Ипотечные облигации: станет ли 2008 год переломным (Простобанк Консалтинг)

Григорий Ковалев
Удешевить кредиты на жилье смогут ипотечные облигации, а также вторичная ипотека. Как разбирался Простобанк Консалтинг.
Развитый рынок ипотечных облигаций является одним из основных факторов удешевления ипотечных кредитов для населения. В ближайших планах украинских банков выпуск таких ценных бумаг (ЦБ) на общую сумму свыше 1 млрд. грн. Однако помешать реализации намерений может мировой финансовый кризис.
Что такое ипотечные облигации?
Ипотечные облигации это долговые ценные бумаги, обеспечением по которым выступает ипотека. Отечественные банки получили возможность эмитировать подобные ЦБ относительно недавно с июля 2006 года, когда вступило в силу положение Государственной Комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) О порядке регистрации выпуска обычных ипотечных облигаций, проспекта эмиссий.
Ипотечные облигации считаются очень надежным инструментом, так как в случае дефолта эмитента право на залог (ипотеку) переходит держателям этих ЦБ.
Именно поэтому выпуск ипотечных облигаций позволяет банкам привлекать ресурс на самых выгодных ценовых условиях. Так, если доходность обычных корпоративных (банковских) облигаций, размещенных в прошлом году, составляла порядка 12% годовых, то ипотечных чуть более 10% годовых. В качестве потенциальных покупателей ипотечных облигаций можно рассматривать банки, тем более что с 4 февраля нынешнего года Нацбанк будет принимать такие ЦБ в обеспечение своих кредитов коммерческим банкам.
Выпуск ипотечных ценных бумаг позволяет банкам, активно работающим на ипотечном рынке, привлекать рефинансирование под залог уже выданных кредитов. Привлеченные же ресурсы можно направлять на выдачу новых займов.
Схема работает очень просто. Допустим, некий банк сформировал портфель (пул) однородных ипотечных кредитов на 100 млн. долларов. При этом средневзвешенная доходность портфеля составляет 12% годовых. Согласно Закону Об ипотечных облигациях, банк имеет право выпустить под обеспечение этого портфеля ипотечные облигации в размере 75% от покрытия, то есть на 75 млн. долларов. При размещении этих ценных бумаг даже под 10% годовых маржа банка составит 2%. При этом он получает дешевые ресурсы для выдачи новых кредитов. В дальнейшем такой цикл можно повторять бесконечно.
В то же время, наращивая портфель подобным образом, банк может очень быстро столкнуться с проблемой адекватности (недостатка) собственного капитала.
Чтобы избежать этого, описанная выше схема реализуется со списанием ипотечных кредитов с баланса банка на специально созданную компанию SPV (special purpose vehicle), которая и выступает эмитентом ипотечных облигаций. Такой механизм принято называть секьюритизацией активов (от англ. security — ценная бумага).
На украинском рынке уже есть примеры реализации обеих схем. В частности, в прошлом году Укргазбанк разместил дебютные ипотечные облигации на 50 млн. грн. под 10,3% годовых. Также в 2007 году ПриватБанк продал портфель ипотечных кредитов на 180 млн. долларов своей SPV Mortgage Loan Finance 1, созданной в соответствии с законодательством Англии и Уэльса. В свою очередь, эта компания выступила эмитентом ипотечных облигаций. Пока что только эти две сделки являются примерами выпуска ипотечных облигаций отечественными банками. Однако о намерениях разместить такие ЦБ уже успели заявить крупнейшие банки Райффайзен Банк Аваль, УкрСиббанк, Укрсоцбанк, Правэкс-Банк и другие.
Вторичная ипотека?!
Обращение ипотечных облигаций неразрывно связано с разделением ипотечного рынка на первичный и вторичный, что характерно для большинства развитых стран. Предпосылкой этого процесса является специализация его участников.
Игроками первичного рынка выступают коммерческие банки, выдающие кредиты конечным потребителям. У них есть опыт по продвижению ипотечных продуктов, оценке платежеспособности заемщиков и собственно выдаче ссуд.
Участниками же вторичного рынка являются ипотечные учреждения второго уровня, которые имеют доступ к длинным дешевым ресурсам, в том числе, путем секьюритизации ипотечных кредитов и/или эмиссии ипотечных облигаций.
Поэтому эти оптовые игроки специализируются на скупке ипотечных портфелей первичных кредиторов. В США по такой схеме работает, к примеру, компания Fannie Mae. В Украине типичным примером ипотечной компании второго уровня является Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), созданное Кабмином в 2004 году.
ГИУ выкупает у комбанков гривневые ипотечные кредиты, которые выданы с учетом стандартов учреждения. Для выкупа портфелей используются средства, полученные от размещения облигаций ГИУ под государственные гарантии. По итогам прошлого года ГИУ удалось таким образом сформировать портфель на общую сумму порядка 1 млрд. грн. Теперь же под залог сформированного кредитного портфеля ГИУ планирует осуществить дебютный выпуск ипотечных облигаций на 500 млн. грн. Привлеченные средства будут потрачены на выкуп (рефинансирование) новых кредитов у банков-партнеров.
