатр. По данным девелопера, ППФ Крона, общая площадь комплекса составит 27 500 м2. Торговая составляющая займет площадь 3000 м площадь офисного сегмента — 3000 м2 спортивно- развлекательной зоны — 21 500 м2. Открытие первой очереди проекта запланировано на декабря 2008 года, второй — на июль 2009 года.
Развитием масштабного проекта торговой недвижимости по ул. Командарма Корка занимается компания XXI Век Харьков. Проектом предусмотрено строительство торгово-развлекательного центра Квадрат формата гипермаркет-галерея в структуре многофункционального комплекса, состав ТРЦ общей площадью около 110 000 м2 войдут продовольственный гипермаркет, строительный супермаркет формата DIY, супермаркет электроники, галерея магазинов, зоны развлечений, рестораны, фуд-корты, каток. Проектом предусмотрено также строительство наземного паркинга на 5000 машиномест. ТРЦ планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году.
Днепропетровск
К числу наиболее инвестиционно привлекательных городов Украины относится также Днепропетровск. Это обусловлено рядом факторов: стратегически выгодным географическим месторасположением, мощным промышленным и научно- техническим потенциалом, быстрым развитием потребительского рынка и ДР.
На сегодняшний день крупнейшими игроками рынка торговой недвижимости Днепропетровска остаются локальные компании — СИК Дафи, ТПГ Rainford, корпорации Alef Estate и LOGOS, ТПК Ольвия, DOPAS-Development. Развитием проектов коммерческой недвижимости занимаются также Край Проперти, группа компаний Караван, ICD Investments, Панорама Групп (все четыре — Киев), Амстор Донецк) и др.
Следует отметить, что в начале 2008 года акционеры Группы компаний FIM (Киев) и акционеры корпорации Alef Estate приняли решение об объединении ресурсов в рамках развития инвестиционно-девелоперской деятельности Группы компаний FIM на украинском рынке коммерческой недвижимости.
Важным событием для отечественного рынка торговой недвижимости стал выход крупного российского оператора по торговле товарами детского ассортимента, группы компаний Детский мир. Оператор открыл свой первый супермаркет в Украине в торговом комплексе АБВ по ул. Карла Маркса, 58. Торговая площадь магазина составляет 1500 м2, ассортимент насчитывает более 30 тысяч наименований. Супермаркет работает в стадии потребительского тестирования.
Его официальное открытие намечено на начало августа 2008 года.
В 2008 году в городе ожидается открытие ряда крупных ТРЦ. В частности, в течение года в городе будут введены в эксплуатацию три очереди ТРЦ Караван по ул. Нижнеднепровской, 17 (поселок Юбилейный, Днепропетровский район). Девелопер проекта — группа компаний Караван. Общая площадь объекта составит 100 000 м2. Якорными арендаторами ТРЦ выступят продовольственный гипермаркет Караван, супермаркет непродовольственных товаров, магазин бытовой электроники, супермаркет товаров для дома.
Развлекательная зона будет представлена ледовым катком, боулингом, детским развлекательным комплексом, кинотеатрами и др. Проектом предусмотрен паркинг на 2000 машиномест.
Днепропетровский ритейл-оператор Амстор реализует проект одноименного ТРЦ по ул. Запорожское шоссе, 25. Общая площадь ТРЦ Амстор составит 25 000 м2. Ранее объект планировалось сдать в эксплуатацию в 2007 году, однако открытие было перенесено на более поздние сроки.
В IV квартале 2008 года ожидается открытие ТРЦ Appolo по ул. Титова, 36.
Девелопером проекта выступает компания УМК (Днепропетровск), которая позиционирует центр в формате Community Center. Общая площадь ТРЦ составит 30 000 м2. Проектом предусмотрен паркинг на 500 машиномест.
Несколько проектов коммерческой недвижимости в Днепропетровске реализует компания ICD Investments. В их числе — торгово-офисный центр Miriada по проспекту Кирова, 11 общей площадью 11 495 м2. Объект планируется ввести в эксплуатацию в декабре 2008 года. Компания также развивает проект ТРЦ Miriada по бульвару Славы, 17. Общая площадь объекта составит 12 000 м2, из которых 8000 м2 — торговая площадь, 1800 м2 — площадь развлекательного сегмента. В состав центра войдут продуктовый супермаркет, гипермаркет электроники, фуд-корт, торговая галерея, развлекательная зона (кинотеатры, игровые автоматы). ТРЦ планируется ввести в эксплуатацию в ноябре 2009 года. Третий проект компании — МФК Капитал по проспекту Карла Маркса, 41- 43. Общая площадь комплекса составит 96 240 м2. В его состав войдут объекты жилой, торговой, офисной недвижимости, а также социально-бытовой инфраструктуры. Компания намерена приступить к реализации проекта в I квартале 2009 года и ввести комплекс в эксплуатацию в 2011 году.
