Обзор ипотечных программ по банкам

Вопрос наличия ипотечных программ в арсенале банка — сегодня дело заведомо решенное. Практически каждый уважающий себя банк предлагает клиентам такие программы. Новострой и Кредит решил помочь выбрать из них наиболее достойные внимания варианты.
Тенденции
Несмотря на довольно ощутимый на рынке недвижимости парадокс — жилье дорожает, а активность покупателей стремится к нулю, падение платежеспособного спроса к 2007 г. так обострило конкурентную борьбу банков в ипотечном сегменте банковских услуг, что условия, предлагаемые банками по ипотеке, во многом стали похожи — разница в пределах 1-2% в расчет не берется. То, что есть два варианта погашения кредита: аннуитет и стандартный — знают все, и придумать здесь что-либо новое трудно, поэтому борьба идет за процентные ставки и дополнительные условия.
Среди основных тенденций, предсказанных банкирами — постепенный переход от долларовых кредитов к гривневым и ужесточение требований к заемщикам. Одни объясняют такие тенденции американским кризисом и ростом валютных ресурсов украинских банков, другие — приходом на украинский рынок иностранных банков с их системой работы и оценками инвестиций. Как бы то ни было, но идея делать кредиты более доступными за счет достаточно небольшой кредитной нагрузки на заемщика тоже пока не работает. Замедление роста стоимости жилья привело к росту рисков банков при кредитовании, и практически все банки отошли от практики нулевых первых взносов при кредитовании. Хотя многие эксперты предполагают, что со временем конкуренция сыграет свою позитивную роль и в этом вопросе.
Заявления банкиров относительно удешевления ипотечных кредитов с начала 2008 г. тоже оказались преждевременными. Западные технологии и иностранные названия банков, написанные русскими буквами, пока так и не принесли облегчения украинским заемщикам. Работает прописная истина: пока есть спрос — дешеветь не будет. Эту догму в начале января — после новогодних праздников подтвердили сразу несколько крупных банков. Кстати, некоторые наиболее шустрые из них успели повысить ставки еще в конце 2007 г. Конечно, если ориентироваться на западный путь ипотечного развития, где стоимость кредитов составляет 5-7% годовых, можно предположить, что цены на недвижимость когда-нибудь все же будут снижаться. Ведь на Западе, когда дешевеет ипотека — цены в среднем растут, когда дорожает — падают. Но рост доходов населения в нашей стране как-то заметно отстает от роста цен на недвижимость. Покупать жилье по таким ценам люди не могут, а снижать стоимость жилья продавцы пока не намерены. Кроме того, стоимость банковского займа тоже достаточно высока.
Среди позитивных тенденций ипотеки: предложения по увеличению сроков кредитования — до 30 лет — несмотря на рост процентной ставки, заемщику это удобно; рост суммы кредита — многие банки ушли от практики ограничения по суммам; улучшения по условиям срочного погашения кредита — без штрафных санкций. Становятся понятнее и приводятся к единому знаменателю дополнительные проценты по кредитам. Многие банки снизили размер первоначального взноса с 30-35% до 10% от стоимости квартиры. Зато практически все банки, предлагающие конкурентные программы на приобретение недвижимости на первичном рынке, отменили ежемесячную комиссию, они берут комиссию за выдачу — примерно 1% от суммы кредита, дают возможность заемщику выбирать систему погашения, предлагают внести минимальный аванс 10- 20%. Ставки по кредитованию первички зависят от многих параметров, но самые доступные из них в долларах варьируются от 11,2 до 14%. По программам кредитования жилья на вторичном рынке банки предоставляют максимальную сумму кредита в размере 50-85% от оценочной стоимости, при этом ставки варьируются от 11 до 13,7% в долларах США.
Выбираем изюминки
Тем не менее, эта же конкуренция породила и новые условия ипотечного кредитования. Желая выделиться из серой массы стандартных условий, банки то и дело предлагают новые интересные программы, кстати, давно и успешно работающие на рынке западном. Из множества предложений на рынке ипотечного кредитования Новострой и Кредит выбрал наиболее интересные банковские программы.
УкрСиббанк делает упор на низкие процентные ставки в гривнах — 12% по программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ).
Покупая ресурсы у ГИУ по 9,5% и продавая по 12%, банк имеет 2,5% годовых с каждого ипотечного кредита, что, согласитесь, не так уж и плохо. Но единственный минус — очень жесткие условия для заемщиков. Сегодня многие банки работают по такой схеме, но вот процентные ставки у них почему-то выше.
OТП Банк активно продвигает кредитование в швейцарских франках. Данный вид ипотеки имеет преимущество прежде всего в процентной ставке — 8,99%, что позволяет экономить по сравнению с долларовым кредитом до 30%, правда при одном условии — если швейцарские франки не подорожают относительно гривны. Именно по этой причине наши соотечественники не очень любят кредитоваться в евро и франках. Ситуация с долларом США практически стабильна последние несколько лет, а вот евро существенно подорожал, поэтому и кредиты в евро не очень популярны.
