Простое недвижение

Инвесторам, у которых не хватает денег на покупку квартиры, фондовики предлагают в складчину подзаработать на инвестициях в недвижимость
Открытые, но закрытые
На украинском рынке ЦБ уже несколько лет работают так называемые фонды недвижимости (см. Человеческим языком), созданные в соответствии с Законом Об институтах совместного инвестирования (ИСИ) и рассчитанные в основном на вкладчиков-физлиц.
Самый первый фонд недвижимости, ориентированный на физиков, в августе 2005 г. создала компания по управлению активами (КУА) АРТ-Капитал Менеджмент (Первый инвестиционный фонд недвижимости). Позже появились фонды Синергия Риал Истейт (под управлением КУА КИНТО) и УкрСиб Фонд недвижимости (КУА УкрСиб Эссет Менеджмент). Теоретически кроме вышеперечисленных ИСИ в Украине существуют и другие фонды недвижимости, в которые население тоже может вкладывать деньги. К примеру, в этом году планирует запустить фонд недвижимости для физлиц и КУА Миллениум Эссет Менеджмент. Однако они менее публичны и, похоже, больше ориентированы на привлечение средств от юрлиц.
Инвестирование в недвижимость через фонды имеет целый ряд преимуществ. Прежде всего, инвестор не несет расходов (например, не тратится на услуги брокера или юриста) при покупке-продаже недвижимости, которые часто съедают значительную часть прибыли. Плюс может инвестировать в недвижимость относительно небольшие суммы. Как правило, цена вхождения в фонд составляет 1-10 тыс.грн. В то же время для самостоятельной работы на рынке недвижимости необходимо располагать в среднем 500 тыс. грн. Кроме того, чтобы эффективно инвестировать на рынке недвижимости, физлицо должно обладать специальными знаниями и опытом. Тогда как фондом, по идее, должны управлять профессионалы, которые могут грамотно отобрать наименее рисковые и прибыльные активы.
Фонды недвижимости, в которые имеет право инвестировать население, создают, как правило, в виде закрытых корпоративных ИСИ. Кроме того, такие структуры могут иметь форму венчурных паевых фондов. Однако, согласно Закону об ИСИ, вкладывать деньги в венчурные фонды могут исключительно юрлица.
Закрытые корпоративные ИСИ в соответствии с Законом обязаны регистрироваться в форме открытых акционерных обществ. Такие фонды эмитируют акции, которые и приобретают вкладчики. Таким образом, вкладчик фонда становится одновременно его акционером и имеет право принимать участие в собраниях акционеров. При этом закрытые корпоративные фонды создают на определенный срок (как правило, на 5-20 лет), по истечении которого фонд обязан выкупить акции у своих вкладчиков. Следует отметить, что форма ОАО не очень удобна, так как законодательство для фондов с такой формой собственности предусматривает ряд ограничений. В соответствии с Законом об ИСИ активы корпоративного фонда, как минимум, на 70% должны состоять из ЦБ. Поэтому только 30% активов фонда управляющие могут напрямую инвестировать в объекты недвижимости. В то же время в таких странах, как, например, США и Германия, для фондов недвижимости разработано отдельное законодательство, согласно которому недвижимое имущество должно обеспечивать, как минимум, 75% активов фонда недвижимости (Real Estate Investment Trust). Для инвестирования посредством ЦБ чаще всего используются целевые облигации.
После ввода объекта в эксплуатацию фонд меняет целевую облигацию на недвижимость, принимает ее на баланс и в дальнейшем уже реализует объект недвижимости. Если же объект еще не введен в эксплуатацию, фонд при необходимости может продать целевые облигации, — объясняет Глеб Щербак, начальник отдела продаж КУА АРТ-Капитал Менеджмент (г.Киев; с 2005 г.; 20 чел.). При этом стоимость портфеля фонда, состоящего из целевых облигаций, оценивается либо по последней цене продажи этих бумаг застройщиком, либо по цене продажи целевых облигаций из портфеля фонда на вторичном рынке ЦБ. Также некоторые фонды приобретают и купонные облигации строительных компаний, получая по ним процентный доход. Кроме того, управляющие фондом приобретают в портфель и акции. Прежде всего — акции предприятий, которые владеют какими-либо зданиями или землей, или акции компаний, которые котируются на бирже и работают в сфере строительства. Например, акции компании Мостобуд.
