Ипотека падает: недостаток доллара, избыток гривны

Мировой кризис, начавшийся в США из-за большого количества невозвратов по ипотечным кредитам, хоть и незначительно, но все-таки отразился на украинском банковском рынке.
Международный рынок ощущает значительную недостачу средств, и, как результат, у украинских банкиров исчез один из главных валютных источников, что повлекло за собой трудности в финансировании ипотечных программ.
Ипотека: ставки снизятся
Впрочем, участники рынка прогнозируют, что не позднее II квартала 2008 года ситуация стабилизируется, а ставки по ипотечным кредитам в гривне даже незначительно снизятся.
Сейчас ипотечные кредиты, по данным Простобанк Консалтинг, выдают около 100 украинских банков, причем почти 80% приходится на десятку крупнейших. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), по итогам III квартала лидером ипотечного рынка стал УкрСиббанк, который увеличил свою долю до 18,71%. Второе место занимает Райффайзен Банк Аваль 15,35%, третье Укрсоцбанк 14,21%. В первую пятерку также входят ПриватБанк и ОТП Банк 8,72% и 7,43% соответственно.
На сегодняшний день объем выданных украинскими банками ипотечных кредитов превысил 10% всех активов банковской системы. Согласно официальной статистике Нацбанка, средний уровень проблемных займов по банковской системе составляет около 2%, на 1 ноября этот показатель достиг 6,83 млрд. грн. В общем объеме просроченной задолженности по розничным кредитам на долю ипотеки приходится около 40%.
По словам банкиров, после определенного затишья весной и летом сейчас на рынке недвижимости наблюдается увеличение количества сделок. В ноябре число обращений в агентства недвижимости по сравнению с летними месяцами выросло на 50-70%, а количество проведенных реальных сделок увеличилось на 15%. При этом аналитики не прогнозируют существенного изменения цен на жилье, однако предвидят дальнейшее повышение банковских ставок по ипотечным кредитам в долларах.
Предпосылки к застою на рынке ипотеки
По мнению банкиров, предпосылок к застою на рынке недвижимости было несколько. Осенью 2006 года цены очень сильно повысились, и многие покупатели отказались от приобретений, так как цены стали просто шокирующими. В начале 2007 года сказался сезонный фактор, перспективы введения налога на недвижимость и неготовность части нотариусов заключать сделки, в том числе по ипотеке, — объясняет начальник отдела разработки ипотечных продуктов Международного ипотечного банка Ольга Пархоменко.
Предпринимая попытки качнуть рынок, началось активное обсуждение темы о понижении стоимости жилья из-за несоответствия цены-качества.
Впрочем, участники рынка не торопились: продавцы не хотели уступать в цене, а потребителям трудно было поверить, что жилье стоит этих денег. Замедление темпов роста ипотечных портфелей вызвано также тем, что для многих банков с национальным капиталом внешние рынки сейчас закрыты. Именно это, по мнению банкиров, и привело к росту ставок в иностранной валюте в ряде банков. При этом несколько снижаются проценты по гривне. Так, в большинстве кредитных учреждений ставки по гривневым ипотечным кредитам снизились на 1-2% и составляли в III квартале 14-16%, в валюте 11-13%.
По мнению участников рынка, сейчас зарубежные инвесторы заняли выжидательную позицию, которая продлится до I квартала 2008 года, когда появятся отчеты международных аудиторов и рынок оживится после волны ипотечных дефолтов. Однако банкиры не склонны паниковать, и считают ситуацию лишь временной. Речь идет о причинах, которые связаны с сезонностью и затишьем на рынке недвижимости, уверен заместитель председателя правления банка Финансы и кредит Виктор Голуб.
Стабилизация ипотечного рынка
В то же время, у банков возникла срочная необходимость расшевелить рынок, что в некоторой степени может привести к общему снижению процентных ставок по ипотеке, однако главным последствием застоя на рынке недвижимости стало снижение темпов выдачи кредитов на жилье. В принципе, количество сделок уменьшилось не на очень много, просто банк продает новые кредиты, в то время как старые погашаются. Мы не можем продавать много новых займов, так как есть риски невозвратов, — говорит исполнительный директор по продажам Райффайзен Банка Аваль Антон Романчук.
Банкиры утверждают, что сейчас наблюдается стабилизация рынка. Спрос на ипотечные кредиты существует, и объемы банковских портфелей растут. Конец III и начало IV кварталов характеризовались даже небольшим оживлением и приростом портфелей, — говорит заместитель председателя правления банка Хрещатик Александр Тимченко. Банк Хрещатик практически полностью работает в гривне, ставки за последние полгода в национальной валюте существенно снизились, и рынок оживился. Только в незакончившемся еще IV квартале у нас был прирост, которого ни разу не было с начала года 20-30% к тому портфелю, который был. Если мы будем чувствовать нехватку гривневого ресурса, включим инструмент большего рефинансирования.
По прогнозам экспертов, начало 2008 года будет спокойным периодом на ипотечном рынке. Сейчас происходит увеличение ставок по доллару и стабилизация гривны. Все имеют разработанные выгодные продукты для потребителей с хорошей процентной ставкой. Это положение будет длиться до тех пор, пока не откроются международные рынки и не появится возможность получать заимствования за рубежом, — уверен Виктор Голуб. — I и II кварталы 2008 года пройдут так же, как сейчас будет недостаток доллара. Но мы испытаем переизбыток ресурсов в гривне, а ставки снизятся еще на 1%.