Некоторые банки (Финансы и Кредит, Кредитпромбанк и другие) активно используют схему только проценты, когда в первые 6-24 месяца тело кредита не платится, а выплачиваются только проценты. Такие программы дают возможность значительно сократить выплаты по кредиту в первое время, а затем погасить кредит без каких-либо штрафных санкций. Некоторые банкиры сетуют, что данные программы очень хорошо зарекомендовали себя при перепродаже жилья. Но если вам как заемщику не хватает средств сейчас, а банк готов подождать 6-24 месяца и лишь потом требовать от вас погашение тела кредита — это удобно. Тем более, что зарплаты имеют тенденцию расти.
Самой интересной новинкой может быть признана новая программа банка Финансы и Кредит. Программа Все и сразу очень отличается от существующих на сегодня продуктов, хотя в прибалтийских странах эта схема давно и успешно работает. Банк предлагает заемщику схему, при которой он выплачивает проценты и лишь 60% тела кредита в течение 25 лет, а по истечению этого срока заплатит оставшиеся 40% кредита одним платежом. Такой вариант предполагает сравнительно малую сумму ежемесячного платежа, что автоматически делает эту программу самой доступной на рынке ипотеки на сегодняшний день. И, хотя процентные ставки по этой программе очень привлекательные, не стоит забывать, что оставшиеся 40% нужно будет накопить. Кроме того, есть еще маленький нюанс — при стандартном погашении кредита заемщику придется платить дополнительную ежемесячную комиссию. Есть еще одна новинка, пришедшая с Запада — кредитование не по фиксированной процентной ставке, а по плавающей, когда процентная ставка формируется по принципу: LIBOR + фиксированный процент банка. LIBOR — London Interbank Offered Rate — индекс международного финансового рынка, который рассчитывается Британской банковской ассоциацией (на 22 января 2008 г. — 3,08% для доллара США). Сегодня такую ипотечную программу предлагает лишь СЕБ Банк, но вполне возможно, что года через два все крупные банки предложат именно такие ипотечные кредиты. При этом СЕБ Банк установил размер фиксированного процента на уровне 6,6%. Таким образом, реальная ставка составляет 3,08 + 6,6 = 9,68%. Но такое формирование процентной ставки несет и большие риски, совсем недавно LIBOR составлял 5,5%, соответственно, реальная ставка: 5,5 + 6,6 = 12,1%. Минимальный уровень LIBOR наблюдался в 2002-2003 гг., тогда он колебался в пределах 1,5-2,5%.
В целом же банкиры отмечают, что постепенно на рынке ипотечного кредитования меняется структура ипотечного портфеля. Высокая стоимость первички, отказ банков от нулевого взноса, а накопить первоначальный взнос в размере 15-30% не так просто, высокая эффективная ставка, ужесточение требований к заемщикам, а также ограничения по максимальным срокам кредитования толкают все большее количество заемщиков на поиск новых вариантов. Одним из них, помимо покупки вторички в городах-спутниках, по мнению экспертов, может стать кредитование земли. Правда, произойдет это не так быстро — сегодня далеко не все банки предлагают подобные программы, риски земельного кредитования выше, да и условия по этим кредитам во многом жестче, чем при кредитовании квартир — например, процентная ставка по кредитам на землю в среднем на 1-3% выше ипотечных. Но благодаря новизне и ликвидности у этого сегмента рынка хорошие перспективы. При условии создания необходимой законодательной базы, а также отмены моратория на продажу земли под сельскохозяйственные цели эксперты прогнозируют активный рост сделок в сфере кредитования купли-продажи земли.
Комментарий эксперта
Елена Алферова, начальник отдела ипотечного кредитования управления продажи продуктов розничного бизнеса Родовид Банка
— Последние 6-7 лет на рынке ипотечного кредитования присутствует тенденция к увеличению сроков кредитования. Так, преимущественно все украинские банки на сегодняшний день предлагают кредиты на приобретение жилья сроком до 30 лет, что делает кредиты более доступными за счет достаточно небольшой кредитной нагрузки на заемщика. Кроме того, еще 4-5 лет назад кредит под залог недвижимости можно было оформить на максимальный срок до 10 лет, сейчас же кредиты на потребительские цели, обеспеченные ипотекой, предоставляются банками сроком до 10-15 лет.
На сегодняшний день практически в любом из рейтинговых банков Украины можно оформить кредит на жилье с 10-15%-ным авансовым взносом, но есть специальные (акционные) программы ипотечного кредитования, по условиям которых банки предоставляют кредиты с 5%-ным авансовым взносом или в размере полной стоимости приобретаемой в кредит недвижимости. В последнем случае достаточно дополнительно предоставить в ипотеку другой объект недвижимости стоимостью, равной или большей размера взноса.