Продолжается реализация проекта ТРЦ Магелан на участке, расположенном в конце проспекта Правды (на выезде из города). Девелопер проекта — компания Край Проперти (Киев). Общая площадь ТРЦ составит 81 000 м2. Якорными арендаторами в объекте станут гипермаркет Країна, боулинг-клуб Витамин, каток, детский развлекательный комплекс и др. Объект будет введен в эксплуатацию во II квартале 2009 года.
Несколько проектов торговой недвижимости реализует в городе компания Дафи. Так, по бульвару Зоряному, 1-б компания развивает проект многофункционального комплекса Дафи-2. В состав комплекса войдут торгово- развлека-тельный центр, бизнес-центр и гостиница. Общая площадь МФК составит 50 000 м2, из которых 14 000 м2 — торговая площадь, 2000 м2 — площадь развлекательного сегмента. Проектом предусмотрен паркинг на 400 машиномест. Введение объекта в эксплуатацию запланировано на сентябрь 2010 года. Второй проект компании — ТРЦ Дафи-3 (Победа) по проспекту Героев.
Общая площадь ТРЦ составит 40 000 м2, из которых 32 000 м2 — торговая площадь, 3500 м2 — площадь развлекательного сегмента. Якорными арендаторами центра выступят продовольственный супермаркет и кинотеатр. Объект будет введен в эксплуатацию в сентябре 2010 года.
Компания Консоль реализует проект торгово-делового центра Сити-Центр по проспекту Карла Маркса, 72. Общая площадь 16-этажного ТДЦ составит 17 500 м2, из которых 3600 м2 — торговая, 3000 м2 — офисная, 3600 м2 — площадь апартаментов. С 1 по 4 этажи разместятся торговые павильоны, бутики, кафе, ресторан быстрого обслуживания; с 5 по 7 этажи — офисные помещения, салоны сферы услуг, представительства; с 9 по 16 этажи — апартаменты. Дата ввода объекта в эксплуатацию — 2008 год.
Одним из крупнейших проектов коммерческой недвижимости Днепропетровска, находящихся на стадии развития, является многофункциональный комплекс Olympia по ул. Курчатова, 10. Девелопер проекта — компания DOPAS- Development (Днепропетровск). Общая площадь комплекса составит 285 000 м. В его состав войдет автовокзальный комплекс площадью 5000 м2, объекты торговой (90 000 м2), офисной недвижимости (40 000 м2), развлекательного сегмента (10 000 м2), гостиница (40 000 м2). Учитывая масштабы проекта, введение его в эксплуатацию состоится не ранее 2013 года.
Донецк
Основными игроками рынка торговой недвижимости Донецка являются локальные компании — Амстор, Домус и др. Проекты торговой недвижимости развивает также компания Край Проперти (Киев). О выходе на донецкий рынок заявила компания VK Development (Киев).
В апреле 2008 года в Донецке открылась первая очередь многофункционального комплекса Декор Донбасс по ул. Генерала Антонова, 4. Проект будет реализован в три очереди: первая очередь представлена торговой зоной, вторая — развлекательной частью и третья — бизнес-отелем с многоуровневым паркингом. Якорным арендатором торговой части выступил гипермаркет Велика Кишеня (этот оператор ранее не был представлен в Донецком регионе).
В 2008 году в Донецке ожидается введение в эксплуатацию нескольких объектов. Так, компания Амстор ведет строительство торгового центра Амстор общей площадью 22 000 м2 по ул. Овнатаняна, а также одноименного ТРЦ, открытие которого запланировано на 2009 год.
В III квартале 2008 года состоит открытие торгового центра Континент на пересечении ул. Первомайской и проспекта Павших Коммунаров. Общая площадь 5- этажного центра составит 23 197 м2, 15 870 м2 из которых — торговая.
Якорным арендатором стаи продуктовый супермаркет Варус, проекте предусмотрен паркинг на 250 машиномест. Девелопером выступает компания Домус, в портфеле которой имеется целый ряд масштабных проектов торговой недвижимости. В 2008 году компания приступила к реализации второй очереди ТРЦ Донецк Сити по ул. Артема, 130, общая площадь которой составит 38 000 м2. Введение ее в эксплуатацию запланировано на 2010 год.