Стратагемы
Инвестиционные стратегии фондов недвижимости имеют некоторые отличия. На развитых рынках фонды недвижимости можно классифицировать по трем основным типам: строительные, девелоперские и рентные. Средства вкладчиков строительных фондов инвестируются в строительство жилых и коммерческих зданий. Доход ИСИ такого типа получают от продажи готовых объектов и от роста цен на недвижимость. Прибыль у строительного фонда недвижимости появляется только после того, как стройка завершена и объект продан. Поэтому на протяжении первых лет своей деятельности такой фонд может показывать очень низкую доходность. Девелоперские фонды, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость. Такой фонд не только строит объект, но и управляет им после окончания строительства, скажем, сдает в аренду офисы.
Средства инвесторов рентных фондов вкладываются в покупку уже готовых помещений, которые сдают в аренду. Соответственно, доход фонд получает от роста цен на недвижимость и арендных платежей. Благодаря постоянному поступлению арендной платы рентные фонды могут периодически выплачивать вкладчикам дивиденды. По словам фондовиков, рентные фонды менее рискованны, чем строительные и девелоперские. Так как средства инвестированы в уже готовую недвижимость, отсутствует риск срыва графика строительства. Тем не менее девелоперские и строительные фонды, как правило, показывают более высокую доходность, чем рентные.
Стоит отметить, что в Украине пока отсутствуют строительные, девелоперские и рентные фонды недвижимости в чистом виде. Большинство публичных ИСИ используют смешанные стратегии инвестирования. В то же время украинские фонды недвижимости декларируют и специфические подходы к инвестированию. Так, УкрСиб Фонд недвижимости ориентируется на ликвидность портфеля. При управлении активами мы следим за тем, чтобы объекты, приобретаемые в портфель фонда, было несложно продать на рынке. Поэтому мы иногда покупаем менее^ доходные, но более ликвидные инструменты, — рассказывает Елена Коренюк, директор по операциям с недвижимостью КУА УкрСиб Эссет Менеджмент (г.Киев; с 2003 г.; 24 чел.). По ее словам, такая необходимость вызвана тем, что фонд один раз в три года по требованию вкладчиков обязан выкупать у них акции. Если инвестор хочет выйти из фонда раньше, он может продать свои акции на вторичном рынке. Правда, в таком случае бумаги, как правило, продаются с дисконтом, который может составить около 20%.
Примечательно, что фонд Инвестиционный капитал I больше ориентируется не на инвестиции в ЦБ, котирующиеся на бирже, а на вложения в объекты недвижимости напрямую или через ЦБ. Наш фонд инвестирует в проекты де-велопмента, земельные участки и жилую недвижимость на разных стадиях готовности объектов, — говорит Валерия Гонтарева, председатель совета директоров КУА Инвестиционный Капитал Украина (г.Киев; с 2006 г.; 7 чел.). Как правило, такие фонды более доходны, но менее ликвидны. Без существенных потерь из такой структуры раньше времени выйти фактически невозможно.
Цена компромисса
По соотношению риск/доходность эксперты относят фонды недвижимости к более доходным и рисковым, чем фонды облигаций. Прежде всего это связано с тем, что строительство может затянуться или вовсе остановиться. Особенно высоки риски при покупке фондом целевых облигаций. По данным рейтингового агентства Кредит-Рейтинг, на сегодняшний день всего 20% целевых облигаций присвоен инвестиционный рейтинг. Это означает, что остальные 80% выпусков с довольно высокой вероятностью могут не выполнить свои обязательства перед кредиторами (см. О рисках). При сложившейся ситуации фонды недвижимости, активно инвестирующие в целевые облигации, могут оказаться даже более рисковыми, чем закрытые фонды акций.