Что касается требований к заемщикам, то в корне они не изменились. Единственное, что можно отметить, улучшились возрастные ограничения по отношению к клиентам — многими банками предоставляются кредиты физическим лицам возрастом от 18 лет, но, как правило, при наличии финансового поручителя.
В условиях стремительного развития рынка розничного кредитования и конкуренции, когда банки с иностранными инвестициями предлагают сравнительно низкие процентные ставки, сегодня не все отечественные банки могут кредитовать физических лиц под аналогичные процентные ставки, но на рынке розничного кредитования в целом наблюдается тенденция к их снижению, темпы снижения незначительны, но ощутимы по сравнению с процентными ставками, которые предлагались около 10 лет назад. Кредиты в иностранной валюте, в частности в долларах США, остаются более предпочтительными для физических лиц и составляют в среднем около 80% кредитного портфеля физических лиц многих банков.
Среди новых программ кредитования жилья можно отметить кредиты, которые предоставляются физическим лицам на условиях сотрудничества банков с Государственным ипотечным учреждением. Преимуществами кредитования по такой программе являются низкие процентные ставки в национальной валюте, как правило, на 3-5 процентных пункта ниже среднестатистических ставок на рынке кредитования жилья.
Дмитрий Буц, директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка В этом году по крайней мене каждый пятый кредит будет выдаваться в гривнах, поскольку разница в процентных ставках между гривной и традиционной валютой ипотечного кредитования, долларом США, будет сокращаться. Суммы кредитов расти не будут, поскольку во многих городах в 2007 г. динамика цен стабилизировалась.
Валерий Иваненко, директор ипотечного супермаркета Т.О.Ч.К.А
— Рынок ипотечного кредитования в Украине развивается стремительными темпами. По многим прогнозам, в 2008 г. прирост рынка составит порядка 70%. Даже несмотря на то, что до лета ожидается еще одна волна повышения процентных ставок на 0,5-1% годовых, это несущественно отразится на общей устойчивой динамике рынка. Дело в том, что многие граждане, не решавшиеся на кредит в прошлом году и ожидавшие более выгодных условий от банков, сформировали определенный уровень отложенного спроса на ипотеку, и теперь, даже в условиях несколько подорожавших кредитов, такая ситуация внушает оптимизм экспертам в части дальнейших ожиданий по темпам развития рынка.
Банковская политика относительно профиля клиента практически не менялась на протяжении второй половины 2007 г. — как и прежде, и это совершенно нормально, в приоритете у банков оставались заемщики, способные предоставить подтвержденный доход и ликвидный залог. Можно отметить, что банки несколько смягчили свою позицию относительно размера первоначального взноса заемщика. В остальном существенных изменений в части требований к клиенту не было.
На сегодняшний день действительно наблюдаются определенные отличия в ставках по разным ипотечным программам. Так, если стоимость кредитов на первичное и вторичное жилье в какой-то степени одинакова и составляет порядка 11,5-13% годовых в долларах, то цена займов на покупку земли в среднем на 0,5-1% годовых выше.. В целом, думаю, в течение 2008 г. ставки по кредитам на землю и коттеджное строительство начнут приближаться к стоимости займов на вторичное жилье.
Думаю, что к лету 2008 г. конъюнктура рынка сложится таким образом, что банки снова пойдут на снижение ставок по ипотечным кредитам. Насколько существенным будет и насколько быстро наступит это снижение, во многом зависит от решения банками своих текущих проблем с ликвидностью. В то же время полагаю, в 2008 г. банки начнут более тщательно относиться к сегментации целевой аудитории, что может дать толчок к появлению на рынке новых интересных ипотечных продуктов, ориентированных на определенные, более узкие категории заемщиков. Также предполагаю, что банки более активно начнут предлагать дифференциацию ставок в зависимости от уровня первоначального взноса заемщика.
Жанна Алексеева, заместитель председателя правления по вопросам розничного бизнеса VAB Банка
— Пока в Украине нет ипотечного законодательства, украинские банки разрабатывают программы ипотечного кредитования, принимая ко вниманию два важных фактора. Во-первых, это клиентоориентированность, а во-вторых, возможность конкурировать на рынке. На сегодняшний день украинские банки разрабатывают ипотечные программы в таких основных направлениях, как кредитование первичной и вторичной недвижимости, участие в ФФС и долгосрочное кредитование по молодежным программам.
В борьбе за клиента в последнее время банки начали развивать программы без первого взноса, снижать процентные ставки и увеличивать срок кредита (до 30 лет). Также некоторые банки вводят в программу кредитования условия отсрочки платежа на один год, то есть клиент первый год платит только проценты, а тело кредита — через год.
Несомненно, количество кредитов будет расти, потому что по сравнению с европейскими странами наш рынок находится на нулевом уровне. И главной причиной тому будет постепенное улучшение благосостояния людей.