Компания ГРАД. СТРОЙ решает проект многофункционального комплекса по ул.
Артема, 87, в состав которого войдет ТРЦ общей площадью 27 780 м2, офисный центр Конгресс-холл (18 360 м2) и функционирующий отель Централь (7 290 м2). На данный момент ведется строительство офисной составляющей проекта — Конгресс-холла, открытие которого запланировано на IV квартал 2008 года.
Компания VK Development (Киев) приступит к реализации масштабного проекта торговой недвижимости, на Окружной дороге на выезде на Ясиноватую. Общая площадь 2-уровневого ТРЦ составит около 200 000 м2, 160 000 м2 из которых — площадь, сдаваемая в аренду. В ТРЦ разместится продуктовый гипермаркет Велика Кишеня, гипермаркет строительных материалов, супермаркет бытовой техники, 10-зальный кинотеатр, боулинг, фудкорты, фитнес-центр. Проектом предусмотрен паркинг на 5000 машин. Введение ТРЦ в эксплуатацию состоится осенью 2010 года.
Запорожье
Основной характеристикой рынка торговой недвижимости Запорожья остается дефицит качественных торговых помещений и рост арендных ставок.
На данный момент открытие объектов торговой недвижимости в Запорожье происходит преимущественно в районах, приближенных к центральному. Тем не менее, первенство в количестве объектов коммерческой недвижимости сохраняет центральная улица города — проспект Ленина.
В первой половине 2008 года на рынок торговой недвижимости Запорожья не было введено в эксплуатацию крупных проектов ТЦ/ТРЦ. Открытия ряда торговых центров следует ожидать во второй половине 2008 года. В частности, в конце лета — начале осени 2008 года запланировано открытие второй очереди ТРЦ Пальмира Plaza, расположенного по проспекту Ленина, 92. Общая площадь второй очереди составит около 4000 м2. В эксплуатацию будет введена развлекательная составляющая, представленная боулингом на 16 дорожек, казино, суши-баром, баром-караоке, пабом со сценой, залом для игры в бильярд. Развлекательный сегмент разместится на третьем этаже и частично займет первый. После открытия второй очереди общая площадь ТРЦ составит около 10 000 м2.
На 2008 год запланировано также введение в эксплуатацию специализированного торгового центра формата Power Center Муравей по ул. Брянской, 12. Общая площадь ТЦ составит 21 600 м2, из которых общая арендуемая площадь — 16 885 м2. Девелопером проекта является компания Маркет-Сити (Запорожье). В ТЦ, специализирующемся на продаже товаров Все для дома, будут представлены материалы для ремонта и отделки помещений, мебель, бытовая техника, электроника и т. д. Кроме того, в центре разместится фуд-корт.
Продолжается реализация проекта торгово-развлекательного центра под рабочим названием Флагман по ул. Запорожской, 1-б. Девелопер проекта — Панорама Групп. Открытие ТРЦ осуществляется в несколько очередей. Первая очередь была введена в эксплуатацию в декабре 2007 года. Вторая очередь, представленная торговой галереей, начнет работу во втором квартале 2009 года; третья (развлекательный сегмент) откроется в первом квартале 2010 года. После введения в эксплуатацию всех очередей ТРЦ общая площадь объекта составит 63 500 м2 (GLA — 45 300 м2).
Работу над масштабным проектом 5-уровневого ТРЦ Караван площадью около 110 тысяч м2 ведет по ул. Победы группа компаний Караван. Введение в эксплуатацию первой очереди объекта ожидается в начале 2009 года, открытие всего ТРЦ запланировано до конца 2009 года. Якорными арендаторами центра станут продовольственный гипермаркет Караван, строительный гипермаркет, гипермаркет товаров для дома, магазин мебели, каток, боулинг- клуб, кинотеатр и т. д.
О реализации проекта многофункционального комплекса по ул. Прибрежная автомагистраль заявила израильская компания Africa Israel Investments Ltd.
Общая площадь объекта составит около 150 000 м2. Комплекс начнет работу в 2010 году.
Запорожье станет третьим городом (после Днепропетровска и Харькова), в котором откроется центр покупок и отдыха Дафи. По данным девелопера проекта — СИК Дафи, — ТРК разместится на одной из центральных улиц города. На сегодняшний день ведутся проектные работы.
