Прогнозы развития рынка недвижимости в 2008 году

Анализируя тенденции предыдущих лет и уходящего года, можно говорить о том, что вкладывать инвестиции в недвижимость было и будет выгодно.
Заместитель директора Build Live Development по вопросам развития Елена Распутная делится прогнозами компании на 2008 год и дает оценку развития рынка недвижимости:
— Анализируя тенденции предыдущих лет и уходящего года, можно говорить о том, что вкладывать инвестиции в недвижимость было и будет выгодно. Вопрос только в том, какой возврат вложенных средств ожидает инвестор.
Жилой сегмент недвижимости предполагает быстрый возврат инвестиций, а коммерческая недвижимость — это долгосрочное вложение средств.
На сегодняшний день рынок жилой недвижимости предлагает большое количество вариантов — по площади, по ценам, по району расположения. Однако, многие застройщики в последнее время все чаще идут на более льготные условия.
Кроме того, часто стали внедряться разнообразные акции по снижению цен. На самом деле, такой ход не совсем корректен и удачен. Ведь приобретение квартиры не является стихийной покупкой, а серьезно спланированным и детально изученным шагом. Даже если другой застройщик в рамках акции предлагает более льготные условия, вряд ли потенциальный покупатель изменит свое решение о выбранном варианте за столь короткое время в сторону другого варианта. Не исключено, что такие случаи имеют место, но период проведения акции никак на это не влияет. Кроме того, есть еще один нюанс. На фоне массовой политики льготных акционных условий, стали появляться заключения аналитиков о возможном падении цен на жилую недвижимость в 2008 году.
Компания Build Live Development придерживается другой точки зрения. В первую очередь потому, что строительство — это достаточно долгий и финансово сложный процесс, себестоимость которого рассчитывается задолго до начала продаж и в котором стоимость квадратного метра закладывается с самого начала. Стихийное изменение цены может повлечь за собой изменение всей схемы финансирования. Более того, утверждения того, что спрос на рынке жилой недвижимости превышает предложение, также не является корректным до конца. Так называемый спрос, на который часто ссылаются при анализе рынка, на самом деле не спрос — а желание. Спрос должен рассчитываться исходя из реальной покупательской способности потребителя — если потребитель может и хочет заплатить 1 000 долл. за кв. м. жилья, а на рынке он стоит 2 500, то его волеизъявление всего лишь желание, которое не совпадает с его возможностями. А спрос должны формировать люди, имеющие не просто желание, а еще и реальную возможность приобретать квадратные метры по предложенным рынком стоимостям.
По причине всего выше сказанного продажи жилья идут медленнее. Если раньше квартиры успешно распродавались еще на этапе котлована, то на сегодняшний день много свободных квартир в уже сданных домах. Поэтому, в будущем году спросом будут пользоваться площади жилой недвижимости по более низкой цене, которую будут готовы заплатить потребители.
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то тут действительно ощущается дефицит офисных и торговых площадей по тем ценам, которые формируют предложение на рынке. Покупатель готов их заплатить, и спрос в этом сегменте рассчитывается верно — он действительно превышает предложение. Наиболее привлекательными, по прогнозам компании Build Live Development, в будущем году будут сегменты офисной и торговой недвижимости по причине высокого спроса на их площади и из-за того, что многие заявленные проекты так и не были выведены на рынок в 2007 году.
Кроме того, в будущем году будет иметь место переход к мультиформатным проектам, которые позволяют инвесторам минимизировать риски и расширять круг потенциальных потребителей.
Рынок складской недвижимости — это достаточно автономный сегмент, который развивается ровными темпами. В 2008 году можно прогнозировать отсутствие каких-либо бурных всплесков падения и роста на рынке складской недвижимости. Основными тенденциями будут — улучшение качества объектов и набора предоставляемых услуг, а также смещение объектов в регионы.
Что касается коттеджной недвижимости, то ажиотаж вокруг нее постепенно будет спадать, так как, за последние 2 года было заявлено и введено большое количество проектов. Актуальными будут оставаться предложения премиум- класса.
Рынок недвижимости был и остается привлекательным для инвесторов. Однако на рынке в уходящем году прослеживались некоторые не совсем положительные моменты. Среди них можно отметить небольшой выбор предложений инвестиционно- привлекательных объектов в столице. В регионах таких проектов несомненно больше, в связи с этим в 2008 году будет иметь место концентрация инвестиций в регионы — при чем не только в восточные города-миллионники, а и в более мелкие города западной, южной и центральной Украины.
Еще одна трудность — несовершенство банковской системы при работе с инвестиционными проектами и очень жесткие условия кредитования компаний, которые берут средства для развития определенного проекта недвижимости. При этом банков на Украине, которые в состоянии кредитовать крупные проекты недвижимости — единицы.
Также, важный вопрос, ответ на который интересует практически всех, связанных с рынком недвижимости, — состояние цен и арендных ставок на 2008 год. На сегодняшний день практически все аналитики делают размытые выводы — одни утверждают, что цены будут падать, другие настаивают на возрастании цен.
Аналитики компании Build Live Development, оценивая ситуацию на других рынках мира, дают следующее заключение — падение цен на рынке недвижимости возможно только в случае возникновения внутри страны экономических или финансовых катаклизм. Как пример, можно привести ситуацию, сложившуюся на рынке финансовых услуг США — кризис ипотечного кредитования.
В нашей стране, исключая разного рода кризисы, как потенциально возможные, предпосылок для падения цен на первичном рынке недвижимости нет. Цены могут стабилизироваться, могут расти, но не падать.
На вторичном рынке ситуация совсем другая. Ценовая политика вторичного рынка не привязана к системе финансирования и может реагировать на колебания достаточно безболезненно — в случае падения интереса к объекту недвижимости снижать цену.
В целом, на 2008 год заявлены к выходу интересные проекты коммерческой и жилой недвижимости, есть надежда на то, что политическая обстановка в стране стабилизируется и рынок будет развиваться со знаком +.