Да, сроки кредитования начали увеличиваться, несмотря на то, что это не совсем выгодно банкам. Естественно, что с ростом сроков кредитования идет и удорожание ипотечного кредита. Например, если посмотреть статистические данные, то можно увидеть, что средняя ставка в национальной валюте на кредит до 10 лет варьируется от 18,1% до18,3%, а от 20 лет и более эта цифра составляет уже 18,5-18,7%. Сума кредита зависит от состояния недвижимости, если цена на недвижимость будет расти, то и кредит будет увеличиваться. Что касается требований к заемщикам, то требования по платежоспособности ужесточились — нужно подготовить более серьезный пакет документов.
Ипотека в деталях
Сегодня много говорят об эффективности ипотеки. Однако потенциальных заемщиков не интересуют общие слова. Им важна конкретика.
Где получить достоверную информацию об эффективной ставке по кредиту? Как выбрать лучшую ипотечную программу? Стоит ли заемщику пользоваться ипотечными каникулами? Эти вопросы волнуют каждого претендента на кредит, поэтому обо всех этих нюансах Новострой и Кредит решил поговорить с заместителем председателя правления Укрсоцбанка Ириной Князевой.
— Ирина Алексеевна, не секрет, что украинские банкиры создают свой собственный LIBOR. Предлагает ли Ваш банк программы с плавающим процентом? Перспективно ли это для банков? И чем такие программы могут быть интересны украинским заемщикам?
— Все долгосрочные кредиты (свыше 5 лет) будут выдаваться с плавающей ставкой. Это нормальная мировая практика. Банкиры, выдавая кредиты, не могут гарантировать, что в течение длительного периода времени ситуация на финансовом рынке не изменится, поэтому мировые банки используют ставки LIBOR и т. д.
Укрсоцбанк уже начинает работать по долгосрочным кредитам, ориентируясь на данные индикаторы. Это значительно снижает процентные риски банка, а также является преимуществом для потребителей, поскольку градация ставок происходит в сторону не только увеличения, но и снижения. Это честно по отношению и к потребителю, и к финансовой системе. Плохо, что в Украине нет аналогичной LIBOR ставки, на которую можно было бы равняться — по этой причине все украинские банки предлагают украинские гривни в нескольких вариантах. Как правило, изменение ставки по кредиту происходит не каждый день и не каждый месяц, а раз в год, раз в полгода, то есть клиент четко знает, что на полгода у него зафиксирована определенная ставка и через полгода она или повышается или снижается. Колебания не такие большие, тем не менее, они есть.
— По словам экспертов, в европейских странах существуют сотни ипотечных программ, позволяющих сделать жилье намного доступнее. Как скоро и наши банки предложат своим заемщикам более широкий выбор условий займа? Как это повлияет на рынок?
— Могу ответственно заявить, что у Укрсоцбанка — один из самых широких и удобных продуктовых ипотечных рядов не только в Украине, но и в Европе. Ипотека — базовый продукт нашего банка, и все, что предлагают европейские банки, есть сегодня в Укрсоцбанке. Единственный нюанс — это то, что ставки у нас выше, чем в Европе, но это связано исключительно с экономической и финансовой ситуацией, которая есть на рынке. Снижение ставки зависит от финансового кредитного рынка и готовности государства участвовать в компенсации выплат.
— Ирина Алексеевна, сегодня ипотечные программы предлагают практически все украинские банки. Как простому заемщику разобраться в предложениях и выбрать лучшее? На что обратить внимание в первую очередь?
— В первую очередь нужно обращать внимание на скрытые комиссии и стоимость страховых платежей. Также нужно внимательно читать кредитный договор, в котором могут быть невыгодные для клиента позиции. Я советую выбирать банк для кредитования из пятерки лидеров — кто является лидером, у того и лучшие условия. Банков, способных предоставить мощную ипотечную программу, в Украине совсем немного. Важно оценить стоимость кредита и качество обслуживания банка, в котором нужно будет обслуживаться 15-25 лет.
— Как нужно рассчитывать свои силы и финансовые возможности при вступлении в финансовые отношения с кредитной организацией? Как лучше рассчитывать семейный бюджет, взяв кредит в банке?
— В первую очередь нужно узнать о предполагаемых ежемесячных платежах и посчитать, какие на данный момент существуют затраты. Если свободных денег хватает, можно выплачивать кредит, если нет, то нужно подумать, какие затраты человек в состоянии сократить. Но мне больше нравится вариант — начать больше зарабатывать. Могу сказать относительно себя, что если у меня нет кредита, я начинаю беспокоиться, и 50% своего заработка я готова отдавать на кредиты.
— Ирина Алексеевна, что такое кредитная история? Насколько она важна для банка и для клиента?
— Кредитная история очень важна. В Укрсоцбанке позитивная кредитная история сокращает затраты, когда клиент берет второй кредит. Мы работаем с внешним бюро и, конечно же, сохраняем информацию о нерадивых плательщиках внутри банка. Если клиент недобросовестно выплачивал кредит, второй раз кредит в нашем банке он не получит. Должник в случае несвоевременного погашения кредита рискует потерять то, что он заложил, может быть арестовано другое его имущество и, естественно, станут недоступными кредиты в банках.