Одесса
Одной из проблем рынка коммерческой недвижимости Одессы в настоящее время является дефицит земельных участков. Интересные с точки зрения развития девелоперских проектов участки зарезервированы за несколькими игроками рынка, которые по разным причинам не осуществляют на них реализацию проектов. Несмотря на это, украинские и зарубежные девелоперы заинтересованы в развитии на одесском рынке и ищут реальные возможности реализации своих планов.
По данным GIN Colsulting Group, локальные операторы не имеют необходимых ресурсов для развития масштабных проектов торговой недвижимости. Многие операторы не спешат осваивать имеющиеся земельные участки, многие просто не могут выйти на рынок из-за отсутствия подходящего предложения по земле.
Проекты торговой недвижимости в Одессе развивают компании Таврия-В, Goldblat, Прогресс-Девелопмент (все три — Одесса), Край Проперти, группа компаний Караван (обе -Киев), Амстор (Донецк). На рынке работают зарубежные компании, анонсировавшие свои первые проекты в Одессе, — Argo Real Estate Opportunities Fund (Великобритания), Acteeum Group (Голландия) и др. На Одесский рынок торговой недвижимости готовится выйти холдинг Панорама Групп (Киев).
По прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе ожидается активная девелоперская деятельность на одесском рынке торговой недвижимости.
Согласно заявлениям девелоперов, в течение следующих 2-3 лет кумулятивный объем качественных торговых площадей увеличится более чем в два раза и превысит 500 тысяч м2, что позволит Одессе занять одну из лидирующих позиций среди городов-миллионников. Открытие первых крупноформатных проектов ТЦ/ТРЦ запланировано на 2009-20120 годы.
В 2008 году ожидается открытие ТРЦ Амстор по ул. Генерала Петрова. Общая площадь центра составит около 60 000 м2. Девелопер проекта — компания Амстор.
По Старониколаевской трассе компания Argo Real Estate Opportunities Fund реализует проект ТРЦ Riviera Shopping City. Общая площадь ТРЦ составит 110 000 м2. Якорными арендаторами центра выступят строительный супермаркет OBI (14 500 м2), продуктовый гипермаркет Real (12 500 м2), супермаркет Media Galaxy Electronics (40 00 м2), магазин спортивных товаров (3 500 м2), магазин мебели (5 000 м2). Введение в эксплуатацию ТРЦ будет осуществляться в несколько очередей: открытие первой очереди запланировано на IV квартал 2008 года, второй — на I квартал 2009 года.
Ряд проектов торговой недвижимости реализует компания Goldblat. В частности, в Суворовском районе компания развивает проект ТЦ Муравей общей площадью 20 480 м2. Согласно проекту, ТРЦ будет располагать подземным паркингом на 188 машиномест и наземным на 160 машиномест. Агентом по сдаче площадей в аренду выступает компания Украинская Торговая Гильдия.
Торговый центр будет введен в эксплуатацию в I квартале 2009 года.
Также в Суворовском районе Одессы компания Goldblat реализует проект ТРЦ Casablanca, позиционируемый в формате Neighborhood Shopping Center. Общая площадь ТРЦ составит 31 716 м2, из которых 17 556 м2 — торговая, 3 718 м2 — площадь развлекательного сегмента. Проектом предусмотрен подземный паркинг на 431 машиноместо и наземный на 293 машиноместа. Объект планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2009 года.
Девелоперская компания Край Проперти сообщила о приобретении земельного участка по Овидиопольской дороге, в непосредственной близости от жилого района Таирова, для реализации проекта торгово-развлекательного центра Магелан. Открытие ТРЦ общей площадью около 70 000 м2 запланировано на IV квартал 2010 года. По оценкам экспертов, компания располагает одной из лучших площадок в городе: рядом функционируют гипермаркет строительных материалов ЭпиЦентр и центр оптовой торговли METRO Cash Carry, которые будут служить дополнительными центрами притяжения покупателей в ТРЦ.
Крупный проект ТРЦ Ипподром общей площадью 155 000 м2 (общая арендуемая площадь — 63 000 м2) реализует по ул. Краснова, 3 девелоперская компания Acteeum Group. Инвестор проекта — Meinl European Land (Нормандские острова), архитектор — John Seifert Architects (Великобритания), консультант по дизайну — Broadway Malyan (Великобритания), проджект- менеджер — Savant (Украина), консультант по концепции и агент по сдаче площадей в аренду — Colliers International (Украина).