Определить доходность фонда недвижимости до завершения его работы непросто. Ведь его активы в виде помещений и земли должен оценивать независимый аудитор. А такая оценка, как правило, происходит не чаще, чем раз в год. Поэтому большая часть фондов недвижимости вообще не публикуют данные о своей доходности. Кроме того, по словам участников рынка, в этом году доходность фондов недвижимости будет снижаться. Мы считаем приемлемой для фонда недвижимости доходность в размере 50% годовых, — отмечает Александр Панченко, заместитель генерального директора по управлению активами КУА Миллениум Эссет Менеджмент (г.Киев; с 2002 г.; 20 чел.).
Об ограничениях
Василий Лукасевич (42), управляющий инвестиционными фондами компании по управлению активами КИНТО (г.Киев; с 1992 г.; 110 чел.):
— Украинское законодательство не позволяет создавать классические фонды недвижимости, т.е. такие, которые могли бы большую часть своих активов инвестировать непосредственно в объекты недвижимости. Проблема в том, что такого понятия, как фонд недвижимости, вообще нет в нашем законодательстве. В то же время в странах с более развитым фондовым рынком деятельность фондов недвижимости регулируют отдельные законы и положения. Мы неоднократно обращались в Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку со своими предложениями о внесении изменений в законодательство. Надеемся, в ближайшее время соответствующее решение будет принято. Если это произойдет, то на нашем рынке появится много фондов, инвестирующих в недвижимость, в том числе и в землю. Правда, их доходность может меняться, так как сейчас, например, снижается доходность инвестиций в недвижимость. Интересно, что за рубежом фонды недвижимости могут выпускать облигации под залог уже приобретенных объектов, привлекая дополнительные деньги в девелоперские проекты или на покупку новых объектов.
О рисках
Станислав Дубка (36), генеральный директор агентства: Кредит-Рейтинг (г.Киев; с 2001 г.; 75 чел,):
— Год назад всего 12% выпусков целевых облигаций строительных компаний имели инвестиционный рейтинг. Остальным ЦБ был присвоен спекулятивный уровень рейтинга. Правда, в этом году ситуация улучшилась. Сейчас процент целевых облигаций инвестиционного рейтинга стал выше — их около 20%. Это связано с последними изменениями в законодательстве, которые запретили выпускать облигации застройщикам, не имеющим разрешительной документации. Ведь в свое время облигации выпускали прежде, чем были получены необходимые разрешения на строительство. Сейчас таких откровенно плохих выпусков нет. Правда, мы видим, что многие проекты, которые должны были быть завершены еще в прошлом году, задерживаются со сдачей в эксплуатацию. А в некоторых случаях реализация тех или иных проектов вообще остается под вопросом. Надо отметить, что мы уже начали фиксировать дефолты по целевым облигациям. И я считаю, что в ближайшие несколько лет количество дефолтов в сфере недвижимости будет только увеличиваться.
Фонды недвижимости, в которые могут инвестировать деньги физлица

Фонд
Компания по управлению активами
СЧА на 01.01.08 г., млн грн.
Доходность за последние 6 нес, %
Доходность за 2007 г., %
Срок создания фонда, лет
Инвестиционный капитал І
Инвестиционный капитал Украина
62
Нет данных
Нет данных
5
УкрСиб Фонд недвижимости
УкрСиб Эссет Менеджмент
44
13
Нет данных
20
Синергия Риал Истейт
КИНТО
30
4,5*
96,32
15
Первый инвестиционный фонд недвижимости
АРТ-Капитал Менеджмент
13
13,88
127,63
5
Инвестиции в недвижимость
Капитал групп
12
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Альфабуд Синергия
Академия Инвестментс
0,313
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Автоальянс-недвижимость
Автоальянс-XXI век
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Альфа-Фонд недвижимости
Альфа управление капиталом
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
АС Фонд недвижимости
Айс Энд Стоун
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
ITT-Недвижимость
ITT-Менеджмент
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Премьер Эстейт Инвестмент
Альтера Эссет Менеджмент
Нет данных
Нет данных
Нет данных
Нет данных
По данным портала Investfunds. *По состоянию на 19.02.08 г.
Человеческим языком
ФОНД НЕДВИЖИМОСТИ — инвестирует средства вкладчиков — физ- и юрлиц — в различные объекты недвижимости, строительство, целевые облигации и акции строительных и девелоперских компаний в целях получения прибыли.