— Какие тенденции на рынке ипотечного кредитования Вы наблюдаете в последнее время, что изменилось за прошлый год? Как могут измениться условия ипотечного кредитования в этом году?
— Тенденция последнего времени состоит в том, что банки увеличили размеры авансов и несколько ужесточили требования к заемщикам. Кроме этого, многие банки разнообразили свой продуктовый ряд.
Как, на Ваш взгляд, повлияет стоимость привлечения банками ресурсов для целей ипотечного кредитования на развитие рынка ипотеки в Украине? Очень резко возросли ставки по депозитам — многие банки привлекают деньги дороже из-за ресурсного дефицита. Это отразится на повышении ставки кредитования ряда банков. Тенденции к снижению ставки нет, напротив, есть вероятность повышения.
— После того, как Нацбанк обязал банкиров раскрывать клиентам все платежи по кредитам, ситуация на рынке ипотеки не слишком изменилась. Банки не всегда информируют клиента об эффективной ставке. Как получить информацию? Что бы Вы посоветовали заемщикам?
— Заемщики должны стать умнее. Когда человек приходит в банк, ему нужно попросить весь расклад по кредиту: сколько будет стоить оформление и ежегодное содержание кредита. Сравнить эти данные в разных банках. Не нужно анализировать большое количество банков, ориентируйтесь на несколько ведущих. Не нужно бросаться на низкую ставку — часто за ней скрыты всевозможные комиссии.
— Ирина Алексеевна, насколько востребованы среди заемщиков Вашего банка ипотечные каникулы, ведь такие льготы чреваты очередным удорожанием и так недешевого кредита?
— Кредитные каникулы очень востребованы, особенно среди тех людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, сменив старую квартиру на новую. Когда человек купил новую квартиру, но еще не продал старую, у него сумма кредита довольно большая, в это время ему трудно платить кредит, и мы предоставляем ему кредитные каникулы. Людям это нравится — они со временем продают свою квартиру, и их кредитные обязательства уменьшаются, а на период переезда и ремонта каникулы им просто необходимы.
Докажи, что богат, или Почему отказывают банки
Стоимость киевского жилья сегодня зашкаливает. Но если вопрос: брать кредит или не брать, для вас уже решен, стоит заранее позаботиться о том, чтобы банк не отказал в кредитовании. Новострой и Кредит выяснял, чем замаслить банкиров, чтобы не получить отказ.
Под честное слово
Как выяснил Новострой и Кредит, наиболее распространенное опасение будущих кредиторов касается несоответствия размеров их реальных доходов доходам задекларированным. То есть отличие реального финансового состояния заемщика от выписанного на бумаге может послужить причиной отказа в ипотеке. Ведь сегодня, чтобы получить кредит в банке, потенциальному заемщику нужно предоставить справку с места работы о занимаемой должности и размере доходов за последние шесть месяцев. Конечно, если зарплата белая, беспокоиться вроде не о чем. А вот если зарплату вы получаете в конверте, и ежемесячный доход, с которого взысканы налоги, меньше суммы, которую предстоит оплачивать в счет погашения кредита… волноваться опять-таки не стоит.
Как правило, такая ситуация устраивает львиную часть украинских банкиров. И то, что сумма выплат по кредиту превышает официальный заработок — на практике вещь вполне распространенная. Тем не менее, налоговики предупреждают: уклонение от уплаты налогов может привести к штрафам, а иногда даже к тюремному сроку. То есть если заемщик совсем не готов откровенничать с банкирами и указывать все свои доходы, теоретически такой жадный тип может быть обвинен в уклонении от уплаты налогов (ст. 212 Уголовного кодекса), в мошенничестве с финансовыми ресурсами (ст. 222 Уголовного кодекса) и в искажении данных декларации о доходах (ст. 164-1 Кодекса об административных правонарушениях). Избежать проблем с налоговой можно, если свести к минимуму разницу между задекларированными доходами и суммой процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.
У меня на это сто причин…
По словам банковских экспертов, отказы бывают, как правило, двух видов. И, конечно, причины таких отказов совершенно разные. Вариант первый — вам отказали после проверки службой безопасности банка. Понятно, что причины такого отказа вслух не называют. И, к сожалению, рецептов, чтобы избежать такого рода отказов, практически нет.
Вариант второй — вам отказал кредитный отдел банка. Если проблемы заемщика проходят по линии кредитного отдела, то тут все гибко. Грамотные специалисты на месте готовы дать рекомендации, как можно уладить спорные вопросы. Ведь для кредитного отдела главным критерием выдачи кредита является способность клиента платить проценты и возвращать кредит, то есть на первое место ставится оценка финансового положения клиента, ну и, конечно же, вопрос залогового имущества. Кстати, все залоговое имущество в обязательном порядке проходит проверку по электронной базе Министерства юстиции Украины. При этом преимущество отдается недвижимости, которая введена в эксплуатацию не более 40 лет назад и по которой есть возможность осуществлять постоянный контроль условий ее эксплуатации.