Якорными арендаторами центра станут продовольственный гипермаркет, супермаркеты бытовой техники и детских товаров, девятизальный кинотеатр, детский развлекательный центр, боулинг. Проектом предусмотрен паркинг на 2200 машиномест. Введение объекта в эксплуатацию состоится весной 2010 года.
По проспекту Маршала Жукова, 2 планируется строительство ТРЦ Vigas Mall в формате Regional Center. Общая площадь ТРЦ составит около 111 504 м2, из которых 55 433 м2 — торговая, 26 812 м2 — площадь развлекательного сегмента. Согласно концепции, якорными арендаторами объекта станут продовольственный гипермаркет, центр детских развлечений, каток, фитнес- центр с бассейнами, кинотеатр. Проектом предусмотрен наземный паркинг на 870 машиномест и подземный на 1264 машиноместа. Девелопер проекта — компания Прогресс-Девелопмент планирует ввести ТРЦ в эксплуатацию в 2011 году.
На IV квартал 2008 года запланировано начало строительства ТРЦ Караван по ул. Черноморского Казачества, 80. По данным девелопера проекта, группы компаний Караван, общая площадь ТРЦ составит около 130 000 м2. Якорным арендатором ТРЦ станет гипермаркет Караван общей площадью около 13 000 м2. Завершение строительных работ запланировано на IV квартал 2011 года.
Львов
Основной характеристикой рынка торговой недвижимости Львова остается дефицит качественных объектов торговой недвижимости. Тем не менее, эксперты делают оптимистические прогнозы, поскольку на стадии реализации находится ряд масштабных проектов ТЦ/ТРЦ, открытие которых ожидается в 2008-2010 годах. Растущий объем розничного рынка и дефицит качественных площадей способствуют высокой инвестиционной привлекательности данного сегмента, интерес к которому проявляют локальные, национальные, а также зарубежные девелоперы.
В числе основных игроков львовского рынка торговой недвижимости — Торговая компания Интермаркет, Комфорт-Инвест (обе — Львов), холдинг ТКС (Трускавеп), King Cross Group (Италия), НСМ Group, XXI Век (обе — Киев).
О намерении реализовать торговый объект в партнерстве с холдингом ТКС заявила компания Auchan Group. Речь идет о торгово-развлекательном центре на участке площадью 8 гектаров. Общая площадь ТРЦ — около 70 000 м2. В состав центра войдут гипермаркет площадью около 15 000 — 20 000 м2, оператором которого выступит Auchan, и торговые галереи (45 000 — 50 000 м2). Участие в управлении торговыми галереями будет распределено между холдингом ТКС и Auchan в равных долях. Введение объекта в эксплуатацию запланировано на конец 2008 года.
Холдинг ТКС реализует также проект многофункционального комплекса по ул.
Княгини Ольги. Разработчиком концепции являются компании Centrumutveckling Ukraine и архитектурное бюро Форум Архитекторы. Общая площадь 16-этажного комплекса составит 135 000 м2, из которых 30 000 м2 — торговая, 5000 м2 — площадь развлекательного сегмента, 38 000 м2 — офисного сегмента и конференц-сервиса. Около 7500 м2 займет отель. Проектом предусмотрен паркинг на 1800 машиномест. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год.
Крупный проект ТРЦ реализуют компании King Cross Group (Италия) и Комфорт- Инвест (Украина) на пересечении улицы Стрыйской и Окружной дороги. Общая площадь ТРЦ King Cross Leopolis составит 104 000 м2. Агентом по сдаче площадей ТРЦ в аренду выступает компания Jones Lang LaSalle. Проект будет реализован в две очереди. Открытие всего ТРЦ запланировано на сентябрь 2009 года.
В городе реализуется ряд проектов Торговой компании Интермаркет, крупнейший из них, ТРК Леополис Центр, — строится на пересечении улиц Научной и Кульпарковской. Общая площадь ТРК составит 96 000 м2, из которых 47 500 м2 — торговая, 7000 м2 — площадь развлекательного сегмента. Якорными арендаторами ТРЦ станут гипермаркет Арсен общей площадью 13 000 м2, 7- зальный кинотеатр, боулинг на 24 дорожки, детский развлекательный центр, гипермаркет электроники и бытовой техники. Введение комплекса в эксплуатацию запланировано на декабрь 2008 года.
Компания НСМ Group (Киев) намерена построить торгово-офисный комплекс по ул. Чмолы, 1. Общая площадь комплекса составит около 126 750 м2.