Из комбанков на роль активного игрока вторичного рынка ипотеки претендует специализированный Международный ипотечный банк (МИБ), который выступает с предложениями выкупа портфелей ипотечных кредитов. По мнению руководства этого финучреждения, нынешний год станет переломным в направлении зарождения вторичного (оптового) рынка ипотеки.
В то же время, участники ипотечного рынка отмечают ряд проблем на пути формирования вторичного рынка ипотеки. Главная из них заключается в стандартизации ипотечных кредитов, выдаваемых отечественными банками. Чтобы выступать в качестве обеспечения по облигациям, ипотечные кредиты должны соответствовать достаточно высоким стандартам. К тому же, участники вторичного рынка ипотеки оперируют не отдельными кредитами, а пулами однородных стандартных ссуд.
Международные стандарты ипотеки, в частности, регулируют минимальную и максимальную сумму одного кредита. В частности, они должны составлять 5 долларов и 250 тыс. долларов соответственно. Срок кредита часто не более 15 лет. Кроме этого, большое значение придается величине первоначального взноса (коэффициент LTV). Он должен составлять не менее 20-30%. Также важно соблюдение соотношения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к чистому ежемесячному подтвержденному (!!!) доходу заемщика (коэффициент PTI). Как правило, его значение не должно превышать 60%.
Вместе с тем, в условиях борьбы за долю рынка, ипотечные кредиты, которые выдают отечественные банки, очень разнородны и далеки от международных стандартов. Так, банки часто идут на занижение первоначального взноса, учитывают неофициальные доходы, выдают очень крупные ссуды спекулянтам, предоставляют различные отсрочки выплаты основной суммы долга кредитные каникулы. Кроме этого, львиная доля кредитов погашается с опережением графика. Все это приводит к формированию портфелей, состоящих из разнородных кредитов, под которые нельзя выпускать ипотечные облигации.
Ложка дегтя
Формирование рынка ипотечных облигаций в Украине могут затормозить последствия мирового финансового кризиса. Вместе с тем, столь надежные ЦБ в условиях нестабильности могут стать для отечественных банков основным инструментом привлечения ресурсов с внешних рынков.
Развитие рынка ипотечных облигаций, а также вторичного рынка ипотеки, безусловно, способствует повышению эффективности деятельности игроков, а значит, и снижению процентных ставок для конечных заемщиков. Однако следует учитывать одну деталь. Сейчас, в условиях неразвитости вторичного рынка ипотеки, дефолты по ипотечным кредитам носят локальные последствия, то есть, являются проблемой конкретного банка, который выдал плохой кредит. В случае же, если этот кредит является обеспечением по облигациям они упадут в цене, а их держатели (инвесторы) потерпят убытки пойдет цепная реакция. В итоге кризис будет носить глобальный характер.
Ярким примером является кризис sub-prime на ипотечном рынке США, который мы наблюдали летом прошлого года, и последствия которого финансисты всего мира расхлебывают до сих пор. Не будь в США развитого вторичного рынка ипотеки, не исключено, что вся эта история закончилась бы банкротством нескольких мелких банков, которые выдавали сверхрисковые кредиты. То есть последствия носили бы исключительно локальный характер.
Мнение
Юрий Каменецкий, директор департамента инвестиционной деятельности Укргазбанка
Развитие рынка ипотечных облигаций неразрывно связано с развитием ипотечного рынка, т.е. кредитованием под залог недвижимости, в первую очередь, для приобретения жилья. В 2007 году на этом рынке наблюдалось изменение структуры уменьшалась доля ипотечных кредитов для приобретения жилья, что связано с проблемами рынка жилья, где наблюдалась стагнация и ожидание снижения цен на жильё. Эта же тенденция будет наблюдаться в этом году. Также пока отсутствует мощный внутренний институциональный инвестор.
Эти факторы тормозят появление интереса банков к выпуску ипотечных облигаций. Однако развитие внутренних институциональных инвесторов, прежде всего, пенсионных фондов, подтолкнёт банки к выпуску ипотечных облигаций, т.к. они на них будет спрос со стороны таких инвесторов. Значительный спрос на ипотечные облигации может возникнуть и со стороны накопительного фонда государственного пенсионного фонда при введении в 2009 году второго уровня пенсионного страхования.
Ипотечные облигации являются единственной так называемой обеспеченной ценной бумагой и приобретение их выгодно, прежде всего, тем лицам, которые хотят надежно сохранить свои сбережения. Доходность ипотечных облигаций, ввиду их большей надёжности, несколько ниже (на 1,5-2%) доходности банковских облигаций и сравнима с доходностью государственных и муниципальных облигаций.
По условиям выпуска ипотечные облигации ОАО АБ Укргазбанк могут приобрести физические лица, у которых имеется счет в ценных бумагах, открытый у любого из хранителей ценных бумаг, которые осуществляют свою деятельность в Украине на основании соответствующей лицензии Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Для приобретения ипотечных облигаций физическому лицу можно обратиться либо к их эмитенту, либо к любому лицензированному ГКЦБФР торговцу ценными бумагами, так как эти ипотечные облигации свободно обращаются на рынке ценных бумаг и находятся в листинге наибольшей фондовой биржи Украины ПФТС.
Банковский рынок Украины