Проблемы недостатка собственных средств на оплату первоначального взноса решаются с помощью правильного выбора программы кредитования. Если денег на первый взнос нет, должна быть предусмотрена возможность предоставления потенциальным заемщиком (или другим физическим лицом) дополнительного обеспечения, равноценного размеру первоначального взноса. При этом кредит будет предоставлен на всю стоимость приобретаемой недвижимости. Также можно воспользоваться дополнительным кредитом, который рассчитан на оплату клиентом расходов по регистрации, услуг страховой компании и агентства недвижимости. Обеспечением по нему, как правило, выступает залоговая недвижимость.
Сроки кредитования зависят от уровня платежеспособности заемщика. Как правило, длительные сроки кредитования обуславливают сравнительно невысокие платежи по кредиту за счет размера ежемесячной суммы погашения основного долга. Но следует учитывать, что досрочное погашение кредита может быть оптимальным, только если комиссия за досрочное погашение основного долга отсутствует.
Что касается усиления степени доверия к будущему заемщику, то после тщательного опроса банков Новострой и Кредит обнаружил еще целый ряд факторов. Среди них — наличие кредитной истории, вкладов, недвижимости, а также возможность оформить договор поручительства. Позитивную роль могут сыграть должность и статус компании, в которой работает заемщик, наличие зарплатной и другой пластиковой карточки, депозита и всего, с помощью чего можно доказать банку о существовании неофициальных денежных потоков.
При приобретении недвижимости обеспечением по ипотечному кредиту должно выступать имущество, которое отвечает следующим требованиям:
— объект залога находится в хорошем эксплуатационном состоянии, в квартире (домовладении) нет неузаконенных перепланировок;
— недвижимость не находится в государственной или коммунальной собственности;
— предлагаемое в залог имущество не находится под арестом и не передано в ипотеку ранее;
— объект залога является достаточно ликвидным, его параметры соответствуют рыночным требованиям и при необходимости может быть быстро реализован;
— недвижимость должна быть выделена в натуре и находиться на приватизированном участке земли (в случае передачи в ипотеку домовладения);
— при наличии нескольких совладельцев недвижимое имущество может приниматься в ипотеку только при условии их письменного нотариально удостоверенного согласия;
— в случае если совладельцем (собственником) недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок, принятие в ипотеку подобной квартиры или дома без разрешения соответствующего органа опеки и попечительства, невозможно.
Комментарий эксперта
Андрей Спариш, независимый финансовый консультант:
— Как правило, в службах безопасности банков работают бывшие сотрудники правоохранительных органов: МВД, СБУ, МО. Поэтому когда они получают задание проверить потенциального клиента, производятся проверка места работы, проверка на судимость и розыск, прописки, наличия другого имущества (например, зарегистрировано ли авто на данного человека в ГАИ), наличие кредитов в других банках. И если обнаружится, что потенциальный клиент предоставил неправдивые сведения, отказ практически гарантирован. Повторно обращаться в этот банк смысла не имеет — результат не изменится. Но количество потенциальных заемщиков постоянно растет, и времени на проверку всех часто просто не хватает.
Для кредитного отдела банка важен реальный доход клиента. Расходы по кредиту — проценты и выплата тела кредита — в идеале не должны превышать 40% доходов клиента, причем желательно официальных его доходов. Но на практике банки в погоне за клиентом часто закрывают глаза на то, что часть доходов, указанных клиентом, не имеет документального подтверждения. Тут все зависит от банка и от того, насколько лояльную политику к клиенту проводит банк в данное время. Поэтому даже если ваши доходы не отвечают требованиям банка, можно поиграться условиями выдачи кредита, поменять стандартную форму погашения кредита на аннуитетную, увеличить срок кредитования или просто обратиться в другой банк, туда, где к потенциальному заемщику настроены более лояльно.
Елена Алферова, начальник отдела ипотечного кредитования управления продажи продуктов розничного бизнеса Родовид Банка:
— Причинами возможного отказа в предоставлении законопослушному физическому лицу кредита могут послужить как количественные, так и качественные факторы относительно отдельно взятого клиента и предлагаемого им обеспечения по кредиту. В частности, одними из основных причин отказа являются низкий уровень заработка потенциального клиента или нестабильный источник получения им доходов. Также отказ также может быть обусловлен наличием у потенциального заемщика неликвидного имущества или обеспечения, стоимость которого недостаточно покрывает сумму запрашиваемого кредита.