Строительство объекта планируется на участке площадью 6 гектаров. Проектом предусмотрен подземный паркинг на 800 и наземный на 600 машиномест. Начало строительных работ запланировано на июль 2009 года.
Строительство многофункционального комплекса по ул. Зализнычной, 7 планирует компания XXI Век. В состав комплекса войдут ТРЦ Квадрат в формате гипермаркет-галерея общей площадью 35 770 м2 и бизнес-центр. В развитии проекта принимают участие компании DTZ, Проектное бюро А.
Савельева. Завершение строительства запланировано на 2010 год.
По проспекту Черновола реализуется проект торгово-развлекательного центра ВАМ компании Пам`ять. Общая площадь ТРЦ составит 30 000 м2. Согласно проекту, здание ТРЦ будет иметь три наземных и два подземных уровня. На первых двух наземных уровнях разместится продуктовый супермаркет и супермаркет бытовой техники и электроники, к которым будет вести галерея магазинов. На третьем этаже запланирован развлекательный сегмент, представленный боулингом, игровыми автоматами и т. д. Отдельное, присоединенное к ТРЦ здание займет выставочный автосалон.
АРК
На сегодняшний день Автономная Республика Крым остается одним из наименее развитых с точки зрения рынка коммерческой недвижимости и наиболее инвестиционно-привлекательных регионов Украины.
По данным АН Мультидом (Севастополь), наиболее востребованным сегментом коммерческой недвижимости Крыма являются торговые объекты. В данном сегменте работает ряд украинских компаний: Ален, Консоль (обе — Севастополь), Панорама Групп, XXI Век, VK Development, Esta Holding (все четыре — Киев). Рынок торговой недвижимости привлекает также зарубежные компании, в частности, о намерении реализовать крупный проект ритейл-парка в Симферополе, заявила компания Auchan Group.
В 2008-2010 годах будет введено в эксплуатацию несколько крупных проектов торговой недвижимости, реализация которых ведется преимущественно в Севастополе и Симферополе.
Несколько проектов торговой недвижимости в Севастополе реализует компания Ален. По ул. Вакуленчука, 20 компания развивает ТЦ формата Community Center. Общая площадь ТЦ составит 15 800 м2, из которых 12 000 м2 — торговая. Якорным арендатором центра станет супермаркет Ален. Введение объекта в эксплуатацию запланировано на 2008 год.
Компания Ален реализует также проект торгового центра по ул.
Семипалатинской, 2-б. Общая площадь 2-уровневого ТЦ составит 4 370 м2. В роли якорного арендатора выступит супермаркет Ален. Объект планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2008 года.
Примером реализации многофункционального проекта является офисно-торгово- складской комплекс Квартал по ул. Гидронавтов, 60 в Севастополе. В состав проекта войдут четыре 3-этажных секции общей площадью 20 000 м2. В комплексе разместятся офисные и складские помещения, а также торговая составляющая. Девелопером проекта выступает компания Атлант-Крым, проектировщиком — КрымНИОпроект, генеральным подрядчиком — Крымсплав.
Сдача объекта в эксплуатацию будет осуществляться в две очереди: открытие первой очереди запланировано на август 2008 года, второй — на IV квартал 2008 года.
На пересечении улицы Колобова с проспектом Октябрьской Революции в Севастополе компания XXI Век реализует проект ТРЦ Квадрат (38 890 м2), входящий в структуру многофункционального комплекса Хризолит общей площадью 91 417 м2. Помимо ТРЦ, в состав комплекса войдут жилой комплекс и объекты социально-культурного назначения.
Арендаторами ТРЦ Квадрат станут продовольственный гипермаркет, супермаркет электроники и бытовой техники, торговая галерея (около 100 магазинов), 6-зальный кинотеатр, ледовый каток, боулинг и др. Проект будет реализован в несколько очередей. Введение в эксплуатацию первой очереди запланировано на 2009 год.
Компания Укрстрой реализует проект многофункционального комплекса Мегаполис на площади Восставших в Севастополе. Заказчик проекта — компания Северная Пальмира. Общая площадь комплекса составит 37 000 м2, из которых 10 000 м2 займет торговая площадь, 5 000 м2 — площадь развлекательного сегмента, 5 000 м2 — офисные помещения. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2009 года.
