Таки снизится?

Цены на жилую недвижимость в августе-сентябре 2008 году могут снизиться максимум на 10%. Об этом заявила руководитель сектора недвижимости компании DCH Надежда Лысенко.
По ее словам, снижение цен возможно в сегменте жилой недвижимости эконом-класса и бизнес-класса в связи с политикой НБУ, который в настоящее время ограничил возможности коммерческих банков по кредитованию, в том числе ипотечному. Но я думаю, что это временная ситуация на рынке, и уже до нового года цены вернутся на прежнюю отметку, — сказала Н.Лысенко.
В свою очередь, гендиректор компании известной строительной компании ТММ Николай Толмачев дал более долгосрочный и отличающийся от вышеприведенного прогноз развития рынка жилья в нашей стране. Он считает, что к 2010 году стоимость жилья эконом-класса снизится до 1-1,5 тысяч долларов.
Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на украинском рынке недвижимости — кризис, сопровождающийся снижением цен. По оценке специалистов, того же Н.Толмачева, вряд ли это произойдет в ближайшее время, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу. Давайте попробуем вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в Украине.
Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров лопнувших пузырей, когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990-х, а также прошлогодний кризис в США.
В Японии в 1980-е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость квадратного метра выросла с 1980 по 1990 год в 4,5 раза.
Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в 2 раза.
В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья — в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990-х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости.
Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100%. Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.
В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью.
На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime — кредиты с повышенным уровнем риска).
К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему США к лету прошлого года поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли — до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.
На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны. В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы. С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют.
Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения. При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.
Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается.
Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к Украине?
На отечественном рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса. Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Киеве сегодня в несколько раз превышает суммарную среднюю заработную плату дителя столицы Украины лет за 15-20.
Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года и половины текущего года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.
Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, — это большой объем инвестиций. Привлекательность украинской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003м, после первой фазы снижения курса доллара по отношению к евро. В периоды роста цен — в 2004 и 2006 годах — доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 60%.
Следующее настораживающее обстоятельство — активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за 2-3 месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов по сути типа sub-prime, существенно выросли.
Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор — стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства: выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен; ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение мировых цен в металлургии или химии и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах экономики нашей страны), что приведет к резкому снижению покупательской способности населения.
Другой вариант — ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса. Или, например, достижение рынком потолка, как следствие — покупатели просто уходят с рынка.
Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только те возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.
Критический рост предложения, похоже, Украине не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по дефолтным закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 25-30% общего числа, а доля кредитов sub-prime — не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство украинских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.
Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. В принципе, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Киеве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в пригородах украинской столицы.
Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом- осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы 2007 года действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы просто решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.
Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Украина — страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на продукцию черной металлургии неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.
Но, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены. Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос.
Большинство аналитиков в области недвижимости сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на продукцию металлургической и химической промышленности. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения Украины и, соответственно, на покупательской способности. Как и на возможности погашать ипотечные кредиты. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию.
В сложившейся ситуации, например, киевский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек — и она рухнет. Как глубоко — отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7-12%. Хотя, в наших условиях может произойти паника, и глубина падения может быть намного сильнее.
На фоне такой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет смысл подождать 2009 года. А пока вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Вот только круг этих инструментов очень узок — ау, фондовый рынок, где ты?