Кроме того, для банка имеет значение положительная кредитная история клиента, в том числе и в других банках, возраст потенциального заемщика, количество лиц, находящихся у него на обеспечении. Банк также обращает внимание на наличие у клиента регистрации и собственного имущества. Но в любом случае банком всегда приветствуется возможность предоставления потенциальным заемщиком документального подтверждения дополнительных доходов (в случае их получения), финансового поручительства другого платежеспособного физического лица. Что касается оптимального соотношения выплат по кредиту и доходов, то считается допустимым, если до 50% от чистых совокупных доходов клиента (его семьи) приходится на ежемесячные платежи по кредиту.
В поисках кредитора
Выбирать банк для получения ипотечного кредита далеко не всегда нужно по принципу где дешевле. Низкая процентная ставка — это лишь один из факторов, на который нужно обращать внимание будущему заемщику. Мало того, выбрать банк для получения кредита сегодня можно как самостоятельно, исходя из целого ряда параметров, так и при помощи кредитного брокера или по рекомендации самого застройщика.
Кому довериться?
Очень часто застройщик предлагает своему инвестору (так называют покупателей апартаментов в недостроенном доме) или покупателю уже готовой квартиры взять кредит в конкретном банке, с которым у строительной компании подписан договор о сотрудничестве. Как правило, в этом финучреждении условия кредита менее выгодные, чем в остальных банках, а процедура получения ссуды будет проще, поскольку банковским службам не придется тратить время на проверку надежности застройщика, что всегда делается в подобных случаях. Но такое предложение поступает не от всех строительных компаний, и часто приходится искать банк для кредита самостоятельно. Кроме того, описанный способ актуален только для приобретения жилья на первичном рынке.
Без посторонней помощи определиться в выборе банка для получения ипотечного кредита сложно, но возможно. Для этого с помощью данных, доступных в Интернете, можно составить для себя список банков, выделив несколько более- менее надежных финучреждений по разным рейтингам: капитализации, объему активов, выплатам депозитов и кредитам и т. д. У каждого банка есть свой сайт, на котором можно подробно изучить все предложения данного учреждения по ипотечным кредитам. Это займет немало времени, зато даст много информации и некую компетентность в теме, что позволит, общаясь уже с менеджерами определенного банка, задавать им вполне грамотные вопросы о наличии тех или иных услуг, которые предлагает, например, банк Х. Однако такая схема поиска требует очень больших временных затрат, что может позволить себе не каждый занятый на работе в мегаполисе покупатель квартиры. В таком случае лучше обратиться за помощью к постороннему специалисту.
Таким экспертом может оказаться страховая компания или финансовый консультант. Страховое агентство, аккредитованное в нескольких десятках банков, подробно знает об особенностях их предложений и может помочь своим клиентам в выборе подходящего банка. Елена Сидоренко, начальник управления развития банковских программ страховой компании НОВА, рассказывает, что клиенты, обращающиеся в их компанию с такой просьбой, как правило, четко определяют свое требование — найти банк, оформляющий кредиты в самый короткий срок, учреждение с самыми низкими процентными ставками или максимальным сроком погашения и т. д. Таким образом найти банк, соответствующий запросу клиента, можно быстрее и проще. Кроме того, страховая компания НОВА сотрудничает с кредитными брокерами, которые самостоятельно могут осуществлять поиск выгодных кредитных предложений для клиентов.
Можно не пользоваться услугами страховой компании или кредитного брокера и прибегнуть к помощи личного финансового консультанта, который поможет правильно спланировать ваш бюджет, будет управлять капиталом и найдет условия погашения кредита, максимально подходящие к вашим финансовым планам. Как правило, таких консультантов предоставляет банк вкладчикам, чей депозит превышает $75-100 тыс. В другом случае можно выйти на нужного человека по рекомендациям знакомых и компетентных людей. Но перед тем, как согласиться на услуги конкретного консультанта, следует узнать об его опыте в этой сфере, базу контактов с финучреждениями, чтобы обезопасить себя от мошенника, проталкивающего интересы фирмы своего друга и ограничивающего места ваших инвестиций или оформление кредита несколькими сомнительными учреждениями. Стоимость услуг кредитного консалтинга финансовых консультантов составляет порядка 0,5-2% от суммы кредита.
На что обращать внимание при поиске банка:
— на репутацию банка;
— на наличие скрытых комиссий;
— на длительность оформления кредита;
— на сумму первоначального взноса;
— на максимальную величину ссуды;
— на условия кредитования (наличие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, условия страхования и т. д.);
— на максимальный срок выплаты кредита.
Факторы внимания
Даже если заемщику удастся найти банк, отлично характеризирующийся по всем вышеперечисленным параметрам, стоит проверить его надежность. В этом могут помочь как друзья и знакомые, имевшие опыт сотрудничества с этим финучреждением, так и специализированные форумы в Интернете, на которых обсуждаются вопросы об ипотечных кредитах. Кроме того, там можно узнать много чрезвычайно любопытных нюансов.