По ул. Киевской, 191 в Симферополе реализуется проект ТРК под рабочим названием Адмирал общей площадью 55 000 м2. По данным девелопера проекта, компании Панорама Групп, якорными арендаторами ТРЦ станут продуктовый гипермаркет О`КЕЙ (12 000 м2), супермаркет формата DIY (8 000 м2).
Развлекательная зона будет представлена кинотеатром и боулингом. В ближайшее время состоится открытие первой очереди проекта. Введение в эксплуатацию второй очереди запланировано на второй квартал 2009 года.
Компания Auchan Group планирует реализовать проект ритейл-парка Симферопольское поле общей площадью 130 000 м2. Концепцию проекта разработала компания Group-Arch (Польша). Одним из операторов ритейл-парка станет компания Leroy Merlin.
Кривой Рог
Первые проекты современных торговых центров появляются в Кривом Роге.
Развитие проектов ТЦ/ТРЦ осуществляют компании Укрпангруп, группа компаний Караван, ICD Investments (все три — Киев), DOPASDevelopment (Днепропетровск), Goldblat (Одесса) и т. д.
Одним из событий рынка торговой недвижимости Кривого Рога в первой половине 2008 года стало открытие 4-зального кинотеатра Мультиплекс площадью более 2000 м2 в составе торгово-развлекательного центра Victory Plaza по ул.
Лермонтова, 37. Собственником и девелопером ТРЦ Victory Plaza (45 700 м2) является инвестиционно-девелоперская компания ICD Investments.
На сегодняшний день одним из крупнейших проектов на рынке торговой недвижимости города является ТРЦ Солнечная галерея, общая площадь которого составит 80 000 м2, из которых 50 000 м2 — торговая, 7700 м2 — площадь развлекательного сегмента. Развлекательный сегмент будет представлен ледовым катком (1200 м2), кинотеатром (3000 м2), боулингом (2000 м2), детским развлекательным центром (1500 м2) и др. Эксклюзивным агентом по сдаче площадей ТРЦ в аренду является компания Colliers International (Украина). Проект реализуется в несколько очередей. На сегодняшний день ведется строительство второй очереди ТРЦ площадью 29 000 м2, открытие которой запланировано на III квартал 2008 года. Введение в эксплуатацию третьей очереди общей площадью 35 000 м2 ожидается в IV квартале 2009 года. Проектом предусмотрен паркинг на 1500 машиномест (наземный — 525 машиномест, подземный — 200 машиномест, полуподземный — 775 машиномест). Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит около $100 миллионов.
По Днепровскому шоссе реализуется проект многофункционального комплекса Olympia общей площадью 65 000 м2. В состав комплекса войдут торговая (20 000 м2), развлекательная (4 000 м2), офисная (10 000 м2) составляющие, а также гостиница (10 000 м2) и автовокзал (1000 м2). Проектом предусмотрен паркинг площадью 20 000 м2. Девелопер проекта, компания DOPAS-Development, планирует ввести объект в эксплуатацию в 2011 году.
Реализацию проекта крупноформатного торгово-развлекательного центра площадью около 100 тысяч м2 планирует группа компаний Караван.
Рынки торговой недвижимости небольших городов
Несмотря на то, что наиболее инвестиционно привлекательными для реализации проектов торговой недвижимости остаются Харьков, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Одесса и Львов, девелоперов привлекают рынки сравнительно небольших по численности населения городов, таких как Полтава, Черновцы, Черкассы, Луганск.
В марте в Черкассах по проспекту Химиков, 74 состоялось открытие первой очереди торгово-развлекательного центра Экватор, представленной гипермаркетом Велика Кишеня (5 482 м2) и фарммаркетом Велика Аптека.
Девелопер проекта — компания VK Development (Киев).
В состав второй очереди, открытие которой запланировано на 2008 год, войдут магазины Мерит, Мелофон, Мультиспорт-Fashion, Unitrade, отделение Правэкс-Банка. Третья очередь будет представлена строительным гипермаркетом Караван (12 915м2), четвертая — развлекательной зоной, зоной общественного питания и т. д.
Общая площадь торгово-развлекательного комплекса составит 63 873 м2.
Проектом предусмотрен паркинг на 1720 машиномест.
В апреле 2008 года компания VK Development открыла также ТРЦ сети Экватор в Ровно по ул. Макарова, 23. Общая площадь ТРЦ составляет 45 тысяч м2. В ТРЦ расположены продуктовый гипермаркет Велика Кишеня, супермаркет бытовой техники Домотехника, гипермаркет строительных материалов Караван строительный, спортивные магазины Adidas, Reebok, Мультиспорт, ресторан быстрого питания Пузата Хата, пиццерия PizzaMania, парфюмерный магазин Brocard и др. Развлекательная зона ТРЦ Экватор представлена детскими игровыми площадками и катком площадью 800 м2, рассчитанным на 100 посетителей. Возле ТРЦ располагается паркинг на 700 машиномест.
