Цены на квартиры будут расти по всей стране

Сегодня провела обзор рынка недвижимости в крупнейших городах Украины и выяснила, что квартиры на вторичке и первичке к лету подорожают на 2- 5%.
Ситуация на столичном рынке бэушных квартир — как в анекдоте: есть две новости, с какой начать? Плохая — подорожание жилья продолжится. Хорошая — оно замедлится. А по мнению ряда опрошенных Сегодня экспертов, до конца весны цены вообще замрут.
По-честному, ценам пора бы остановиться. Суммируя свидетельства риелторов, видим, что число сделок по продаже-покупке квартир за март-апрель уменьшилось на 20-30%. Казалось бы, если товар берут неохотно, он должен дешеветь. Отнюдь: квартиры выставляют все дороже. Почему?
Спасибо доллару
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко считает главной причиной подорожания вторички (с начала 2008 года она выросла на 10-12%) обесценивание доллара. Поскольку вторичка у нас привязана к Дядюшке Сэму, продавцы испугались падения доллара и, боясь потерь, стали выставлять более высокие цены. При этом, естественно, они не учли повышение ставок банками на ипотечное кредитование (с начала 2008-го в среднем — на 1,5-2%) и ужесточение требований к заемщикам, т.е., возможностей покупателей приобрести их метры. А это, заметим, привело к уменьшению сделок с привлечением ипотеки чуть не вдвое, до 35% от числа заключаемых договоров. Но! Учитывая, что рост цен на первичке продолжается, и вторичка к нему подтягивается, к лету цена бэушных квартир вырастет на 2-2,5%. А по прогнозу директора АН Аякс Бориса Егизаряна, к июню цены вырастут на 4-5%, поскольку после мартовского падения доллара спрос взлетел и чуть не все квартиры разобрали.
Хватает и противников версии дальнейшего роста цен. По словам директора АН Золотой ключ Сергея Степанюка, подорожания до июня вообще не будет ввиду недостаточного платежеспособного спроса: квартирами интересуются, но берут их слабо. С ним солидарна замдиректора АН Рідний дім Вероника Иваницкая: по ее словам, цены на столичную вторичку до лета остановятся.
Торгуйся!
На себе проверено: стоит позвонить не в агентство недвижимости, а лично хозяину квартиры, и большинство сразу уступают 2-5% от заявленной цены. Даже и больше могут скинуть, если им срочно надо продать жилье, — это квинтэссенция комментариев риелторов. В итоге на единичке с ходу можно выторговать $1,5-3 тыс., на двушке — $2-4 тыс., на трешке — $3-5 тыс. Можно и больше: ищите недостатки в квартире и на этом требуйте скидок.
Новостроем еще не наелись: он будет дорожать
Повышение стоимости столичных новостроек (с начала года — на 10%, в апреле — уже на 2%), видно, продолжится. Знакомый торговец стройматериалами сказал автору: Я по 1-2 раза в неделю поднимаю цены на цемент, сухие смеси, гипсокартон — их диктуют производители, я небольшую надбавку беру. А строители у меня все расхватывают! Ты думаешь, новострой при этом не подорожает? Нечего мне думать, лучше спросить у самих застройщиков и экспертов.
По мнению главного консультанта консалтинговой компании RED Ильи Родионова, московский синдром темных окон, когда не все построенное жилье продается, Киев еще не затронул. Для насыщения спроса надо, чтобы ежегодно сдавалось 3- 4 млн. кв. м, а не 1,1 млн., как сейчас. Но уже пошло расслоение: не вполне удачные объекты (расположение, инфраструктура, соотношение цена/качество) к лету подорожают только на уровень инфляции, т.е. на 2-3%. Удачные же проекты поднимутся в цене на 4-5%.
Президент корпорации Познякижилстрой Артур Мхитарян утверждает, что у них 30% квартир раскупают уже на стадии котлована. Притом среди клиентов — 30- 40% спекулянтов, рассчитывающих с выгодой перепродать готовые квартиры. И они не прогорят: до лета новострой подорожает минимум на 5%. Причина — не столько рост стоимости стройматериалов, квалифицированной рабсилы, сколько высокий спрос на такое жилье.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании Киев Жилье-Инвест Владимир Германов допускает, что на новострой-неликвид (дома, где квартиры плохо продаются) рост цен остановится. Остальной новострой подорожает к лету до 5%.
На фронте аренды квартир до лета серьезных перемен не ожидается
Дороговизна столичных квартир под найм давно стала притчей во языцех. Снять в Киеве квартиру для большинства бездомных иногородних либо местных бесквартирных означает жить впроголодь. Но есть добрая весть: по крайней мере, до лета стоимость съемных метров не вырастет. Главное, что отметили все эксперты, — стоимость аренды достигла того уровня, выше которого постояльцы просто не в состоянии будут платить.
Как сказала директор АН Ковчег-7 Людмила Стригуль, если хозяева киевского жилья еще поднимут цены на самые востребованные 1-2-комнатные квартиры, арендаторы просто станут уезжать в ближайшие пригороды, где снимать крышу покамест на 20-30% дешевле. Другое дело — койко-место: оно с начала года уже подорожало со $100 до $120 и до конца весны еще примерно на $10 подскочит, поскольку желающих хоть как-то устроиться в столице по- прежнему полно. На остальную аренду цены до конца весны не поднимутся.
Директор АН Аякс Борис Егизарян утверждает, что неказистая 1-комнатная квартира на окраине за $400-500 живет на рынке пару дней — и ее забирают.