Покупка квартиры и оформление кредита сопровождается большими финансовыми затратами, да и накопленные несколько десятков тысяч долларов есть не у всех, посему многие клиенты ищут возможность кредита без первоначального взноса. Такая возможность действительно есть в некоторых банках, но при нулевом первоначальном взносе кредитор, как правило, требует оформить в залог помимо покупаемого имущества еще дополнительную недвижимость или земельный участок, иногда автомобиль.
Кроме того, при условии нулевого первоначального взноса в некоторых банках может увеличиться процентная ставка и срок погашения кредита. Кстати, срок возврата ссуды зависит от приобретаемого имущества: долг за квартиру, купленную на вторичном рынке недвижимости, можно отдавать дольше (до 30 лет), а за жилье на первичном рынке, которое еще строится или только сдано в эксплуатацию, срок выплаты кредита не превысит 15-20 лет. Кроме того, практически невозможно найти кредит на жилье в новостройке без первоначального взноса, да и процентная ставка на него будет немного выше. Такая, на первый взгляд, несправедливость связана с рисками, которые берет на себя банк, взяв в залог еще не построенную недвижимость, сдача которой может значительно затянуться или вовсе не состояться.
Дополнительные траты
Помимо основного взноса, заемщик столкнется с дополнительными затратами на оценку жилья (от 200 грн.), услуги нотариуса (от 500 грн.). Специалист по оценке жилья есть в каждом банке, и практика показывает, что его услуги обойдутся дешевле, чем услуги постороннего эксперта, поскольку банк заинтересован привлекать клиентов и создавать для них максимально выгодные условия сделки. Кроме того, заемщику придется заплатить единоразовую комиссию за обслуживание кредита — в среднем 1% от суммы — и ежемесячно выплачивать своеобразную абонентскую плату по 0,1-0,3% от суммы кредита.
Последняя есть не у всех банков, но в таком случае процентная ставка возрастает. Нельзя забывать также о страховании залогового имущества (ежегодно от 0,25% до 1% от оценочной стоимости жилья) и, по требованиям некоторых банков, жизни заемщика.
Комментарий эксперта
Маргарита Бондаренко, руководитель отдела по связям с общественностью и коммуникациям OТП Банка:
При выборе банка для получения кредита на жилье необходимо обращать внимание на репутацию банка, его прозрачность, отсутствие скрытых комиссий, время принятия решения, а также на стандартные параметры кредита (процентная ставка, максимальный срок, максимально возможная сума кредита, комиссия за выдачу кредита и т. п.).
Что выгоднее для заемщика: выплачивать первоначальный взнос или возможность оттянуть срок выплаты? Например, в нашем банке нулевой первоначальный взнос возможен, только если в ипотеку оформляется приобретаемая недвижимость плюс дополнительная недвижимость или земельный участок. Вся залоговая недвижимость подлежит обязательному страхованию. Также зачастую при нулевом первоначальном взносе устанавливается процентная ставка выше стандартной. То есть выгодно это или нет — это очень индивидуально и зависит от сумы и срока кредита.
Что касается дополнительных выплат при оформлении кредита, в ОТР Банке взимается единоразовая комиссия за выдачу кредита в размере 0,99% от сумы кредита плюс страховые платежи, а также услуги нотариуса и оценщика. Все возможные затраты заемщика указаны на сайте нашего банка. Кроме того, заемщик получает полную картину по дополнительным расходам во время консультации менеджером банка. На сегодня в нашем банке установлена максимальная сумма кредита на приобретение жилья — $250 тыс. (или эквивалент в другой валюте), максимальный срок кредитования — 30 лет.
Екатерина Винницкая, директор департамента розничных продуктов банка Надра:
— При выборе банка необходимо учитывать совокупность факторов, которые формируют качество предлагаемого продукта, а именно: а) максимальный срок кредита; б) минимальный размер собственного взноса; в) возможные скидки при оформлении кредита, наличие комиссий за досрочное погашение кредита и других скрытых комиссий; г) обязательные виды страхования, количество рекомендованных страховых компаний и предлагаемые ими тарифы; д) возможность выбрать приемлемый график погашения кредита; е) возможные опции предлагаемого продукта, например, возможность пользоваться отсрочками по погашению кредита, получить кредит на дополнительные расходы по сделке и т. п.; ж) срок принятия решения о выдаче кредита; з) возможность воспользоваться другими услугами, действующие акции и дополнительные предложения банка.
Предоставление первоначального взноса дает возможность клиенту оформить кредит по более низкой ставке, что отражается на снижении суммы ежемесячного платежа. В то же время отсутствие первоначального взноса делает получение кредита на жилье более доступным для широких масс клиентов.
При оформлении кредита дополнительно оплачиваются расходы, связанные с проведением оценки и страхованием залога, а также услуги нотариуса. Банк Надра кредитует клиентов, возраст которых на момент обращения в банк не менее 20 лет. Стандартное требование к возрасту заемщика на момент истечения срока действия кредитного договора — 65 лет, однако банк Надра предлагает ипотечные программы, позволяющие оформить кредит с выплатой до исполнения заемщику 70 лет.