Два проекта торговой недвижимости реализовала в первой половине 2008 года компания ЭКО (Киев): в январе состоялось открытие ТЦ ЕКО-маркет (общая площадь — 4 300 м2) в Сумах по ул. Черепина, 60, в апреле — ТЦ Паровоз в Полтаве по бульвару Маршала Конева, 2. Общая площадь 3-уровневого ТЦ составляет 3 500 м2. Якорным арендатором обеих ТЦ выступает продуктовый супермаркет ЕКО-маркет.
В мае в Луганске по ул. Оборонной, 26 состоялось открытие ТРЦ Аврора общей площадью 11 000 м2. Якорными арендаторами ТРЦ стали продуктовый супермаркет EURO SPAR, супермаркет электроники FoxMart, развлекательный центр Тропикал парк и др. Возле ТРЦ расположен паркинг на 120 машиномест.
Девелопером проекта ТРЦ Аврора является Торговая фирма Бонум.
Разработку концепции ТРЦ осуществила компания Украинская Торговая Гильдия, которая выступила также эксклюзивным агентом по сдаче площадей центра в аренду.
Арендные ставки
Основным фактором, влияющим на размер арендных ставок на площади в ТЦ/ТРЦ региональных центров Украины в первой половине 2008 года, стал дефицит качественных торговых помещений. В целом, собственники довольно часто повышали уровень арендной платы ввиду ограниченного предложения свободных площадей.
По данным компании First Capital, нижняя граница арендных ставок в Харькове определяется предложением для якорных арендаторов на уровне $15-20/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), в то время как верхняя граница достигает $200-250/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для операторов мобильной связи, аксессуаров, золота, компаний, предоставляющих финансовые услуги, площадь которых составляет 3-10 м2.
Средний размер арендной ставки в профессиональных торговых центрах города составляет $30-70/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Для сравнения: в первом полугодии 2007 года арендные ставки составляли $20- 40/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Следует отметить, что арендные ставки на помещения, расположенные вдоль центральных улиц крупнейших городов, часто превышают уровень ставок в современных торговых центрах.
По данным компании DTZ, арендные ставки на центральной улице Днепропетровска зависят от расположения, качества и площади арендуемых помещений и составляют $55-160/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В Донецке наиболее высокий уровень арендных ставок наблюдается в торговых помещениях, расположенных по проспекту Ильича и ул. Артема. В этой части города он составляет $80-150/м2/в месяц (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
Арендные ставки на торговые площади, расположенные в современных ТЦ/ТРЦ Днепропетровска, составляют $15-200/м2/в месяц (без учета эксплуатационных расходов и НДС), арендные ставки на площади развлекательного сегментам — $15/м2/в месяц (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
По данным компании DTZ, в сравнении с крупнейшими региональными центрами Украины наименее низкие арендные ставки на торговые помещения в Запорожье.
Их уровень напрямую зависит от месторасположения торгового объекта, размещения в его структуре арендатора, других важных факторов. Средний уровень арендных ставок на помещения в торговых объектах города составляет от $25/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ/ТРЦ Львова составляет от $30-40/м2/в месяц (без учета НДС); на площади развлекательного сегмента — около $15/м2/в месяц (без учета НДС).
Дефицит качественных торговых помещений в Крыму создает благоприятные условия для роста арендных ставок. По данным АН Мультидом, средний уровень арендных ставок в центре Симферополя составил около $100/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Арендные ставки в современных торговых центрах составили $35-110/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Прогнозы
Исходя из объема заявленных к реализации проектов ТЦ/ТРЦ, эксперты прогнозируют, что вторая половина 2008 года будет более продуктивной по количеству реализованных проектов в сравнении с началом года. Однако следует ожидать, что станут более частыми ситуации, связанные с переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных проектов ТЦ/ТРЦ на более поздний период.
Эксперты прогнозируют увеличение количества проектов, реализующихся на основании партнерских соглашений между зарубежными и отечественными девелоперскими компаниями. Сохранится также тенденция к расширению географии деятельности девелоперских компаний, которые будут более активно осваивать города с населением от 200 тысяч человек.