Экспозиция (то бишь, срок сдачи) двушки за $600-750, трешки за $800- 1000 не превышает недели. Но притом эксперт считает, что цены не поднимутся, пока в столицу не накроет волна студентов из регионов, которым небедные родители будут снимать отдельные квартиры. А произойдет это переселение народов не ранее июля.
В целом согласен с коллегами директор АН Золотой ключ Сергей Степанюк. Он считает, что квартиры до начала лета не подорожают, а неизбежный очередной всплеск цен придется на осень, когда будет ясно, насколько вырастет стоимость жилкомуслуг в Киеве и каким окажется приток в столицу иногородних.
P.S. Сегодня попыталась найти квартиру по объявлениям в газетах и в интернете. Оказалось, за $350 можно найти 1-комнатную квартиру почти без мебели и без телефона, за $550 — убитую двушку, зато с телефоном. До метро от обеих — около получаса езды.
Регионы бегут за столицей
Похоже, бешеный рост цен, который киевляне пережили в 2006-м и начале 2007- го, лишь сейчас докатился до некоторых региональных столиц. Мудро в этом смысле сказала директор одного из агентств недвижимости. Мол, талантливая молодежь из регионов, получившая хорошее образование и попробовавшая свои силы в столице, через пару лет убеждается, что ее здесь недооценивают, и понимает, что лучшую карьеру она сможет сделать на родине. И деньги гораздо большие заработать. И делают карьеру молодые таланты у себя в местных столицах, и капиталы сколачивают, и жилье покупают. Отсюда и растущий спрос на квартиры, и взлет цен. Да и бизнесмены средней руки из глубинки в областные центры тянутся — вот вам и ажиотаж на жилье местного масштаба.
В Донецке любят новье
В столице Донбасса стоимость жилья растет медленно, но верно: с начала года — на 8-10%. По прогнозам агентств недвижимости, до конца весны бэушные метры поднимутся незначительно — всего на 0,5-1%, поскольку грядет затишье сделок купли-продажи перед майскими праздниками и сразу после них.
Напротив, народные гуляния не коснутся роста цен на новострой. Дончане, подобно киевлянам, все больше предпочитают новые дома, учитывая принципиальные различия в физическом и моральном износе хрущоб и брежневок по сравнению с новыми высотками. Растущий спрос плюс перманентное подорожание стройматериалов, по словам председателя совета директоров стройкомпании Герц Александра Ротова, даст к концу мая рост цен на первичке в 2-4%.
Одесситы: кто кого перехитрит
В Южной Пальмире с начала года жилье на вторичке подорожало всего на 5-6%: рынок переполнен предложениями. Максимум на 2-3%, по прогнозу АН ТВ Дом, будет подорожание до конца мая. Ведь после зимнего застоя вторичный рынок недвижимости несколько оживился, пошли продажи.
Но интереснее ситуация на первичном рынке: здесь — кто кого перехитрит: строительные компании (а особенно перекупщики-спекулянты), или конечные владельцы жилья. Начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной группы Прогресс-строй Олег Никифоров считает, что рост цен на новостройки с начала года на 8-10% уже достаточен, чтобы учесть подорожание стройматериалов и прочие объективные факторы. А вот на субъективных — динамике спроса — могут сыграть перекупщики, накинув 5-7% своего интереса.
Родина ракет: цены — в космос
Днепропетровск поставил абсолютный национальный рекорд по росту цен на жилую недвижимость. Вторичка, по словам замдиректора АН Атриум плюс Ярославы Федорчук, с начала 2008-го подорожала на 30%. И до конца весны метры поднимутся еще минимум на 10%.
Главные причины — экономическая нестабильность, падение доллара и высокая инфляция: люди стремятся вкладывать деньги в квартиры, как в самые надежные банки.
Рост стоимости первички тоже впечатляет — 17% с начала года. Притом спрос на покупку новостроя остается очень высоким, превышая предложение на 40%. Эксперты прогнозируют, что на волне такого спроса, да еще с учетом галопирующей инфляции и роста цен на стройматериалы, новье к лету подорожает еще на 5-10%.
Крым скоро догонит Рим
За последние 3 месяца вторичка в Симферополе подорожала на 2-5%, больше всего — единички. Директор АН Таврос Светлана Жданова объясняет это оживленным наплывом приезжих из районов и прогнозирует не меньший рост цен до конца весны. Первичка же поднялась в среднем на 10%, поскольку в столице Крыма строят мало, а спрос на комфортабельное жилье велик. Посему ведущий специалист компании Консоль ЛТД Симферополь Татьяна Пышкина прогнозирует, что к лету цена новостроя еще на 2-3% вырастет.
Харьковчане бегут от доллара
Видя обесценивание доллара и бешеную инфляцию, жители первой столицы активно вкладывают деньги в недвижимость, чем еще подстегивают рост цен. Согласно информации Харьковского АН, с начала года вторичка выросла на 7-10%, и до лета подорожает еще на 2-3%. По данным стройкомпании МКДУ, новостройки подорожали на 7,6-19%. Спрос превышает предложение, прогнозируемый рост стоимости к лету — 3-4%.
Львовяне любят Австрийцев
Старые капитальные дома австрийской постройки в центре Львова по карману только богачам — от $5000 за квадрат. И они, и прочая вторичка, по данным АН Теста, с начала года подорожали аж на 20- 30%. Зато новострой — всего на 5-8% . По прогнозам маклеров вторичного рынка и строителей, темпы роста цен на старые и новые квартиры примерно сравняются. Они составят к лету 3-7%, в зависимости от подорожания стройматериалов, спроса и расположения квартиры.